על הנייר: מיתוסים בקניית דירה שצריך לנפץ

קניית דירה מקבלן טומנת בחובה סיכויים וסיכונים כמו בכל עסקה מהותית, והרוכשים לא תמיד מודעים לזכויות שלהם מול הקבלן. רגע לפני שאתם חותמים על חוזה המכר כדי לרכוש את דירת החלומות שלכם, לפניכם 10 מיתוסים שהגיע הזמן להפריך.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

חשבתם שקניתם נכס בקבוצת רכישה? טעיתם

כך תנהלו מו"מ יעיל לרכישת דירת יד שנייה

תתכוננו לשלם יותר: כמה עולה דירה מקבלן?

הדירה שרכשתם על הנייר צריכה להיות זהה להדמיה

לא נכון! המסמך המחייב הוא הסכם המכר והמפרט שצורף לו - ולא הסרטונים, ההדמיות והפרוספקטים שהציג בפניכם הקבלן. הדוגמא הרווחת היא צילום המופיע בפרוספקט שבו הוגדלו מידות החדר ביחס למידות תכולתו, כך שהחדר ייראה מרווח; אך בפועל המידות שונות לגמרי.

דוגמא נוספת היא הדמיה בה מצולמות דלתות פנימיות מסוג מסוים, כאשר בפועל במפרט לפיו רכשתם את הדירה מופיעות דלתות מסוג נחות. חשוב לדעת: קיימת משמעות משפטית למצגים שמציג המוכר בסרטונים, הדמיות או פרוספקטים אם הרוכש טוען להטעייה. עם זאת, כאמור, המסמך המחייב הוא הסכם המכר והמפרט שצורף לו.

יצוין כי לאחרונה אישרה הממשלה תיקוני חקיקה בתחום מכר דירות חדשות, שמטרתה להגן על רוכשי הדירות, ובהם הרחבת חובת הגילוי של המוכר בנוגע לנתונים שונים ובנוגע לתשלומים. כך, למשל, אושר לעדכן את מפרט הדירות כדי למנוע ניסוחים מעורפלים מצד מוכר הדירה, וכן לחייב את הקבלן לחשוף נתונים שעשויים להשפיע על ההחלטה בדבר רכישת הדירה.

(צילום: shutterstock)

תמיד צריך לחתום על זכרון דברים כדי "לתפוס" את הדירה

לא נכון! זכרון הדברים עשוי להיחשב כחוזה לעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין המחייב את שני הצדדים. הבעיות מתעוררות כאשר במסגרת זכרון הדברים, הצדדים לא סיכמו את מכלול תנאי העסקה.

עקרונית, בתי המשפט קבעו כפרטים מהותיים וחיוניים לעסקה במקרקעין את התנאים הבאים: תיאור הנכס, מהות העסקה, מחיר הנכס, מועדי תשלום התמורה ומועד העברת החזקה. אלא שגם אם יחסרו פרטים מהותיים בזכרון הדברים, אם הוכח שהייתה כוונה להתקשר בחוזה מחייב - ישלים בית המשפט את הפרטים החסרים באמצעים משפטיים מלאכותיים.

כדי להימנע מהתסבוכת המתוארת, מהתדיינויות משפטיות, ואף מתשלום פיצוי מוסכם ושאינו מוסכם, רצוי להימנע מחתימת זכרון דברים.

אם הקבלן דורש חתימה על זכרון דברים - לא כדאי להתקשר בעסקה

לא נכון! לעתים קרובות, כבר באתר המכירות דורשים הקבלנים שהרוכשים הפוטנציאלים יחתמו על זכרון דברים בטרם חתימת חוזה, ואף דורשים פיקדון כספי.

במקרה כזה הרוכש חייב לציין מפורשות בזכרון הדברים, כי אם יחפוץ לחזור בו מרכישת הדירה בפרק זמן שיוגדר או במצב של אי הסכמות משפטיות לעניין ניסוח החוזה - יוחזר לו הפיקדון במלואו, ללא קנס כלשהו. ואם לא יחזור בו, יופחת סכום הפיקדון מסכום התמורה בגין הדירה.

אין לרוכשים מה לעשות לגבי המפרט שמוכתב על ידי הקבלן

לא נכון! בין רוכשים שונים באותו פרויקט קיימים הבדלים במפרטים - ולא מדובר רק בשינויים ובתוספות בתשלום.

בטרם חתימת החוזה יש לקרוא היטב את המפרט הטכני המוצע, לוודא שכלולים בו כל הדברים הבסיסיים ולדרוש שיפורים ותוספות במפרט (תוספת מזגן, נקודות חשמל נוספות, מטבח משופר, וכן הלאה), ללא תוספת תשלום, וכתנאי להתקשרות בעסקה. שדרוג המפרט עשוי להגיע לשווי של עשרות אלפי שקלים.

לא צריך לשכור עו"ד, כי ממילא יש את עורך הדין של הקבלן

לא נכון! עבור אנשים מהיישוב, רכישת דירה תהיה ככל הנראה העסקה הגדולה ביותר בחייהם. העובדה שהרוכשים מחוייבים לשלם 1%-2% לעורך הדין מטעם הקבלן אינה הופכת אותו לזה שמגן על האינטרסים של הרוכשים.

בדרך כלל, בהסכם המכר נכתב בצורה מפורשת כי חובתו של עוה"ד של הקבלן כלפי הרוכשים מסתכמת ברישום הערת אזהרה ורישום בית משותף. לכן מומלץ לשכור עורך דין משלכם כדי להגן על הזכויות והאינטרסים שלכם.

(צילום: Gettyimages)

סעיף פיצוי מוסכם מתייחס רק להפרה מצדו של הרוכש

לא נכון! אמנם הקבלן חפץ בקביעת סעיף הפרה חד צדדי, כלומר סעיף שחל רק במקרה של הפרה מצדו של הרוכש; אבל לרוכש יש אינטרס ברור וחד משמעי לכלול בחוזה סעיף הפרה הדדי, הקובע חובת פיצוי לטובתו גם כאשר הקבלן הוא שמפר את החוזה. סעיף פיצוי מוסכם הדדי עשוי להיות בעל משמעות עצומה במקרי הפרה מצדו של הקבלן.

מסירת הדירה מתעכבת בגלל מחסור בפועלים בשל סיבה ביטחונית? כוח עליון

לא נכון! כוח עליון הוא אירוע בלתי צפוי שאינו בשליטת אדם ולכן לא ניתן למנוע אותו. בחוזים בין קבלנים לרוכשים מופיע באופן קבוע סעיף שאמור להגן על הקבלן מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בגלל כוח עליון.

ואולם, בתי המשפט קבעו כי איחור במסירת דירה, שנבע ממחסור בפועלים מסיבות ביטחוניות, אינו נופל לגדר הגדרת כוח עליון. זאת משום שנסיבות אלה אינן בבחינת חידוש והפתעה במציאות הישראלית.

פרוטוקול מסירת הדירה מחייב את הרוכשים באופן בלעדי

לא נכון! גם אם הרוכשים לא מצאו פגמים מסוימים בזמן מסירת הדירה לידיהם, אין בכך כדי לפטור את הקבלן מאחריותו לפי הדין הישראלי. הפרוטוקול הוא אמנם מסמך משפטי בעל ערך, אך אין בו כדי לגרוע מזכויותיהם של רוכשים.

לפי הדין, רוכשים יכולים לדווח על ליקויים שהתגלו במהלך תקופת הבדק (לליקויים שונים - תקופת בדק שונה), למרות שליקויים אלה לא זוהו בעת קבלת הדירה מהקבלן. החתימה על פרוטוקול המסירה אינה מסיימת את מערכת היחסים קבלן-רוכש.

הדירה עם פגמים? זכותכם לסרב לקבלה ולשלם את התשלום האחרון

לא נכון! עצם קיומם של ליקויים בדירה אינו מצדיק סירוב לקבלה. לצורך כך, עורכים שני הצדדים - קבלן וקונה גם יחד - פרוטוקול מסירה, המתעד את הליקויים כפי שנמצאו במועד קבלת או מסירת הדירה, ונקבעו בחוק תקופות בדק ואחריות, במהלכן מחויב הקבלן לתקן ליקויים שונים המתגלים בדירה שבנה.

בתי המשפט ביצעו הבחנה מבדלת בין שני סוגי ליקויים: פגמים וליקויים שמעצם טבעם הם מהותיים, אשר כל עוד לא תוקנו אין הדירה ראויה למגורים; ופגמים וליקויים אשר אינם מהותיים, ולמרות קיומם ניתן ואפשרי להתגורר בדירה. לגבי הליקויים מהסוג הראשון, נקבע כי אלה מצדיקים את סירוב הקונה לקבל את הדירה לרשותו. לגבי הליקויים מהסוג השני, נקבע כי אינם מצדיקים סירוב לקבלת הדירה, מבלי לגרוע מחובת הקבלן לתקנם תוך זמן סביר לפי מהותו של הליקוי.

ממש כשם שחובתו של הקבלן לתקן את הליקויים שיתגלו לאחר קבלת החזקה בדירה, ובמהלך המגורים בה, מכוח חובתו ואחריותו של הקבלן לביצוע תיקונים. בחינת מהות הליקויים - מצד אחד, ובחינת חובת תום הלב החלה על שני הצדדים - מצד שני, תספק מענה לשאלה האם מוצדק סירוב לקבל את הדירה, כל מקרה לנסיבותיו.

הקבלן מחויב לתקן כל ליקוי בדירה שנמסרה

לא נכון! כמו כל מוצר, מחויב הרוכש לדאוג לתחזוקתו התקינה. חובת הקבלן לחלק לרוכשים חוברת תחזוקה, הכוללת את כל הוראות התחזוקה של הפריטים בדירה. חובה על הרוכש לבצע את הוראות התחזוקה. כך, במקרים בהם ליקויים בדירה נגרמו בשל היעדר תחזוקה או אי תחזוקה נכונה, לא יהיה הקבלן אחראי לתיקונם.