משקיעים בנדל"ן? כך תעשו זאת נכון
הגדרת פרופיל להשקעה, בחירת ערים לפעילות וניתוח השוק המקומי - כדי להשיג את התשואה הרצויה ברכישת נכס צריך להיות יסודיים. מדריך
בתקופה האחרונה ישראלים שוקלים לעבור להשקעות בנדל"ן בשל הריבית הנמוכה ומתוך הבנה שהתכנון לפנסיה נמצא פחות או יותר בידיהם. השאלה החשובה היא איך יודעים כיצד להשקיע את הכספים בשוק הנדל"ן בצורה נכונה, על מנת להצליח להשיג תשואה גבוהה באופן יחסי באמצעות שכירות או מכירת הנכס.
מדריכים נוספים במדור קנייה, מכירה, השכרה
קונים דירה? אלו הערבויות שצריך להכיר
מדריך: כך תמכרו את הדירה מהר יותר
הגדרת פרופיל ההשקעה: הוא יכלול קביעת תקציב, צפי לתשואה שוטפת, הגדרת סוג העסקה, הזמן המושקע בה, ההכנסה הפסיבית שאנו מעוניינים לייצר, בכמה נרצה להגדיל את ההון העצמי ועוד.
בחירת ערים לפעילות: לאחר הגדרת התקציב נוכל לבחון ערים ספציפיות לפעילות. מתוך הערים שיעלו במסגרת החיפוש, נצטרך לבצע סלקציה ולבחור עיר אחת בעלת פוטנציאל עתידי לפעילות נדל"נית ולעליית ערך. כדי לבחור עיר נכונה להשקעה יש לבחון מספר פרמטרים - הגירה חיובית לעיר, מגמת עליות מחירים וביקושים, ראש העיר וחזונו, תוכניות המשקפות את חזון העיר, פיתוח תחבורתי, הקמת מתחמי היי-טק, שיקום שכונות, שדרות מרכזיות ועוד.
ניתוח השוק המקומי: יש לבחון רחובות ספציפיים בעיר, כאלה שהמסגרת התקציבית שלנו מאפשרת לרכוש בהם נכסים, בחינת התשואות, מגמות, תוכניות בניין, קהל יעד להשכרה, פוטנציאל עתידי וכו'. על בסיס המידע שנאסוף נוכל להתמקד במספר רחובות ספציפיים להשקעה ולהכיר בצורה אופטימלית את אזור הפעילות.
הכרת המקום לעומק: ישנן כמה פעולות שיכולות לספק כלים משמעותיים להכרת השוק המקומי ולסייע בקבלת ההחלטה על הרכישה - סקרים בקרב האוכלוסייה, שיחות יזומות עם תושבי המקום, ביקור פיזי במספר רב של נכסים, ניהול טבלה עם רישום הפרטים של כל הנכסים, בחינת עסקאות שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המיסים, פגישות עם מתווכים מקומיים וכו', כך נדע בוודאות שאנו פועלים בתבונה באזור.
איתור נכס אטרקטיבי: לאחר שאיתרנו נכס אטרקטיבי להשקעה, מומלץ להקפיד לבחון את מחירו ביחס למחירי השוק, דמי השכירות והתשואה השוטפת שניתן לקבל. מומלץ לבדוק מהם פוטנציאל הרווח והתשואה על ההון העצמי במימוש מהי ועלויות ההשבחה. יש להעריך ולתכנן מראש את מחיר המכירה במידה והנכס אכן מתאים למימוש מהיר, ולקחת בחשבון תיכנון של ההון העצמי, מיסוי, מימון העסקה ובחינת העלויות הנלוות לרכישה.
בחינת הנכס בהיבטי הקניין, התכנון ומצבו הפיזי: בהיבט הקניין יש לבחון עלויות, האם משולמת עליו משכנתא, עיקולים וכדומה. מומלץ לבצע את הבחינה הקניינית באמצעות עו"ד המתמחה בנדל"ן. בהיבט התכנוני, יש לעיין בתיק הבניין ולבדוק שהנכס תואם את ההיתר - חריגות בנייה, שהמבנה אינו מוגדר כמבנה מסוכן, האם קיימים צווי הריסה, בחינת תב"ע ועוד.
רצוי ששמאי מקרקעין יבצע את הבחינה התכנונית טרם חתימת ההסכם, כיוון שרבים מהרוכשים טועים ומבצעים זאת לאחר הרכישה. חשוב לבדוק פיזית את הנכס - תקינות מערכת האינסטלציה והחשמל, עלות השיפוץ שתידרש ועוד. מומלץ להיוועץ עם בעלי מקצוע שיוכלו לשקף לנו את מצבו הפיזי של הנכס.
כדי לבצע עסקאות טובות בשוק הנדל"ן יש לפעול בצורה יסודית ומקצועית. ככל שנקפיד להיות יסודיים יותר - ניצור יתרון משמעותי על פני רוכשים אחרים הפעילים בשוק.
הכותב הוא מייסד חטיבת הנדל"ן במכללת פסגות ללימודי שוק ההון ויזמות נדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
