הבעיה האמיתית של קבוצות הרכישה / דעה

העניין הציבורי בפרשת ענבל אור עלול להביא את הציבור והכנסת למסקנה כי יש להטיל פיקוח מוגבר או אפילו לעצור לחלוטין את האפשרות לרכוש דירה בקבוצות רכישה. מסקנה כזו תהיה מוטעית לחלוטין ומצערת עד מאוד. המצב הקשה אליו נקלעה אור אין בו כדי להפוך כל פרויקט של קבוצת רכישה כפסול.

חשבתם שקניתם נכס בקבוצת רכישה? טעיתם

הרעיון הכלכלי מאחורי התארגנות של יחידים לבנות את דירתם על מנת להוזיל את העלות הסופית הוא מעולה, צודק ותקף היום בדיוק כפי שהיה בעבר. זהו מענה יצירתי ו"ישראלי" מאוד, שנוצר כתגובה מתבקשת של האזרחים לשוק שהמדינה ביקשה לנהלו באופן בלעדי - להכתיב בו את מחירי הקרקע, את זמינות הקרקע, את נוסחאות הטלת היטלי ההשבחה ומועדי התשלום בחוקי התכנון ואת אישור תכוניות הבנייה והיקפן.

המשתתפים בקבוצות רכישה יודעים שהם נכנסים למצב של סיכון-סיכוי, ומעריכים כי יש ביכולתם להתמודד עמו. אין צורך להגן עליהם מעבר למה שכבר נקבע בחוק, אלא להגביר את אכיפת החוקים הקיימים ואת נטילת האחריות של הגורמים המטפלים בעסקה. הבעיה המטרידה ביותר בנוגע לקבוצות הרכישה איננה כלולה במגוון הנושאים העולים בהקשר לפרשה אלא מסוג אחר לגמרי.

הבעיה העיקרית, אחרי שווי הקרקעות בישראל, היא העובדה כי נטל המס המוטל כיום על משתתפים בקבוצות רכישה אינו מאפשר רווח התואם את הסיכון, שהמשתתפים בקבוצה לוקחים על עצמם. מדובר בנטל מס, שמקורו בתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין והמקביל לו בחוק מע"מ, והוא עלול להעלים את קבוצות הרכישה, מבלי שתהיה לכך הצדקה כלכלית-אמיתית.

לפי חוק המע"מ (מס ערך מוסף), 17% מוטלים על בעל הקרקע, שמוכר אותה למשתתפים בקבוצות רכישה. אלא שסכום המע"מ על רכישת הקרקע מגולגל לרוכשים כי בעל הקרקע אינו מוכן לשאת בתשלום, אף שנקבע על פי חוק.

ענבל אור (צילום: מוטי קמחי)

נטל מס אחר הוא מס רכישה. מס זה משולם על מלוא שווי הקרקע ועלות הבנייה בשיעור שנקבע לפי מעמדו של הרוכש, אם כרוכש דירה יחידה ואם כרוכש דירה נוספת. אם הרוכש מבקש להשקיע בדירת מגורים, יוטל עליו מס בשיעור 8% על מלוא שווי הדירה במקום 5% על רכיב הקרקע - נטל מס בלתי נתפס.

הרעיון ליצור "איזון" בין עסקאות שמעורבים בהן קבלנים לבין עסקאות של קבוצות רכישה, דרך הטלת המע"מ על רכיב הקרקע, הוא רעיון שנולד בחטא. במקום לאפשר לקבלנים להיכנס לתחום קבוצות הרכישה כיזמים בדרך של הוראות מקלות, בחרה המדינה לפגוע במשתתפי קבוצות הרכישה ולצמצם את הרווחים הצפויים להם מההשתתפות בקבוצה.

"רווחים" אלו הם למעשה רווחים על הנייר בדמות הפחתת עלות הרכישה, שבוודאי יצרה להם חיסכון והורידה מהם שנות עבודה רבות לכיסוי פער זה. המהלך הנכון שיש לבצעו הוא ביטול תיקון 69, כך שיוסר נטל המע"מ על עסקה עם קבוצות רכישה ויבוטל החיוב במס על דירה גמורה במקום על קרקע.

הכותבת היא רואת חשבון ויועצת מס, כיהנה בעבר כסגנית למנהל מיסוי מקרקעין