עזריאלי הכי גדולה, הכי רווחית והכי פחות ממונפת

אם מישהו חשב שהמצב הביטחוני המדאיג והמספר הגדל של ישראלים שחיים במינוס יעצרו את הדהירה של הקניונים בישראל - הוא טעה בגדול. חברות הקניונים המשיכו להגדיל את הרווחים שלהן בצורה משמעותית גם ב־2015, ומתברר שגם הפדיונות של השוכרים שלהן - מסניפים של רשתות אופנה ועד דוכני פלאפל - גדלו במהלך השנה החולפת.

אתמול פרסמה חברת עזריאלי את התוצאות הכספיות שלה לשנה שעברה, ובכך שמה קץ לסברה ששלטה בשוק בשנתיים האחרונות על כך שיש האטה. מתברר שהישראלים פשוט אוהבים לקנות, ועוד התברר שהם הגבירו את קצב הקניות ב־2015.

עזריאלי סיימה את השנה עם עלייה של 9% בהכנסות משכירות והגיעה כבר לסכום עצום של 1.23 מיליארד שקל בשנה. היא עשתה את זה גם בזכות הכנסה של קניונים חדשים, כמו קניון רמלה והקומה השנייה שפתחה בקניון איילון, וגם כתוצאה מעלייה בפדיונות של השוכרים שלה.

בדומה לכל חברות הקניונים, דמי השכירות של עזריאלי מוצמדים לפדיונות של השוכרים (רק במקרה שאלה עולים), וכך למעשה היא יכולה להרשות לעצמה להעלות את דמי השכירות לשוכרים.

יובל ברונשטיין, מנכ"ל קבוצת עזריאלי(צילום: עמית שעל)

אך לא רק אצל עזריאלי נרשמה עלייה בפדיונות של הקמעונאים. מנתונים של חברת ריס הישראלית, שמרכזת מידע על הפעילות של החברות הקמעונאיות בישראל, עולה כי שיעור הפדיון של 2,200 חנויות בקניונים ובמרכזים המסחריים בישראל עלה אשתקד ב־1.5% ביחס לשנה שקדמה לה. 

בקניונים נרשמה עלייה של 2.5% בפדיונות, בעוד בפאוור סנטרס נרשמה עלייה של 0.07%. הקניונים שרשמו את שיעור השינוי הגבוה ביותר בפדיונות הם עזריאלי מודיעין עם עלייה של 9.9%, פאוור סנטר ביג אילת עם עלייה של 6.7% ועזריאלי ירושלים עם עלייה של 6.2%.

חברות הקניונים ניצלו את הגל החיובי הזה ולראשונה השנה התחילו לפרסם בדו"חות הכספיים שלהם נתונים לגבי הפדיונות של השוכרים. מבין שלוש חברות הקניונים הגדולות בישראל - עזריאלי, מליסרון ואמות - רשמה עזריאלי את הצמיחה הגבוהה ביותר בפדיונות. במהלך 2015 נרשמה עלייה של 7.8% בפדיונות של הקניונים שלה, בזמן שבקניונים של מליסרון נרשמה עלייה של 5.3%.

חברת אמות לא דיווחה על העלייה בפדיונות שלה בשנת 2015, אולם מנכ"ל החברה אבי מוסלר טוען כי גם אצלה נרשמה מגמה חיובית.

"בניגוד לציפיות היתה לנו עלייה יפה מאוד בפדיונות של השוכרים במהלך שנת 2015", אמר מוסלר ל"כלכליסט". "אנחנו מרגישים טוב עם השוכרים שלנו. יש יציבות, אין עזיבות והקניונים שלנו מתנהלים מצוין. שיעורי התפוסה שלנו הם גבוהים, ועל כל מי שירצה לעזוב יש רשימת המתנה. גם במשרדים, מיותר לציין, הפתיע השוק לטובה. הביקושים הפתיעו, וראינו את זה במגדל אמות אטריום שלנו. השכרנו את המגדל ברמת גן במחירים גבוהים".

בדו"חות הכספיים של אמות, שפורסמו לפני שבועיים, התברר כי גם בשוק ההשכרה של המשרדים יש לא מעט ביקושים. המומחים הזהירו מפני היצע אדיר של משרדים באזור המרכז בשנים 2016–2017, אבל אמות הצליחה כבר להשכיר 65% ממגדל אטריום שלה ברמת גן.

"מ־2003 יש עלייה בצריכה הפרטית" 

יובל ברונשטיין, מנכ"ל עזריאלי ולשעבר המשנה לחשב הכללי באוצר, הסביר את התופעה. "מאז 2003 יש במדינת ישראל גידול מתמיד בצריכה הפרטית לנפש. ההכנסה הפרטית הפנויה עולה, ויש ירידה בשיעורי החיסכון. במקביל יש גידול באוכולוסייה, ירידה באבטלה וגידול בתיירות. אם מרכזים את המרכיבים האלה יחד, התוצאה היא עלייה בצריכה הפרטית כפי שמתבטאת בנתוני הלמ"ס - 5% בשנה. זה בא לידי ביטוי גם ברכישות במרכזים המסחריים - ובעיקר בקניונים. לעתים, בתקופות של בעיות ביטחוניות, רואים ירידה בצריכה לפרקי זמן קצרים, אבל לאורך זמן המגמה ברורה מאוד".

גם את מנכ"ל מליסרון אבי לוי זה לא ממש הפתיע. "יש עלייה בפדיונות? סימן שמרכזי הקניות עובדים טוב יותר מהמשק. מי שמשכיל להביא בשורה לשוק, להיות ייחודי וחדשני, יזכה לראות לקוחות רבים פוקדים את מרכזי הקניות שלו, וכפועל יוצא מזה ייהנה מעלייה בפדיונות".

כל שלוש חברות הנדל"ן הגדולות שפועלות בישראל בתחומי המשרדים והקניונים הניבו תוצאות טובות ב־2015. שני המדדים החשובים ביותר בחברות נדל"ן הם ה־NOI (ההכנסות הנקיות משכירות על הנכסים) וה־FFO (כמות הכסף שהגיעה מהנכסים נטו בניכוי הוצאות והכנסות חד־פעמיות).

כל החברות שיפרו את ההכנסות הנקיות שלהן משכירות, ובשורה התחתונה דיווחו על עלייה ב־FFO. אולם אם בוחנים את הדו"חות של שלושתן לעומק, רואים שעזריאלי הניבה את התוצאות הטובות מכולן.

בעוד מליסרון ואמות רשמו אשתקד עלייה של 1.07% ו־3.9% ב־NOI בהתאמה, הצליחה עזריאלי להגדיל אותו ב־9.2%. גם בשורה התחתונה הניבה עזריאלי תוצאות טובות יותר, כאשר ה־FFO שלה עלה ב־2015 בשיעור של 11.1%, כשמליסרון ואמות הגדילו את ה־FFO ב־9.7% ו־9.9% בהתאמה.

עזריאלי עשתה זאת אף שהיא נמצאת בשיעור המינוף (חוב פיננסי למאזן) הנמוך ביותר מבין שלוש החברות. שיעור המינוף שלה עומד של 23%, בעוד המינוף של מליסרון ואמות עומד על 55% ו־52% בהתאמה — עדיין שיעורי מינוף בריאים.

ההכנסות של מליסרון כמעט לא צמחו 

אצל מליסרון אפשר לראות תופעה מעניינת: ה־NOI גדל בשיעור נמוך של 1.07%, אולם ה־FFO גדל ב־9.7%. כלומר, כל העלייה בשורה התחתונה שלה הגיעה מחיסכון בעלויות ולא מהתייקרות שכר הדירה. וזה מעיד על כך שמצד אחד מליסרון יודעת להתייעל ולחסוך בעלויות — בעיקר בעלויות מימון — אולם מנגד רמת ההכנסות שלה כמעט לא צמחה בשנה האחרונה.

אם הריבית בישראל תעלה ועלויות גיוס החוב שלה יעלו, יתקשו במליסרון לייצר FFO חיובי, אולם יש עוד זמן עד שזה יקרה.

עוד נתון חשוב שעולה מהדו"חות של חברות הנדל"ן הוא היקף הייזום האדיר שלהן. גם כאן עזריאלי מובילה מעל המתחרות שלה, כאשר הפרויקטים שלה שנמצאים בשלבי ייזום שונים צפויים להניב לה תוספת של 400 מיליון שקל ל־NOI, בעוד אצל מליסרון צפוי השיפור ב־NOI להסתכם ב־122–129 מיליון שקל ואצל אמות ב־56–60 מיליון שקל.