קונים דירה בקרוב? היזהרו מהאותיות הקטנות
בחינת הבעלות על הקרקע, בדיקת מצבו של המבנה, חישוב עלויות השיפוץ ובחירה נכונה של עורך דין בעל רקע נדל"ני - העסקה הגדולה והחשובה בחיינו דורשת בדיקה מעמיקה של כל הפרטים, גם הקטנים והקטנוניים ביותר. מדריך
עליית מחירי הדירות בעשור האחרון אינה עוצרת את הזוגות הצעירים, משפרי הדיור והמשקיעים מלקנות דירה בישראל. כמו בכל עסקה, עלינו לבדוק לעומק וביסודיות את פרטיה ומאפייניה - ובמיוחד אם זו העסקה הגדולה ביותר שנבצע בחיינו. לפניכם כמה הצעות לבחינה מעמיקה בטרם החתימה על חוזה המכר.
מדריכים נוספים בקנייה, מכירה, השכרה
שווי הדירה יעלה? מדריך למשקיע המתחיל
קונים דירה? אלו הערבויות שצריך להכיר
מדריך: כך תמכרו את הדירה מהר יותר
בדיקה מקדימה של שכונת המגורים
לפני שרוכשים דירה מיד שנייה, חשוב לברר פרטים אודות היצע הדירות הקיים באזור. זאת משום שלהיצע הדירות הנמכרות יש השפעה על המחירים. מומלץ לבדוק עסקאות שבוצעו בשכונה לא רק בלוחות המודעות ברשת, אלא גם בשטח. זאת מאחר שבלוחות באינטרנט בולטת תופעה של "שיטת מצליח", שבה בעלי דירות לא באמת מעוניינים למכור אותן אלא לוודא את שווין.
בנוסף, חשוב שהזוג הצעיר יכיר מקרוב את אופי הבעלות על דירות בשכונה - האם יש בה שיעור גבוה של משקיעים דווקא, האם אופי התושבים מתאים להם, האם יש תחבורה ציבורית ראויה, תשתיות הולמות, מוסדות חינוך וציבור, שטחים פתוחים ותוכניות עתידיות שעלולות להפריע לשגרה. כל המשתנים הללו יכולים להשפיע על סביבת המגורים ועל ההחלטה אם לקנות את הדירה.
בעלות בקרקע
למרות שבעיני הרוכשים מדובר בסוגייה שולית מאוד, ולמרות שרובנו בודקים סוגיות כאלה רק לאחר חתימת זיכרון דברים מול עורך הדין שלנו - חשוב מאוד שנוודא מה סוג הבעלות על קרקע. לסוגיית הבעלות יש השפעה על יכולתנו להשיג מימון לצורך רכישת הדירה - וכן אם השקענו כל הרבה מכספנו ברכישה, נרצה להיות בטוחים כי היא תירשם על שמנו בצורה המשפטית שתשקף את הבעלות בצורה הנכונה.
מצב המבנה
במידה ורכשתם דירה בבניין בן למעלה מ-30 שנה, ייתכן ויש מקום להזמין דו"ח מהנדס טרם החתימה על חוזה הרכישה כדי להיות בטוחים כי אין כשל יסודי שדורש תיקון ושיפוץ יקר. לא מדובר בשיפוץ קוסמטי של פנים הדירה, אלא על סוגיות הנוגעות ליסודות, תקרה או גג רעפים רעוע ובניינים חדשים יותר במצבים של חיפויים מתפוררים.
פוטנציאל להתחדשות עירונית
בשכונות ישנות וותיקות ישנו באזז סביב האפשרות כי במקום ייחתם פרויקט התחדשות עירונית, ולכן מוכרי דירות רבים דורשים מחירים גבוהים ממחירי השוק על סמך האפשרות שיוגשם החלום. המציאות מלמדת שבמקרים רבים המרחק בין חלומות ההתחדשות העירונית ובין יציאת הפרויקט לדרך הוא שנים רבות של המתנה. מאידך, קחו בחשבון שאם מדובר בדירה להשקעה, ונושבת בגבכם רוח היזמות - תוכלו לגייס את דיירי הבניין לטובת התחדשות השכונה בעתיד, ולהשביח את ערך ההשקעה והנכס.
עלויות שיפוץ
במידה ובמסגרת העסקה נכלל הליך שיפוץ, יש להסתכל על העלות הכוללת של העסקה ולא רק על מחיר הדירה הנרכש מהמוכר בפועל. במקרים רבים מתברר כי דירות הדורשות שיפוץ יסודי הן זולות הרבה יותר, גם כשמחשיבים את כל עלויות השיפוץ, בהשוואה לדירות שכבר עברו שיפוץ. גם כאן, מגמת הנוחות עושה את שלה. כשאנחנו נבצע את השיפוץ בעצמנו, לרוב נוכל לחסוך כסף רב, מעט חשיבה יזמית ורצון יכולים להפוך כל דירה רעועה למבוקשת ואטרקטיבית.
המצב המשפטי של הנכס וניסוח החוזה
חשוב לדאוג שאת חוזה הרכישה, רישום הערת האזהרה ובחינת המצב הרישומי והמשפטי של הנכס טרם חתימת החוזה, יבצע עורך דין שמתמחה בתחום הנדל"ן. ישנם מקרים שבהם אנחנו מרגישים שעלינו לחסוך את העלות הזאת מאחר והשקענו כסף רב ברכישת הדירה ויש שמסתפקים בחוזה סטנדרטי, או שפונים לחבר או מכר שבקיא בדיני החוזים. לעורך הדין יש חשיבות גם בהגעה לנוסח חוזה שישרת את מטרותינו.
לסיכום, למרות התקדמות הטכנולוגיה ונגישות המידע הרב בלחיצת כפתור, כדי לבצע עסקת נדל"ן טובה, עלינו לכתת רגליים ולבצע בדיקות מקיפות שבמקרה הטוב יחסכו לנו כמה עשרות אלפי שקלים במחיר ובמקרים חריגים אף יצילו אותנו מהיקלעות לתסבוכת משפטית שתסכן את כל ההון שהשקענו בדירה.
הכותב הוא מנכ"ל ובעלים בקבוצת IMG ומייסד מכללת אומנות הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
