חלון ההזדמנויות נסגר: האם כדאי למחזר את המשכנתא?

כמות מחזורי המשכנתאות בחודשים האחרונים ירדה באופן דרסטי, לעומת ההיקפים שהיו אך לפני פחות משנה.

בפברואר שנה שעברה מוחזרו בבנקים 1.1 מיליארד שקל ב- 3,512 הלוואות, זאת בעוד בחודש פברואר 2016 עמד סכום המחזור על 677 מיליון שקל בלבד, שמקורם ב-1,370 הלוואות.

הסיבה לכך נעוצה בין הייתר, בעליית הריבית על המשכנתאות, שהגיעה לשפל והחלה זוחלת כלפי מעלה, כמעט בכל מסלולי הריבית. השינוי בריבית נובע משינוי בעלויות גיוס האשראי של הבנקים, שמשמש כמקור להלוואות.

הנה 2 דוגמאות לשינוי בריבית: בהלוואה לתקופה של מעל 5 שנים, במסלול ריבית קבועה צמודת מדד, עמדה הריבית בחודש נובמבר 2015 על 2.68% בעוד בחודש פברואר 2016 היא כבר הגיעה ל- 3.13%.

הריבית במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה (מעל 5 שנים), בחודש יוני 2015 עמדה על 3.18% בעוד בחודש פברואר 2016 היא עמדה על 3.69%.

המשמעות של השינויים הללו היא שמי שלוקח הלוואה כיום נדרש להחזיר יותר ממי שלקח הלוואה לפני חצי שנה, למשל. וזה אומר שמי שחשב למחזר את המשכנתא נדרש לבחון היטב האם המהלך אכן כדאי עבורו.

(צילום: Gettyimages)

ככלל, מחזור המשכנתא כדאי כאשר הריבית במשק ירדה ביחס לתקופת לקיחת המשכנתא, ובמיוחד למי שלקח משכנתא לפני שנים במסלול הצמוד למדד. לפני המחזור יש לחשב גם את הכדאיות בהתחשב בעמלות שנידרש לשלם (עמלת פירעון מוקדם) ועמלות נוספות של הקמת הלוואה חדשה.

המשכנתאות החדשות נלקחו כבר בריבית שפל

לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי נוטלי משכנתאות, ללא ספק מתחיל להיסגר חלון הכדאיות של מחזורי המשכנתא. "מי שהיה ממחזר לפני כחצי שנה היה יכול לחסוך הרבה יותר - עד כ-30% יותר, אבל עדיין יש כדאיות למחזור כמעט לכל מי שלקח משכנתא עד השנים האחרונות", אומר קמינסקי. עם זאת הוא מודה כי הכדאיות, בחלק מאותם המקרים, גבולית.

מבדיקה שנערכה ב-AMG משכנתאות ואשר בדקה את כדאיות המחזור של משכנתאות שנלקחו בשנת 2006 ובשנת 2011 (על פי התמהילים שהיו מקובלים באותם שנים) ואשר היתרה לתשלום עומדת כיום על כ-600,000 שקל, מעלה כי החיסכון שיכול להתקבל באמצעות מחזור (לאחר תשלומי "הקנסות") יכולים לנוע בין 43,000-71,000 שקל.

כך לדוגמה, משכנתא שנלקחה בשנת 2006 בסכום של 600 אלף שקל - שליש במסלול צמוד פריים, שליש במסלול ריבית קבועה צמודת מדד ושליש במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד, ניתן למחזר כיום במסלולים זהים ולחסוך במצטבר כ-60 אלף שקל בעלויות המימון.

לעומת זאת משכנתא שנלקחה בשנת 2014 , כאשר התמהיל הנפוץ (על פי נתוני בנק ישראל) היה 23% ריבית קבועה לא צמודה, 36% מסלול הפריים, 23% ריבית קבועה צמודת מדד ו- 18% ריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד – כמעט ואין שוני בעלויות המימון ואם מוסיפים לכך את העמלות השונות, זה כנראה כבר לא כדאי.

בשורה התחתונה, המציאות כיום דורשת בחינה מעמיקה של כדאיות המחזור במיוחד כאשר מדובר במשכנתא חדשה יחסית שנלקחה בשלוש השנים האחרונות, ועם זאת עדיין ישנם אלפי לווים (ותיקים) שהכדאיות לגביהם אינה מוטלת בספק ולא מחזרו את המשכנתא, פשוט כי אין להם כח להתעסק עם זה. אם הם לא יתעשתו בהקדם, ייתכן וחלון ההזדמנויות שלהם ייסגר בקרוב.