הנחה על דירה בפריסייל? אל תמהרו לקנות

מדריכים נוספים בערוץ בית ישראלי :

הגודל קובע: מסכימים לתמ"א בגלל המטראז'

תמ"א 38: כך תשכנעו את הדיירים הסרבנים

הכירו: כך ייראה הבית הבא שלכם

כשקונים דירה בשלבי התכנון לעומת רכישתה בסיום הבנייה, אפשר לקבל הנחות בגובה של עד 20%. בימים בהם צעירים רבים מתקשים לרכוש דירות, הדבר מפתה מאוד. צריך להבין שיזמים שמוכרים דירות בשלב מוקדם יכולים ביתר קלות לקבל ליווי בנקאי, להגדיל את תזרים המזומנים ולממן את שלבי הבנייה הראשוניים. אבל חברות גדולות עם איתנות פיננסית לא ימהרו למכור דירות בשלבים מוקדמים.

לכן המחיר הנמוך ברכישת דירה בפריסייל מלווה בסיכונים שהרוכש לא תמיד מודע אליהם. בחוזה שיחתם לפני קבלת היתר בנייה, יהיו התניות וגמישות רבה מאשר בחוזה לפרויקט בהם החלה העבודה בפועל. יזמים רבים נתקלים בסירובים בהגשת בקשה להקלה בוועדה המקומית, לכן דירה מסוימת שהיזם מכר בקומה השמינית תהיה קשה לאכלוס כאשר אושרו לבסוף רק 6 קומות.

כמו כן, לוחות זמנים התלויים בקבלת ההיתר עלולים להתעכב בעירייה, הן בשל חוסר קידום ההיתר מצד העירייה והן מצד הקבלן. לוחות הזמנים אינם מדע מדויק וקשה להעריך מתי יתקבלו ההיתרים. לכן רוכשים רבים מגלים שהבטחות נציג המכירות והמצב בפועל שונים לאין שיעור.

אילו בדיקות צריך לבצע בטרם קניית דירה על הנייר?

בדיקה משפטית: כל עוד אין היתר, מומלץ שעו"ד מומחה יוודא כי ליזם ישנה בעלות על הקרקע, לבדק אם מדובר בהסכם קומבינציה, אם בוצע פיתוח במקום ועוד שלל מסמכים שיחזקו אצלנו את תחושת הביטחון לקראת רכישת הנכס.

הבטחת הכספים: כאשר יזם או קבלן מוכר לנו דירה טרם קבלת היתר הבנייה, אנו בעצם קונים אופציה או רעיון שבדרכו עלולים להתגבש קשיים ועיכובים. עלינו לוודא כי התשלום הראשוני יתקיים בסמוך לחתימת החוזה, יהיה מינימלי ככל הניתן ויופקד בחשבון נאמנות של בא כוחו של היזם או חשבון הליווי הבנקאי, במידה וישנו כזה בחתימת ההסכם.

לוחות זמנים: יש לוודא לוחות זמנים קצובים בהם יידרש היזם להוציא היתר בנייה, כמו גם לוחות זמנים להתחלת העבודות לאחר קבלת ההיתר. יש לדרוש כי יהיה ניתן לבטל את החוזה ולקבל את כספנו חזרה במידה ולא התקבל היתר בנייה בזמן המוקצב.

התאמת המוצר המובטח להיתר הבנייה: במידה שהתקבל היתר בו לא אושרו הפריטים, הגדלים, הקומה שהובטחו לנו בחוזה המכירה מעבר לסטייה המוסכמת, נוכל לבטל את ההסכם ולקבל את כספנו חזרה.

מסמכים מקדימים ובקשות רכישה: בטרם הליך הרכישה וכתנאי לכניסה למו"מ, חברות רבות מבקשות מהרוכשים לחתום על כתב הסכמה ולשלם כספים על החשבון. מומלץ להימנע מחתימה על מסמכים אלו, ובכל מקרה ניתן לבצע בהם שינויים על מנת שנוכל לקבל את כספנו חזרה בכל עת. חובה למסור לעו"ד את המסמך בטרם החתימה עליו על מנת לזהות נקודות מכשילות.

ליווי משפטי בכריתת החוזה: מרבית ההסכמים כוללים סעיף המבהיר כי עו"ד היזם אינו מייצג את הרוכש, וכי יש בזכות הרוכש לקחת עו"ד מטעמו לבדיקת זכויותיו. למרות זאת, כתוצאה מחוסר מודעות או ניסיון לחיסכון כספי, ישנם רוכשי דירה שמוותרים על הפנייה לעו"ד. כמעט בכל חוזי המכר, עו"ד מטעם הרוכש יכול להוזיל עלויות עתידיות בשווי כפול ומכופל משכר הטרחה שישולם לו.

(צילום: Gettyimages)

גם ברכישת דירה מתמ"א 38 כדאי לבצע בדיקות מקדימות

דירות רבות נמכרות כיום בפרויקטים של תמ"א 38. מרבית היזמים אינם נמנים עם החברות הגדולות והחזקות, ונדרשים להעמיד הון ראשוני כאשר הכסף לא תמיד מצוי בכיסם. לכן הם מוכרים דירות בשלבים מוקדמים, לאחר אישור התוכנית על ידי הוועדה המקומית. בשל מורכבות הפרויקט, ריבוי צדדים שלישיים (הדיירים) ומערכת חוזים, מתגלים קשיים ועיכובים בהוצאה לפועל של מכירת הדירות וכן קבלתן בלו"ז ובמתכונת שנקבעה.

פעמים לא מעטות, לאחר אישור התוכנית על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובשל ריבוי דיירים סרבנים, בעלי הדירות מערערים על החלטת הוועדה המקומית בפני הוועדה המחוזית - מה שמעכב עוד יותר את קבלת היתר הבנייה. בנוסף, תביעת הסרבנים אצל המפקחת על הבתים המשותפים גוררת עיכובים רבים.

אילו בדיקות לבצע בטרם קניית דירה בפרויקט תמ"א 38?

סטטוס הפרויקט: בדקו אם התקבל אישור הוועדה המקומית לתוכנית שהוגשה, אם עבר הזמן להגשת ערעורים, אם הוגשו ערעורים, אם יש סרבני חתימה שטרם חתמו ומה מספרם ביחס לאלו שחתמו.

החוזה עם הדיירים הקיימים: ניתן ללמוד רבות על תוכניות הבנייה העתידיות ולהכיר את התמורות לדיירים הקיימים בשטח - אם רק תבקשו מהיזם (מוכר הדירה) העתק לחוזה.

הגרלות לגבי מחסן וחניה: בבניינים בהם מתווספים חניות ומחסנים לדירות הקיימות ולדירות החדשות, מתבצעות הגרלות לאחר קבלת ההיתר. למעשה, לא ניתן לדעת איזו חניה או איזה מחסן תקבלו בפרויקט לפני קבלתו (ובמקרים רבים גם לאחריו). לכן כדאי להגביל את סוג החניה (מכפיל, מקורה ועוד).

הכותב הוא עו"ד ומגשר , מומחה במקרקעין ומלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי