חשבתם שקניתם נכס בקבוצת רכישה? טעיתם

רבות, ואולי יותר מדי, נכתב אודות פרשת ענבל אור. אינני מכיר אותה, ולא את העובדות, על כן לא אתייחס כאן לפרשה עצמה. אך אני מבקש להתייחס לפן אחד של הפרשה שדורש טיפול יסודי: אין בארץ כל פיקוח על פעילות גיוס משקיעים להשקעות מהסוג הזה. הדבר נכון לגבי גיוס משקיעים לעסקאות נדל"ן בחו"ל ונכון לא פחות לקבוצות רכישה.

ביהמ"ש הורה לאור להפקיד את הריינג' רובר

ענבל אור לביהמ"ש: "אני אם חד הורית"

כך תגנו על עצמכם בקבוצות רכישה

ואדרבא, בקבוצות רכישה הבעיה יותר חמורה. חלק לא מבוטל מה"משקיעים" כלל אינו מודע לעובדה שהוא בעצם משקיע. מרבית המשקיעים מאמינים שהם קונים דירה "על הנייר" בדומה לרכישה מקבלן. אך למעשה, במקרה של קבוצת רכישה, המשקיעים הם בעצמם היזם והקבלן.

השותפות אליה נכנס המשקיע מאוד פעילה - היא רוכשת קרקע, משיגה היתר בנייה, בוחרת קבלן, מפקחת על הבנייה, מתמודדת עם בלת"מים בפרויקט, מבינה שהפרויקט יקר יותר מהצפוי, מתמודדת עם עוד בלת"ם, עוד פעם העלות עולה... נו, הבנתם. זאת השקעה לכל דבר. לא תמיד רעה, אבל השקעה.

ענבל אור. הפרשה העלתה בעיה שצריך לטפל בה באופן יסודי - אין פיקוח על גיוס משקיעים

תופעה הולכת וגדלה של גיוס כספי משקיעים

קבוצות הרכישה הן חלק מתופעה הולכת וגדלה. בשל סביבת הריבית הנמוכה והיעדר אלטרנטיבות, אנו עדים לאחרונה לגיוס אגרסיבי של כספי משקיעים, אשר אין להם את הכלים להעריך את הסיכון בעסקה אליה הם נכנסים.

בדקו כמה פעמים ביום קופץ לכם באנר על השקעה "סולידית", "לא מסוכנת" עם "תשואה גבוהה". כמה שטחי פרסום דוחפים לכם השקעות ברכישת דירות/קרקעות/הלוואות בארץ או בחו"ל. יותר מדי. ומה שמפחיד בתופעה הזו, הוא שסכומי ההשקעה מאד נמוכים. "ב-000,XX$ גם לך תהיה דירה בשומקום" (באנגלית זה נשמע יותר טוב). כמה מפתה שאפשר להשקיע במחיר שווה לכל כיס בהשקעות שהיו פעם רק נחלתם של ה"גדולים", של ה"טייקונים".

אז זהו, שלא. חוקי ניירות הערך במדינות השונות, וגם בישראל, מגדירים מיהו "משקיע כשיר" שניתן להציע לו ניירות ערך ללא תשקיף. דהיינו - ללא מסמך המפרט את ההשקעה, על יתרונותיה וחסרונותיה, ואשר נבדק על ידי הרשות לניירות ערך. על מנת לעמוד בדרישות של "משקיע כשיר", על המשקיע להיות בעל רמת הכנסה מסוימת, שווי נכסים מינימלי, ידע ועוד.

ההגיון הוא שמשקיע כזה יידע לבחון את ההשקעה (הנחה שבמקרים רבים איננה נכונה), ובעיקר - יוכל לספוג את ההפסד אם ההשקעה לא תישא פרי. אלא שחוקי ניירות ערך גם מאפשרים פנייה למספר מינימלי של משקיעים, מבלי שאלה יעמדו בתנאים הנדרשים מ"משקיע כשיר".

בישראל עומד מספר מינימלי זה על 35 משקיעים ניתן לפנות אליהם - ואולי כאן טמונה הבעיה. תחת הפטור הזה חוסים גופים רבים, אשר מגבילים את ההשקעות שלהם ל-35 משקיעים בפוטנציה, ובכך נמנעים מחובת גילוי. אגב, בפועל אף פעם אין פנייה ל-35 איש - על פי רוב פונים להרבה יותר מ-35, כמובן עם התוספת ש"האמור לעיל אינו מהווה הצעה לציבור", אך מאפשרים רק ל-35 להשקיע. זה לא בריא.

אם אדם לא יכול להרשות לעצמו להפסיד את הכסף שהוא משקיע, אסור לו, בתכלית האיסור, להשקיע אותו - לא בקבוצת רכישה ולא בהשקעה בטוחה אחרת, ויש הכרח כי יהיה גוף רגולטורי שידאג לכך. אז לא כולם נוכלים ולא כולם שרלטנים, אבל נדרש פיקוח הדוק יותר על גופים שפונים לציבור לגייס כסף.

ולכם המשקיעים, לא נותר לי אלא לצטט את שלמה בראבא: "לא להתפתות לעסקאות בשטח, אחרת אתה אוכל אותה, אוכל אותה בחזק, ואוכל אותה בגדול".

הכותב הוא מנכ"ל חברת הרבור גרופ ישראל