קונים דירה? אלו הערבויות שצריך להכיר

בענף הבנייה בכלל, ובפרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט, נעשה שימוש שוטף ומגוון בערבויות. לעתים, שעבוד של נכס כזה או אחר משפיע באופן ישיר על גורמים שאינם נוגעים לדבר. בנוסף, יזמים רבים נוטים לייחס חשיבות פחותה למכשירי הערבות השונים ולבצע מהלכים פזיזים מתוך חוסר בקיאות.

מדריכים נוספים במדור קנייה, מכירה, השכרה

מדריך: כך תמכרו את הדירה מהר יותר

כך תנהלו מו"מ יעיל לרכישת דירת יד שנייה

תתכוננו לשלם יותר: כמה עולה דירה מקבלן?

נערב - החייב למוטב כסף או נושא בהתחייבות כלשהי.

מוטב - זכאי בהתאם להתחייבות הנערב או הנושה.

ערב - מי שלוקח על עצמו לפרוע את ההתחייבויות של נערב למוטב.

חשוב לזכור כי עבור הפקת הערבות נדרש הנערב לשלם לבנק עמלה. בנוסף, על מנת להבטיח את הסכום הנקוב - עליו לספק ביטחונות. מבחינת עלויות, וכיאה לכל מנגנון מסחרי, בבואנו לבקש אשראי ניתן לשאת ולתת בדבר סוג או גובה הערבות. ישנן שלל ערבויות קיימות בעסקאות נדל"ן, לפניכם ערבויות בדגש על פרויקטים של תמ"א 38.

(צילום: Gettyimages)

הגוף שערב לפרוע את החוב הינו בנק. ברוב המקרים הנושים יעדיפו ערבות בנקאית  על כל ערבות אחרת - זו אינה תלויה בעושרו הפיננסי של אדם פרטי, ונתונה לפיקוח ורגולציה מחמירים. כך שישנה יכולת מימוש מהירה בבואנו לחלט את הערבות, ובהתקיים תנאים המאפשרים זאת.

אנשים נוטים לבלבל בין ערבות בנקאית אוטונומית לערבות רגילה (מסויגת). בערבות אוטונומית, אין תנאים מקדימים ושאלות. משמעותה בעולם המסחרי היא כסף חי לכל דבר. מנפיק הערבות האוטונומית צריך להיות מספיק אמיד כדי להפיק אותה, משמע הוא צריך להיות בעל הון עצמי נזיל לפירעון הערבות.

בפרויקטים רבים של תמ"א 38 אנו נתקלים בערבויות אוטונומיות, במקרים שבהם ישנה מעורבות ודחיפה גדולה של עו"ד הדיירים, למען קיום הבטחותיו של היזם לדיירים.

ערבות הניתנת לרוכשי דירות חדשות בפרויקטים שמלווים על ידי בנק ובהתאם לחוק המכר. הערבות מהווה בטוחה לרוכשים. היא נועדה להבטיח את קבלת הדירה, גם אם היזם לא יהיה מסוגל לסיים את הפרוייקט. כדי להבטיח את כספם ולעמוד בהתחייבויותיהם, הגופים המלווים נוהגים להפעיל מערך פיקוח ובקרה על הפרויקט.

נוסח הערבות כפוף לחוק המכר, וכולל מספר תנאים מצטברים כדי להבטיח את כספי הרוכשים. לדוגמא - סיום בניית הדירה / קבלת טופס 4 / רשימת זכויות רוכש הדירה. יצוין כי החוק מאפשר גם בטוחות חלופיות (פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה) בהתקיים תנאים משלימים.

ערבות הניתנת מהקבלן ליזם, ונועדה להבטיח את ביצוע העבודות בהתאם לחוזה. מדובר בערבות בנקאית בסכום השווה לעלויות הביצוע. כלומר, הערבות צריכה לשקף את גודל הסיכון בביצוע, למשל 15% או 20% מהיקף הביצוע, כך שיאפשר ליזם או מי מטעמו להבטיח את השלמת הביצוע אם וכאשר הקבלן מגיע למצב של פשיטת רגל, תוך פיצוי ההפסדים שנגרמו.

עם סיום העבודות בפרויקט, ערבות הביצוע תוחלף בערבות בדק (לרוב לתקופה של שנה) ותבטיח את תיקון ליקויי הבנייה שיצוצו בתקופת הבדק.

הערבות ניתנת במסגרת חוזים למכירת קרקע כדי להבטיח קיום התחייבות היזם להקמת הפרויקט ורישום זכויות של הרוכשים.

לעתים קרובות, מתחייב היזם חוזית בעזרת ישות ריקה מתוכן - חברה ייעודית שהוקמה לשם מטרה אחת בלבד. לפיכך, יזמים רבים נוהגים להקים חברות בנות אשר מהוות חיץ משפטי. עבור דיירים בפרויקט תמ"א 38, שרוצים להבטיח את טיב הפרויקט והביצוע, יש לשקול בקשה של ערבות אישית מהיזם להתחייבויות של החברה. כמובן נדרשת הצהרה פיננסית של נותן הערבות.

היזם מתחייב לרשום את הבית המשותף, בין אם בתמ"א 38/1 או תמ"א 38/2, תוך כ-12 חודשים ממועד המסירה. פעולת הרישום היא עבודה טכנית בלבד, אך בפועל יזמים רבים נוטים לשכוח או לוותר על הטרחה, ובניינים רבים אינם רשומים כבית משותף מפאת עצלנות היזם או עורך דינו. מטרת ערבות הרישום היא להבטיח את רישום הבית המשותף ולאפשר מינוי של עו"ד נוסף באפשרותו להשלים את העבודה.

בעת חתימת ההסכם, הדיירים מכרו ליזם חלק מהקרקע תמורת שירותי בנייה. מכאן שהעסקה חייבת במס שבח. הבעיה היא שיש פער של חודשים רבים ולעתים גם שנים בין חתימת ההסכם לעלייה על הקרקע. לכן קבע המחוקק אפשרות לדחות את מועד תשלום המס (דחייה לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין), כך שתיווצר חבות עבור הדיירים רק במועד העלייה על הקרקע.

על פי חוק, היזם אינו מחויב לשלם לדיירים, אלא על פי חוזה (ישנו הבדל מהותי). לכן, צריך להיות מאוד זהירים ולוודא טרם העלייה לקרקע כי היזם מספק אישור מס חתום או ערבות מסים בגובה סך שומות המס הפתוחות.

ערבות בנקאית אוטונומית נועדה להבטיח את דמי השכירות. היא נהוגה לרוב בתמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה) ולפעמים גם בתמ"א 38/1 במצב של פינוי דיירים. סכום הערבות נמשך לכל תקופת הבנייה - ייתכן שהריבית תפחת כנגד תשלומים בפועל.

עורכי דין המייצגים דיירים נוטים להגדיר ערבות שכירות בצורה מאוד רחבה, כך שכל סטייה מהוראות ההסכם תאפשר לעשות שימוש בערבות שכירות מטעם היזם.

הכותב הוא מנכ"ל המרכז להתחדשות עירונית מקבוצת אפיקים 38