מתכננים תמ"א 38 בדירה - כמה תרוויחו
במהלך 2015 החלה בישראל בנייתן של 2,434 דירות בפרויקטים של תמ"א 38 - זינוק של 36% בהתחלות הבנייה במסגרת של התחדשות עירונית לעומת השנה שעברה. כיצד השדרוגים בפרויקטים אלה, שמגדילים את חלקם בענף הבנייה הישראלי, מעלים את ערך הדירות? בדקנו
תוכנית תמ"א 38 ממשיכה לצבור תאוצה ולהגדיל את חלקה בענף הבנייה הישראלי: על פי נתונים חדשים שהגיעו לידי ynet, במהלך שנת 2015 החלה בישראל בנייתן של 2,434 יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38. זאת לעומת 1,853 שנה קודם לכן - זינוק של 36% בהתחלות הבנייה. עם זאת, התחלות הבנייה של דירות בפרויקטים של תמ"א 38 מהוות 5.3% בלבד מסך התחלות הבנייה בישראל בשנה החולפת (ב-2014 שיעור התחלות הבנייה היווה 4%).
עוד על התחדשות עירונית בערוץ הנדל"ן :
"כל עיר תחויב בתוכנית להתחדשות עירונית"
הגודל קובע: מסכימים לתמ"א בגלל המטראז'
"צריך לדרוש הסכמי גג להתחדשות עירונית"
את הסקירה ערכה חטיבת אלדר סוהו, המתמחה בשיווק פרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ושדרוג) ותמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש), על בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטיסטיקה (הלמ"ס). לא נבחנו פרויקטים של פינוי-בינוי. על פי הנתונים, במהלך 2015 הסתיימה בנייתן של 1,650 יחידות דיור בפרויקטים אלה, זאת לעומת גמר בנייה של 1,588 יחידות דיור ב-2014.
על פי נתוני ועדת הרפורמות בכנסת בראשות ח"כ אלי כהן (כולנו), בשנת 2014 הוגשו בישראל כ-1,300 בקשות להיתר תמ"א, אושרו על ידי הוועדות המקומיות כ-720 בקשות ונדחו כ-105 בקשות. מאז 2005 הוגשו כ-3,500 בקשות להיתר בנייה, מתוכן אושרו כ-1,900 בקשות ונדחו כ-240 בקשות. באחרונה ציין כהן בכנס התחדשות עירונית שנערך בתל-אביב כי ב-2019 ייבנו בישראל יותר מ-10,000 דירות מדי שנה באמצעות התחדשות עירונית, והן יהוו 20% מהתחלות הבנייה.
"בשנים הקרובות נמשיך לראות זינוק במספר התחלות הבנייה של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית", מחזק את הדברים ירון שמיע, בעלים ומנכ"ל חברת SGS העוסקת בהתחדשות עירונית, בין היתר בתל-אביב. לדבריו, חברות גדולות רבות נכנסות לתחום מתוך הבנה שחלק הארי מהפרויקטים ביזמות באזורי הביקוש יתבצעו באמצעות התחדשות עירונית. "במרכזי הערים קיים מחסור בקרקעות פרטיות פנויות לבנייה והממשלה משווקת קרקעות רק במסגרת מחיר למשתכן. לכן חברות גדולות פונות לתחום", הוא מסביר.
"פרויקטים של התחדשות עירונית יתפסו בשנים הקרובות נתח גדול יותר בשוק הבנייה המקומי", מוסיף רוני צברי, בעלי חברת צברים העוסקת בהתחדשות עירונית. לדבריו, "ככל שנבנים יותר פרויקטים, כך דיירי הבניינים הסמוכים מבינים את הפוטנציאל בתמ"א 38. גם דיירים שסירבו בעבר מבינים שאם ימנעו חיזוק של הבניין בו הם גרים, ימצאו עצמם ברחוב שלם של בניינים גבוהים יותר וחדשים יותר - וערך דירתם יירד במקום שיעלה".
בכמה מעלה תמ"א 38 את ערך הדירה?
ובאמת, אחת השאלות שמעסיקות דיירים בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ושדרוג) היא כיצד השדרוגים במסגרת הפרויקט יעלו את ערך דירתם. מבדיקה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, מדובר בתוספת של 40%-60% לערך הדירה. לדבריה, הנכסים שנבדקו לא עברו הליך תמ"א, אך ממוקמים באזורים בהם ישנם נכסים שעברו את ההליך ולכן הם בעלי פוטנציאל. "השוק משלם עבור הפוטנציאל ויש יחסי גומלין בין כל הרכיבים שנוספים לדירה", היא מסבירה.
כך למשל, תוספת של חדר לדירה קיימת במסגרת תמ"א 38/1 (ממ"ד) משמעותית ביותר בהעלאת שווי הדירה. "כאשר דירת 3 חדרים ישנה הופכת לדירת 4 חדרים, או כשדירת 4 חדרים גדלה ל-5 חדרים - השינוי משמעותי", היא אומרת. "התוספת יכולה להגיע ל-20% ממחיר הדירה עבור החדר ועוד 7% עבור קיומו של ממ"ד". כך, לדוגמא, דירת 3 חדרים בהרצליה קיבלה תוספת חדר ומרפסת ונמכרה ב-1.8 מיליון שקל. דירה זהה נמכרה שנתיים קודם לכן ב-1.2 מיליון שקל.
הוספת מרפסת יכולה להעלות את ערך הדירה ב-12% לאחר ההשבחה במסגרת הליך תמ"א 38, כך על פי הבדיקה. החישוב מתבסס על כך ששווי מ"ר מרפסת הוא שווה ערך ל-50% משווי מ"ר בנוי עיקרי בדירה. לדוגמא, בדירה שתג המחיר שלה משקף שווי של כ-20 אלף שקל למ"ר, ותתווסף לה מרפסת בשטח 12 מ"ר, המרפסת תעלה את מחיר הדירה המוערך ב-120 אלף שקל נוספים. "תוספת מרפסת יכולה לקצר את הליך מכירת הדירה, משום היא נתפסת כמאפיין אטרקטיבי", מוסיפה בוגין.
אחת התוספות המשמעותיות בתמ"א 38/1 היא המעלית. בהוספתה זוכות הדירות הגבוהות בבניין, שסבלו ממחיר נמוך יותר בשל העלייה במדרגות, לערך גדול יותר. על פי הבדיקה, תוספת מעלית לדירה בקומה שלישית ללא מעלית יכולה להעלות את ערכה ב-20%. ומה לגבי חניה? "שווי מקום חניה באזור המרכז נע בטווח של בין 5%-10% מערך הדירה. חניה בעיר יכולה בהחלט להוות אף לנכס נדל"ני בפני עצמו אם מביאים בחשבון את האופציה להשכירה בשעות היום בתעריף של עד 1,000 שקל לחודש", אומרת בוגין.
גם שיפוץ חיצוני של הבניין כולו מעלה את ערך הנכס, בשיעור של כ-10%. "בניין בן 3-4 קומות עם ותק של 30-40 שנה יזדקק בדרך כלל לשיפוץ שיעלה 500-700 אלף שקל, ובסך הכול מדובר על סכום כספי לא מבוטל של כ-50 אלף שקל לדייר", אומרת בוגין. "שיפוץ חסכני יותר יכול להסתכם גם בטווח מחירים של 35-40 אלף שקל לדייר. בשיפוץ כזה, במקום לטייח את כל המבנה, השיפוצניק יבצע רק עבודות צבע ותיקונים".
"פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) יכולים להשביח את ערך הנכסים, אבל הבעיה היא שתוכניות פינוי-בינוי לא מעטות תקועות", אומר ליאור בכר, מנכ"ל ובעלי קבוצת בכר העוסקת בהתחדשות עירונית. לדבריו, "גם מיזמי תמ"א 38/1, בעיקר באזורי הביקוש, יכולים להשביח את הנכס בעשרות אחוזים". דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת URBAN נדל"ן העוסקת בתמ"א 38, מסכים עם הדברים. "בתמ"א 38/1 יש פחות בירוקרטיה. הדיירים נשארים בדירות והבניין עובר מתיחת פנים הנדסית, אדריכלית ועיצובית", הוא מסכם.
