הקבלן לא מתקן ליקויי בנייה? כך תפעלו
קניתם דירה חדשה ונתקלתם ברטיבות או נזילות, אבל חברת הבנייה לא ממהרת לטפל במצב. לפני שאתם מוותרים ומזמינים יועץ חיצוני, חשוב שתכירו מספר צעדים שבזכותם תקבלו את ההחזרים הנדרשים. מדריך
עסקה לרכישת דירה נחשבת לאחת החשובות בחיים, וכמו כל דבר גדול - עלולות לצוץ בעיות. אחת מהן היא קבלת דירה חדשה מקבלן עם ליקויי בנייה, והתמודדות עם בעלי מקצוע שאינם ממהרים לתקן את אותם ליקויים.
תביעות בעקבות תמ"א 38? שלא יעבדו עליכם
בית מקלקר או מבוץ? שיטות בנייה עצמית
התקרה התמוטטה, דיירת בדמי מפתח תשלם?
הנה דוגמא: בני זוג רכשו דירה בפרויקט מגורים יוקרתי. בסמוך למועד קבלת המפתח והתקרב עונת הגשמים, החלו לצוץ בעיות רטיבות קשות ברחבי הבית. מצב הדברים הגיע לכדי נזילות וטפטופי מים של ממש, בין היתר בנקודות חשמל, בתקרה, במטבח, בחדרי השינה, מגג הדירה ומעל לסלון. רק מי שחווה בעיות רטיבות קשות במוקדים מרכזיים בבית, ועוד בדירה חדשה, יכול להבין את גודל התסכול, הייאוש והאכזבה.
חשוב לציין כי בהתאם לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973, הקבלן מחויב לפעול ולתקן על חשבונו ליקויים אשר יתגלו בדירה, לרבות ליקויי רטיבות, זאת למשך בתקופת האחריות. בהתאם לכך, רוכש הדירה החל בפניות לחברת הבנייה על מנת שתתקן את הליקויים.
החברה הקבלנית אמנם הגיעה, ביצעה מספר תיקונים והבטיחה כי "מעתה הכל יהיה בסדר". אולם מיד לאחר הגשם הראשון התברר כי "הכל לא בסדר" ואפילו לא קרוב לכך - הרטיבות והטפטופים חזרו.
שוב פנו בני הזוג לקבלן, אשר שלח פועל לתיקונים קוסמטיים בלבד. ליקויי הרטיבות חזרו בפעם השלישית וחוזר חלילה למשך תקופה ארוכה. מדי חורף נאלצו בני הזוג ושלושת ילדיהם הקטנים לחיות בחדרים רטובים המהווים סכנה בריאותית ובדירה שלא ראוי לחיות בה. בני הזוג החלו להתייאש.
בשלב זה, בעלי דירות רבים שעומדים בפני אותה סיטואציה מתייאשים לחלוטין ומעדיפים להזמין מומחה חיצוני מטעמם, ולשלם לו ממיטב כספם כדי שיבצע תיקון יסודי - רק כדי להיפטר מ"הצרה הזו" אחת ולתמיד, ולא להמשיך להתגורר בדירה עם רטיבות וטחב.
מה שמרבית הדיירים אינם יודעים, שלפי חוק המכר, ברגע שהם מטפלים בליקוי באופן עצמאי ומערבים מומחה חיצוני, הם פוגמים באחריות הקבלן ופוטרים אותו מאחריותו לתיקון הליקויים. המשמעות היא שאם ידרשו תיקונים נוספים מעבר למה שתיקן המומחה החיצוני, הקבלן לא יהיה מחויב לתקנם.
יתרה מכך, אם יתגלו ליקויים נוספים בדירה, הקבלן יכול במקרים מסוימים לסרב לתקנם בטענה שהם קשורים לתיקון שנעשה על ידי המומחה החיצוני - וכך נותרים בעלי הדירות "קירחים מכאן ומכאן".
לא נתונים לחסדי הקבלן
אין זה אומר שרוכשי הדירות נתונים לחסדיהם של הקבלנים בכל הנוגע לתיקוני ליקויי בנייה. לא ולא. אם הקבלן לא מתקן באופן מיטבי, וניכר כי כל מטרתו היא להתיש את בעלי הדירה, הם אכן יכולים לבצע תיקון עצמאי, ובלבד שיבצעו לפני כן מספר צעדים חשובים.
מדובר בצעדים כגון תיעוד הליקויים, פנייה לקבלת חוות דעת של מומחה לליקויי בנייה והצגתה בפני הקבלן ולבסוף, הודעה רשמית לקבלן על הכוונה לבצע את התיקון. מלבד זאת, גם אם ביצע הרוכש תיקון עצמאי, עדיין פתוחה בפניו הדרך להגיש תביעת פיצויים נגד הקבלן אודות כל הנזק וההוצאות שנגרמו לו, כולל מימון חוות דעת של מומחים, תשלום לאנשי מקצוע וכדומה.
השיטה לפיה חברות בנייה וקבלנים מנסים להימנע מלהיכנס להוצאות ולבצע תיקונים קוסמטיים בלבד, תוך ניסיון להתיש את הדיירים, אשר יפעלו לתקן את הליקויים בעצמם ויפטרו את הקבלן מאחריות, אינה הוגנת. מפליא שהמחוקק טרם נתן דעתו לסוגיה.
היה ניתן לשקול שינויים בתקנות סדרי הדין אשר יחייבו לסיים דיונים משפטיים בנושא ליקויי בנייה, בדגש על רטיבויות תוך זמן קצר וקצוב, כפי שחוקק המחוקק בסוגיות אחרות (תיקון התקנות בכל הקשור בתביעה לסילוק יד). פעולה זו יכולה לחולל שינוי דרמטי.
חשוב לציין כי על אף היעילות שמגלים בתי המשפט בסוגיות אלה, וחיוב הקבלנים בתשלום הנזקים או בתיקון הליקויים, מדובר בדרך ארוכה יחסית. דיונים בנושא ליקויי בנייה שמגיעים לבית המשפט יכולים להימשך אפילו שנה וחצי, ובינתיים מצויים הדיירים במצב כלל לא פשוט עם ליקויים יום-יומיים. תקנות שיקבעו הליך מזורז יכולות לחסוך מהדיירים סבל רב ומבתי המשפט זמן יקר.
אפשרות נוספת, להעביר את סמכויות בירור תביעות בליקויי הבנייה מבתי המשפט לגוף חיצוני, מקצועי ובלתי תלוי, בו ישבו אנשי מקצוע ומהנדסים מומחים בתחום הנדל"ן. אלה ישמשו כבוררים כדי לתת מענה ולפתור סוגיות בהליכי בוררות מהירים עם סדרי דין מקוצרים. גוף שכזה יכול לשמש גם כתובת מקצועית לתלונות בעלי דירות, כמו גם אמצעי פיקוח על יישום סטנדרטים נאותים בתחום הבנייה בישראל.
אם הגוף המדובר יצויד בסמכויות אכיפה מתאימות, הוא יוכל לנקוט צעדי ענישה כנגד קבלנים שבבניינים שלהם מתגלים באופן שיטתי עוד ועוד ליקויים חמורים או קבלנים המתחמקים מלתקן ליקויים במסגרת אחריותם לפי החוק.
הכותב הוא עו"ד מומחה בדיני נדל"ן, שותף במשרד עו"ד אלסטר שמעוני את רזיאל
לפנייה לכתב/ת 
