האוצר: הופתענו מהסתייגות הבנקים ממחיר למשתכן
פרויקט הדגל של משרדי האוצר והבינוי מעלה חשש כבד בבנקים, הנדרשים להעניק משכנתאות בסיכון גבוה לרוכשים. בכיר במערכת הבנקאית: "זה בעייתי מאוד, יש בפרויקט קבלנים לא מוכרים שנתנו מחירים לא ריאליים". הקבלנים בעפולה מנסים להרגיע: בחרנו ללכת בלי ערבות בנקאית כדי לחסוך בעלויות ולשדרג את הדירות. האוצר והבינוי: "נמצא פתרון בימים הקרובים"
המחיר למשתכן, המשכנתא לא. תוכנית מחיר למשתכן, אחת מתוכניות הדגל של משרדי האוצר והבינוי להוריד את מחירי הדירות, עלולה להיתקל במכשול בלתי צפוי מצד הבנקים. כפי שנחשף אתמול (ד') ב-ynet, הזוג הראשון שזכה בהגרלה הראשונה של התוכנית בעפולה חשש כי יאבד את דירתו, כיוון שבשלב זה אין ביכולתו להשיג את ההון העצמי הנדרש מהבנקים למשכנתאות.
חשיפת ynet: זוכי מחיר למשתכן חוששים לאבד את הדירה
ראיון עם זוכי מחיר למשתכן: "מחירי הדירות לא יירדו"
בשיחה עם ynet סיפרו לירן וסיון חייט, שנבחרו כנגד כל הסיכויים מתוך כ-4,700 מתמודדים בהגרלה בעפולה, כי הסתמכו על הכרזת בנק ישראל והאוצר מלפני חודשיים לגבי משכנתא מוגדלת במינוף שיכול להגיע ל-90%. אבל לטענת חייט, 3 הבנקים למשכנתאות שאליהם התקשר נתנו את אותה התשובה: "יש יוזמה כזאת, אבל לא קיבלנו הוראה חד משמעית וכרגע ניתן לספק משכנתא בגובה של 75% בלבד".
הבוקר פורסם ב"ממון" של "ידיעות אחרונות" כי הבעיה גדולה הרבה יותר. על פי הפרסום, אף אחד מהבנקים בישראל לא היה מוכן להעמיד ליווי בנקאי לקבלנים שבונים את הפרויקט, וכתוצאה מכך גם לא היה מוכן להעמיד משכנתאות לטובת הרוכשים.
גורם במערכת הבנקאית אמר אתמול ל"ידיעות אחרונות" כי הבעיה המדוברת היא ספציפית למכרז "מחיר למשתכן" בעפולה. לטענתו, "במכרז הזה זכו קבלנים שאינם עומדים בשורה הראשונה של הקבלנים בישראל, וזאת בזכות הצעות כספיות נמוכות במיוחד, שמטילות ספק במודל הכלכלי שעומד מאחוריהן". כתוצאה מכך, הוא הוסיף, הסיכון שקיים לבנק שילווה כזה פרויקט נחשב לגבוה במיוחד, ואף אחד מהבנקים לא מוכן להיכנס להרפתקה הזו.
"תחשוב על בנק שנותן 10 משכנתאות בפרויקט כזה. תחשוב על הסיכונים מבחינת הבנק. זה בעייתי מאוד", אמר היום ל-ynet בכיר באגף המשכנתאות באחד הבנקים. "יש כאן (בפרויקט מחיר למשתכן - א.ר) קבלנים לא מוכרים שנתנו מחירים לא ריאליים. הפרויקטים האלו יסתיימו רק בעוד מספר שנים. מה יקרה אם במהלך השנים האלו פתאום יהיו עוד הוצאות? חומרים יתייקרו? במרווח כזה קטן - זה סיכון גדול".
מבדיקת ynet עולה כי הבעיה בפרויקטים של מחיר למשתכן נובעת מהעובדה שעל פי תחשיבי הבנקים, הפרויקטים נמצאים ברמת סיכון גבוהה יחסית. זאת, בעיקר כיוון שמחירי הדירות שהוצעו נמוכים ביחס לעלויות הבנייה השונות - מה שעלול להכניס את הקבלן לקשיים ולאי עמידה בהתחייבויות כלפי המדינה והרוכשים.
הרקע המרכזי לחשש: אין ליווי בנקאי
כדי להבטיח את קבלת הדירה, נקבעו בחוק דרכים להבטיח את התשלום עבור הנכס. ביטחון ראשון בסדרי העדיפויות, כפי שקובע חוק המכר, הוא ערבות בנקאית לפרויקט. המשמעות מבחינת רוכש הדירה היא שיש בטוחה מספקת, וכאשר ירצה לקחת משכנתא - הבנק ייתן לו אותה בידיעה שהנכס בטוח (כמובן בשקלול פרמטרים נוספים שנבדקים בנוגע ללקוח עצמו).
חוק המכר מאפשר רכישת דירה גם כאשר אין ערבות בנקאית. במקרה כזה, כאשר אין לקבלן ליווי בנקאי, נקבעו כמה כללים כדי לשמור על הלקוח שלא יינזק במקרה שהקבלן ייקלע לקשיים. בין השאר, החוק מפרט כמה כסף יעביר הרוכש לקבלן בכל שלב משלבי הבנייה, לפי ההתקדמות, מרגע החתימה על החוזה ועד מסירת המפתח לדירה. כלל נוסף הוא רישום הערת אזהרה בטאבו על שם רוכש הדירה.
למרות שניתן לוותר על הערבות הבנקאית, מציאות כזו מסוכנת יותר - הן עבור הלקוח והן עבור הבנקים. הלקוח עלול להינזק אם הקבלן נקלע לקשיים, גם אם שילם רק חלק מהסכום, כיוון שהוא ייאלץ למצוא קבלן חדש, לאגד את שאר הדיירים, להוסיף תשלומים ועוד. הלקוח בוחר לעתים לעשות זאת, למרות הסיכונים, משלל סיבות - קבלן ידוע ואמין, מחיר אטרקטיבי וכדומה.
גם הבנק, כמו הלקוח, רוצה להבטיח את כספו ולוודא שלא יצטרך להגיע למצב שבו לא תהיה דירה, או שהלקוח לא יוכל להחזיר את התשלומים. חשוב להדגיש: למרות שהבנק מעדיף לתת משכנתא לדירה בפרויקט שניתנה לו ערבות בנקאית, הוא לא יסרב לתת משכנתאות גם לפרויקטים ללא ליווי. זאת, בתנאי שהוא יתרשם שהסיכונים לא משמעותיים, למשל במקרים בהם מדובר בקבלן מוכר שעשה הרבה פרויקטים, כשרוב הדירות כבר נמכרו, או כשהפרויקט נמצא בשלבי בנייה מתקדמים.
הבעיה נוצרת כאשר לקוח מבקש מהבנק משכנתא לפרויקט ללא ליווי בנקאי, והבנק מתרשם שהפרויקט בעייתי, כפי שקורה בחלק ממכרזי מחיר למשתכן.
התאחדות בוני הארץ: "התוכנית מגלמת בתוכה סיכונים"
החששות מתוכנית מחיר למשתכן קיימים לא רק בקרב הבנקים, אלא גם בקרב היזמים. "במתכונת הנוכחית, קבלנים רבים חוששים לגשת למכרזים בתוכנית מחיר למשתכן", אומר ל-ynet נשיא התאחדות בוני הארץ (הקבלנים), רוני בריק.
לדבריו, התוכנית במתכונתה הנוכחית מגלמת בתוכה סיכונים: "ההתאחדות התריעה מיד לאחר הכרזת התוכנית על ידי הממשלה, כי יש להתאים אותה לצרכי השוק כדי לייצר ודאות להצלחתה. בפגישות עם ראשי קבינט הדיור, הסברנו כי הדרך הנכונה לעשות זאת היא על ידי יצירת תמהיל מגוון יותר של דירות, שיאפשר למכור חלק מהן למשפרי דיור.
"מעבר לסבסוד הצולב שתאפשר מכירת דירות לשני קהלים אלה, הכללת משפרי דיור בתוכנית תענה על הצורך לגוון את האוכלוסייה שתגור בפרויקטים, וכך תמנע מהם לקבל אות קין של שיכונים לאוכלוסייה חלשה, כמו שקרה לשיכוני שנות ה-50 אשר יזמה המדינה. תמהיל מגוון זה ירחיב את האמון של הקבלנים והמערכת הבנקאית בתוכנית כולה, בלי קשר למיקום הפרויקט בארץ".
יזם בעפולה: נעשה רווח יפה על הפרויקט
למרות שבמגזר הבנקאי וגם בענף הבנייה מציגים את הסיכונים שבתוכנית, קבלנים שזו במכרז מחיר למשתכן בעפולה מבקשים להרגיע את הזוכים. "באים לכאן אנשים והם כל כך מבוהלים מהתהליך הזה - קניית דירה זה דבר משברי ואתם גורמים להם פחד", טוען בשיחה עם ynet היזם דודו אוחיון, בעלי חברת דורם שזכתה במכרז בעפולה.
"החברה שלנו בונה בימים אלה בצפון כ-500 יחידות דיור. בנצרת למשל מכרנו כבר בשלב הראשון את כל הדירות. יש לנו פרויקט נוסף בעפולה של 108 יחידות דיור, הפרויקט הכי יוקרתי במרכז העיר. אנחנו חברה שבונה ואף פעם לא עומדת בזמני המסירות להיפך - תמיד אנחנו מקדימים.
"אני לא יודע כמה הקבלנים הגדולים ירדו לעומקם של פרטי המכרז, אבל אנחנו חברה שיודעת להרוויח ולבנות במחירים שגורמים לפרויקט הזה להרוויח, ובפרויקט הזה אנחנו נעשה רווח יפה, ונמשיך וניגש לפרויקטים של מחיר למשתכן, כי זו הזדמנות עסקית טובה מאוד".
לדברי אוחיון, תוכנית מחיר למשתכן מפחיתה עלויות ליזמים בשל חיסכון בעלויות שיווק ומימון ובהוזלת רכיב הקרקע, ולכן גם במקרים רבים אינה דורשת ליווי בנקאי. "במכרז בעפולה אגרות הבנייה מומנו על ידי רשות מקרקעי ישראל. זה מרכיב מאוד יקר ורוב האנשים לא ידעו את זה. המשמעות היא שאם רוכש מחשב שהוא צריך לשלם 50 אלף שקל אגרות בנייה לכל דירה, במקרה הזה זה לא קיים".
לדבריו, "בפרויקט הזה אין גם הוצאות של שיווק ופרסום, כי זה פרויקט ממשלתי, כל הדיירים הגיעו אלינו. עלות השיווק והפרסום מהווה 3% מעלות הפרויקט, ולכן אין עלויות מימון. הפחתת העלויות האלה, וכן מרכיב הקרקע הזולה, יוצרים לנו הזדמנות עסקית טובה מאוד מחד, ומצד שני רווח טוב מאוד לדייר".
לטענת אוחיון, כל הבנקים מלווים את הפרויקטים של החברה, ומעניקים משכנתאות לדיירים בכל הפרויקטים, כולל בפרויקט מחיר למשתכן, ורק מחכים לתקנה שתיכנס לתוקף. "במשרדים שלנו יש נציגים של בנקים למשכנתאות שנותנים מענה ומסבירים לדיירים שזכו את הזכויות שלהם. כל מנהלי המשכנתאות אומרים - נשמח לתת משכנתאות אבל עדיין הוראות ברורות".
היזמים: חוסכים כסף על ערבות, ומשדרגים את הדירה
כדי להעניק הוכחה נוספת לחוזקה של החברה בבעלותו, מוסיף אוחיון: "4 חודשים לאחר הזכייה במכרז, הספקנו לתכנן בניינים שלכל הדעות יצאו בניינים יפים, לאשר אותם, לקבל עבורם היתר בנייה ולעבור את המערכת הבירוקרטית של מחיר למשתכן - זה מראה על חוזק ויכולת החברה".
מדוע החברה לא לוקחת ליווי בנקאי, ולו רק כדי להרגיע את חששות הרוכשים?
אוחיון: "לפרויקט הזה אין ליווי בנקאי, כי אנחנו לא מחויבים לליווי בנקאי. כל קבלן שבונה מחויב לתת ערבות על פי חוק המכר, שמדברת על שתי אופציות: יש ליווי בנקאי או הערות אזהרה והתשלום הוא על פי קצב התקדמות הבנייה. החוק מקנה לקבלן לבחור את הדרך שהוא מעדיף ללכת איתה. אנחנו בחרנו ללכת לפי הדרך של לתת ללקוח הערות אזהרה ולשלם על פי קצב התקדמות הבנייה, ואת זה קבע המחוקק".
מה זה אומר קצב התקדמות הבנייה?
"אנחנו מתחילים לבנות, ותוך כדי הבנייה, בכל שלב הדייר משלם את אחוז התשלום עבור אותו שלב. למה בחרנו בדרך הזאת? כי הבנקים גובים הרבה מאוד כסף על הערבויות האלה ואנחנו מעדיפים את האופציה השנייה. זו דרך טובה ונעימה יותר ללקוח.
"זה בא לידי ביטוי בכך שהצלחנו לשפר את המפרט של משרד השיכון בזכות האופציה השנייה. בכלל, 90% מהפרויקטים שאנחנו בונים בעפולה בוחרים בדרך הזאת, כי הקרקע בעפולה מאפשרת לנו את זה".
משרד האוצר: "הופתענו מהתנהלות הבנקים"
בינתיים במשרד האוצר ובבנק ישראל מבהירים כי התקנה לגבי משכנתא מוגדלת תיכנס לתוקף בתחילת חודש מאי, ובמשרד הבינוי מוסיפים כי כל התהליך ממשיך כסדרו. הרוכשים, לעומת זאת, מתקשים להירגע.
בת חן, תושבת עפולה שזכתה בדירה בפרויקט במחיר למשתכן כתבה ל-ynet: "הייתי בפגישה ראשונה לגבי הדירה. כשדיברתי עם נציגי הבנקים למשכנתאות, נאמר לי שאני צריכה לגייס 25% מערך הדירה, בניגוד למה שנכתב בפרסומים לפיהם נצטרך לגייס 10% הון עצמי. אין באפשרותי לממן סכום כסף כזה של הון עצמי ועל כן אני חוששת שאצטרך לוותר על חלום חיי".
תזכורת: צפו בראיון עם הזוג הראשון שזכה בהגרלת מחיר למשתכן בעפולה
אוחיון מחזק את ההסבר שניתן ל-ynet כבר אתמול על ידי בנק ישראל ומשרדי האוצר והשיכון. לדבריו, בנושא זה לרוכשים אין סיבה לחשוש: "יש סיכום של ההון העצמי במחיר למשתכן. זה לא תלוי בנו (הקבלנים - ה.צ), אבל הדבר הזה סגור. הבוקר התקשר אלי שר האוצר ודיבר איתי על זה. אנשים יצטרכו להביא הון עצמי של 100 אלף שקל, וזה רק עניין של זמן עד ה-18 באפריל, עד שהמפקחת על הבנקים תוריד את ההוראה לסניפים".
גם ח"כ אלי כהן (כולנו), יו"ר ועדת הרפורמות של הכנסת, התייחס לסוגיית המשכנתאות במסגרת מחיר למשתכן. בשיחה עם ynet הוא אומר כי "כל הקבלנים שזכו במסגרת מחיר למשתכן נדרשו לעמוד באמות מידה מקצועיות והעמידו את הערבויות הנדרשות לטובת הביצוע. יתרה מכך, כל הדירות נמכרו מראש ולכן לקבלנים אין צורך בליווי בנקאי".
לדבריו, "העובדה שהבנקים לא מוכנים להעמיד משכנאתות לטובת הרוכשים מעלה תהיות. אני מקווה שאין מניעים נסתרים נוספים בהחלטתם זו. נדרשת מעורבות מיידית של בנק ישראל בסוגייה". הוא הדגיש כי "מרגע שנודע אמש על הקושי, פועלים במשרד האוצר במרץ לפתור הסוגיה - כך שכל הזוגות הצעירים יזכו לקבל משכנתא".
ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "הפרויקטים של תוכנית מחיר למשתכן מאופיינים במכירה מוקדמת של כל הדירות, ולכן האשראי שלו זקוקים הקבלנים הוא אפסי. הופתענו מהתנהלות הבנקים, ואנו מצרים על כך שלא העלו בפנינו את הנושא קודם לכן. משרדי האוצר והשיכון עושים הכל כדי למצוא פתרון בתוך זמן קצר כדי שאף רוכש לא יפגע. לא ייגרם שום עיכוב בלוח הזמנים של התוכנית, והיא מתקדמת כרגיל. תנאי המימון יישארו כפי שהוסכם בין משרד האוצר לבנק ישראל".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "עם היוודע דבר הבעיה, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר מטפלים בנושא, והוא יובא לידי פתרון בימים הקרובים".
