רודפים אחרי הכסף: זה מה שקרה לתמ"א 38
בישראל כמו בישראל, מטרת חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה במסגרת של תמ"א 38 הפכה להיות שולית - והיעד המרכזי הפך להיות מקסום התמורה. בדקנו מדוע יש דיירים שמקבלים יותר מהיזם וכאלה שמקבלים פחות, ואיך אתם יכולים להפוך את הפרויקט לשוויוני עבור כולם. מדריך
בשנים האחרונות כולם מדברים על תמ"א 38, אך האם היא באמת מועילה לדיירים, לקבלנים ולרשויות במדינה? הרעיון פשוט: המדינה מעניקה זכויות בנייה ללא עלות לבעלי דירות בבניינים ישנים שאינם עומדים בתקן 413 (בנייה אנטי-ססמית נגד רעידות אדמה) ואינם ממוגנים; הדיירים מוכרים את זכויות הבנייה לקבלנים, שבתמורה לזכויות העודפות מחזקים את הבניינים, מרחיבים את הדירות או הורסים את הנכסים - ומוסרים לדיירים דירות חדשות. בסוף התהליך כולם אמורים להרוויח ולהיות מרוצים.
מדריכים נוספים בנושא תמ"א 38 :
עשה זאת בעצמך: תמ"א 38 ביוזמה פרטית
קונים דירה? אלו הערבויות שצריך להכיר
תביעות בעקבות תמ"א 38? שלא יעבדו עליכם
ובאמת, המחוקק ראה בעיניו את הצדדים הטובים של התוכניות, אך לא צפה את הצדדים "האפלים" בדרך למימושן. לדוגמא, באחרונה פורסם כי בעל דירה סירב לחתום על תוכנית פינוי-בינוי בטענה כי "התמורה אינה מספיקה". זאת אף שקיבל הצעה לקבל דירת 120 מ"ר חדשה במקום דירה בשטח של כ-60 מ"ר בבניין רעוע ומט ליפול. בעל הדירה הסרבן אינו לבד. בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של דיירים, שלרוב אינם גרים בבניין שכן הם רכשו דירה להשקעה, אשר מציבים מכשולים בדרך למימוש הפרויקט.
לפני למעלה מעשור, כאשר המחוקק חשב כיצד לתמרץ קבלנים ודיירים שיתקשרו ביניהם לביצוע חיזוק הבניין או הריסה ובנייה, הוא ראה לנגד עינו תוספת ממ"ד, מרפסת שמש או הרחבה של 25 מ"ר לדירה. המטרה המרכזית בחוק הייתה הצלת חיים. אבל בישראל כמו בישראל, מטרת החיזוק הפכה להיות מטרה שולית. היעד המרכזי הפך להיות מקסום התמורה. אם המטרה הייתה משותפת ושוויונית לכל בעלי הדירות, היה אפשר לקבל אותה. אבל בשטח המציאות שונה - כל דייר מנהל מו"מ פרטני (לפעמים גם חשאי) מול היזם.
אז מדוע יש דיירים שמקבלים יותר ואלה שמקבלים פחות?
בעלי המקצוע בפרויקט: הבעיה המרכזית במימוש פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי היא חוסר היכולת של דיירים להתמודד עם יזמים וקבלנים וכל הדיירים בבניין. הדיירים רואים את עסקת תמ"א 38 כ"עסקת נטו" בה הם אינם משלמים, וכל העלויות מושתות על הקבלנים.
כך נוצר מצב אבסורדי, שבו כל בעלי המקצוע שאמורים לדאוג לאינטרסים של הדיירים ממומנים על ידי היזם. עורך דינם של הדיירים מקבל את שכרו מהיזם, לרוב רק כשהוא מצליח להחתים את כל בעלי הדירות. לפעמים אותו עו"ד הביא את הקבלן, או שהוא מייצג אותו בפרויקטים אחרים, וכך הוא נמצא בניגוד עניינים מובנה.
כמו כן, גם שאר בעלי המקצוע כמו האדריכל, השמאי, המהנדס, סרים למרותו של היזם או הקבלן, ומטבע הדברים תמיד יעדיפו את הצד שלו. לכן, המסקנה המתבקשת לטובת הדיירים ולהצלחת הפרויקט, לשכור שירותי מומחים עצמאיים ובלתי תלויים. בדרך זו, הדיירים יקבלו את התמורה הראויה והשוויונית, ואמון הדיירים בפרויקט יעלה.
הצעת היזם: כאשר יזם מציג הצעה כמעט אף דייר לא יכול להתווכח איתו - חוסר הידע וכלים מקצועיים לבדוק את הצעתו מבחינה תכנונית וכלכלית. בנוסף, קיימת תופעה של יזמים חסרי ניסיון או שרלטנים, שנותנים הצעה מעולה ומפתים דיירים לחתום עליה, למרות שאין סיכוי שהיא תעבור את הוועדה המקומית ותקבל היתר בנייה.
בדרך כלל הדיירים אינם שוכרים בעל מקצוע מטעמם שיבדוק את התכניות בעירייה טרם החתימה. הצעות "טובות" מדי עשויות לעבור את מבחן העירייה, אך עלולות ליפול בשלב קבלת הליווי הבנקאי, כיוון שאינן כלכליות במבחן שמאי הבנק, ונחשבות כפרויקטים בסיכון.
תמורה שוויונית לכל בעלי הדירות: באופן עקרוני, כל בעלי הדירות אמורים לקבל תמורה זהה, בהנחה שדירותיהם זהות. במידה וקיימות בבניין דירות בגדלים שונים עם מאפיינים שונים, התמורה צריכה להיות שווה ביחס לגודל ולזכויות. לדוגמא: דירה בגודל 60 מ"ר תקבל הגדלה של 30% ותהפוך לדירה בת 78 מ"ר, ודירה בגודל של 80 מ"ר, תגדל גם היא ב-30% ותהפוך לדירה בת 104 מ"ר. תמורה דיפרנציאלית בתוספת, אך שוויונית באחוזים, מביאה לידי ביטוי את הזכויות והחלקים ברכוש המשותף של כל דירה בצורה הוגנת.
חברי הנציגות: חברי הנציגות הם בעלי דירות שנבחרים על ידי הדיירים לייצוג מול היזמים (יש להקפיד שלא נבחרו על ידי היזם). קיימים לא מעט פרויקטים שדיירים אלו זכו לתמורות נוספות מהיזם על עבודתם והשקעתם בקידום הפרויקט. זו תופעה פסולה, ולא רק מהסיבה שאינה חוקית ומוסרית, אלא פוגעת בשאר בעלי הדירות שנתנו אמונם בחברי הנציגות, ואינם יכולים להיות בטוחים שאלה בחרו ביזם הטוב ביותר.
הדיירים האחרונים: כמעט בכל פרויקט קיים דייר שמצהיר שהוא מעוניין בפרויקט, אך אינו חותם על ההסכם. הסיבה פשוטה - אם אשאר אחרון ואולי אהיה לשון המאזנים שיעניק ליזם את הרוב החוקי, וכך אוכל לקבל יותר מהאחרים. גם זו תופעה פסולה, וגורמת עוול לדיירים הגונים שחתמו ראשונים.
הכותב הוא מומחה לתמ"א 38 ופינוי-בינוי ומנכ"ל חברת שיא דיפנס המנהלת פרויקטים מטעם הדיירים משלב המכרז ועד לטופס 4. לשעבר חבר ועדת ההיגוי הלאומית להערכות לרעידות אדמה, מרצה באיגוד המהנדסים ויועץ להתאחדות הקבלנים
לפנייה לכתב/ת 
