עשה זאת בעצמך: תמ"א 38 ביוזמה פרטית
קבוצות רכישה OUT, תמ"א 38 ביוזמה פרטית IN: יותר ויותר דיירים החליטו באחרונה להתאגד כדי לקדם יחד תוכניות התחדשות עירונית בבניין שבו הם מתגוררים במהירות וביעילות - בלי מתווכים. איך עושים את זה?
קבוצות רכישה OUT - תמ"א 38 ביוזמה פרטית IN. בעלי דירות ברחוב שלם ברמת גן הצליחו לאחרונה לקדם תוכנית פינוי ובינוי לגמרי לבדם. בעקבות המהלך, הם צפויים להפוך מבעלי דירות ישנות בבניין לבעלי דירות במגדלים. המקרה שלהם מצטרף לפרויקטים נוספים, בהם רואים יותר ויותר בעלי הדירות שנוטלים יוזמה לקדם בעצמם תוכנית לשיפור המגורים שלהם.
מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
תביעות בעקבות תמ"א 38? שלא יעבדו עליכם
מא' ועד ת': כך תנהלו פרויקט תמ"א 38
תמ"א 38: כך תשכנעו את הדיירים הסרבנים
בעלי הדירות הבינו כי בדרך של התאגדות עצמאית וללא המתנה ליזם או מתווכים, ניתן לקדם תוכניות תמ"א 38 במהירות ויעילות. אותם בעלי דירות מבקשים לשנות את פני השכונה, לשדרג את איכות הדיור ובכך לסלול את דרכם לדירה גדולה, להגדיל את שווי הנכס שלהם ועל הדרך לשדרג את הסביבה כולה. מדובר בדרך לא פשוטה ולא קצרה, מייאשת לעתים. ובכל זאת - כך תעשו זאת.
רגע ההסכמה של הדיירים
הדבר החשוב ביותר הוא בחינת שיעור ההסכמה של הדיירים לפרויקט. בעלי דירות שמסרבים מהווים אבן נגף בקידום פרויקטים, שכן היזמים נרתעים מלבלות בבתי משפט או בפני המפקחים על המקרקעין, במיוחד בשוק נדל"ן משתנה ולא ברור.
מומלץ לערוך אסיפת דיירים ולבדוק אם קיים רצון כן ואמיתי בתוכנית. חשוב להדגיש כי הפעולה תקודם בשקיפות, תוך שיתוף מלא של בעלי הדירות בכל צעד בתהליך. פעולה שקופה ושיוויונית תסייע להימנע מבעיית חוסר האמון המושרשת בתוכניות מסוג זה. בסוף האסיפה מומלץ להעביר בין בעלי הדירות פרוטוקול ראשוני, שמעלה על הכתב את הסכמתם לקדם את הפרויקט.
החתמת בעלי הדירות על פרוטוקול הסכמה ראשוני מוגבלת לעצם ההסכמה והפעולות הראשונות שיש לנקוט לצורך בחינת הפרויקט המתאים לבניין הספציפי. לא מומלץ במעמד ההחתמה הראשונית לכבול את בעלי הדירות ליזם מסוים או לפרקי זמן ארוכים. מטרת החתימה הראשונית היא בחינת רצינות בעלי הדירות בדרך לבדיקת היתכנות הפרויקט.
השגת 80% הסכמה מבעלי הדירות או קרוב לכך תבהיר לכם שאתם בדרך הנכונה. מומלץ לשוחח עם בעלי הדירות המסרבים, אחד אחד, ולבחון האם מדובר בניסיון לסחוט יותר מאחרים או בהתנגדות הנובעת מחשש או חוסר מידע שניתן להתגבר בהעברת מידע מלא.
מומלץ לבדוק האם בעלי בניינים סמוכים מעוניינים אף הם בתוכנית תמ"א 38 או פינוי ובינוי. ככל ששטח החלקה גדול יותר - יזמים חזקים ומבוססים יותר יהיו מעוניינים להתקשר עמכם בשל זכויות הבנייה שיהיו.
איחוד מספר בניינים לפרויקט יכול לשנות את התמונה לחלוטין, שכן הפרויקט הופך להיות בעל היתכנות כלכלית גבוהה יותר, במיוחד בפריפריה בה קשה לשכנע יזמים. במרכז הארץ קל יותר למצוא יזמים; אך גם כאן קיימים מקרים בהם החלקות עליהן הבניין הקיים עומד הן קטנות. הוספת בניינים נוספים עשוייה לשפר את זכויות הבנייה, וכתוצאה מכך את כוח המיקוח של בעלי הדירות.
נציגות מאוזנת
בחירת נציגות מהווה צעד חשוב בקידום ההליך. מומלץ מאוד לבחור בנציגים נמרצים שדעתם מקובלת על רוב השכנים. בצד זאת, עדיף לקבוע מראש כי הנציגות תפעל בשקיפות, תוך מסירת מידע מלא לבעלי דירות. בכל מקרה, בעניינים מהותיים, ההחלטה תהיה ביד בעלי הדירות עצמם.
בשל הצורך להימנע מניגוד עניינים ובעיית האמון, שפעמים רבות מכשילה את הפרויקטים, כדאי לקבוע שלא יהיו קשרי קרבה בין הנציגות ליזם שייבחר.
בחירת אנשי המקצוע
בחירת אדריכל, עו"ד ושמאי שילוו את הפרויקט אינה פשוטה. מומלץ לבחור אותם כבר בשלב הראשוני של החתמת בעלי הדירות, כדי שיסייעו בידיכם. בחירת אנשי המקצוע צריכה להיעשות תוך הבהרה, לפיה מי שנושא בשכר הטרחה הוא היזם שייבחר וכי לא יהיה בין בעלי המקצוע ליזם כל קשר.
גיבוש הצעה
אם עלה בידיכם לצלוח את השלבים הראשונים, הרי שאתם בדרך הנכונה. עבדו עם אנשי המקצוע וגבשו הצעת מינימום שתבוא לאחר בדיקה ראשונית של זכויות הבנייה שניתנות בדרך כלל באזור. היא תהווה את המינימום המבוקש על ידיכם מהיזמים.
לצורך בניית הצעת מינימום, רצוי לאסוף נתונים רבים ככל שניתן ולהיעזר באנשי המקצוע. בדקו פרויקטים בסביבה, שוחחו עם בעלי הדירות, בחנו הסכמים (רצוי כאלה בכתב ולא משמועות) ושאלו בעירייה מהן זכויות הבנייה בחלקה.
על בסיס הנתונים שייאספו, גבשו הצעת מינימום לצורך עריכת מכרז בין יזמים. הצעת המינימום צריכה לכלול תוספת של השטח המבוקש, דמי שכירות לזמן הבנייה, ערבויות מבוקשות, פיקוח מטעם בעלי הדירות ותנאים מהותיים עבורכם.
מכרז בין יזמים
לאחר עריכת ההצעה, שגרו ליזמים באמצעות עו"ד את הצעת המינימום, והזמינו אותם להציע הצעות לבניית הפרויקט. היזמים שיראו בכך רצינות והיתכנות ברורה של הפרויקט יתחרו זה בזה. בנוסף, עורך הדין יוכל לנהל עמם מו"מ לשיפור ההצעות.
במקרה שבו הזכויות בנכס אינן כפי שצפיתם, תלמדו במהירות מההצעות שיוצעו, או אף מהיעדרן, ותוכלו בהתאם להתפשר או לבקש הצעות נוספות.
בחירת היזם במכרז מסייעת לבטל את חוסר האמון ששורר בין בעלי הדירות, שחוששים מיזמים שמשלמים "מתחת לשולחן" או מניגוד עניינים אחר. הדבר יסייע לביטול תופעת הסרבנות, שכן מדובר בפעולה שקופה בה כולם מעורבים ומקבלים מידע שלם על התהליך.
בימים של חוסר ודאות בשוק הנדל"ן, מחירי הדיור המאמירים אל מול ירידת המחירים הצפויה, לקיחת היוזמה בידי בעלי הדירות היא דבר מבורך. מעבר ליתרון הברור של בעלי הדירות הפועלים לקדם את עצמם, הדבר מחזיר את הקהילתיות והרצון לפעול יחד למען טובת הכלל. המילה שכונה מקבלת כאן קונטציה שונה לחלוטין.
לפנייה לכתב/ת 
