האוצר: המשקיעים עוזבים את הנדל"ן
מסקירת האוצר לחודשים ינואר ופברואר עולה כי סך רכישות המשקיעים בחודשיים הראשונים של השנה עמד על קרוב ל-4,000 דירות, ירידה של 36 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הירידה במרכז. נתונים ראשוניים למארס מעידים על גידול חד בהיקף רכישת הדירות הכללי בשוק
"יותר ויותר משקיעי נדל"ן פונים לחו"ל"
משקיעים בנדל"ן? 10 היעדים החמים בארה"ב
פלח השוק של הדירות החדשות הוביל את הירידה במספר העסקאות בחודשיים הראשונים של 2016, עם ירידה של 14 אחוזים בחודש ינואר וירידה נוספת של 3 אחוזים בפברואר. בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור רחובות, עם ירידות של 26 אחוזים ו-6 אחוזים, בהתאמה. בהקשר זה מציינים באוצר כי בסוף 2015 שווקו באחד הישובים באזור זה עשרות דירות במסגרת "מחיר למשתכן" (במתכונתו הקודמת). ניתוח הממצאים מלמד על ירידה חדה ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים באזור זה בתחילת 2016.
רכישת דירות יד שניה רשמה ירידה של 10 אחוזים בחודש ינואר וגידול מתון, של 3 אחוזים, בפברואר. עם זאת, מנתוני האוצר עולה כי גידול זה התרכז בעיקר בחיפה והפריפריה הצפונית, זאת במידה רבה על רקע גידול במכירת דירות ע"י משקיעים באזורים אלו. באוצר מציינים כי בפריפריה הצפונית בולט בחודשיים הראשונים של 2016 גידול בתחלופה בין משקיעים. כך, מחצית מהדירות שמכרו המשקיעים באזורים אלו נרכשו ע"י משקיעים אחרים (לעומת שיעור של שליש בממוצע בשנת 2015).
ירידה של 42% בעסקאות המשקיעים בהשוואה לאשתקד
בפילוח לפי סגמנטים של השוק נמצא כי המשקיעים היו מי שהובילו את הירידה במספר העסקאות בחודש ינואר. בהשוואה לחודש דצמבר נרשמה ירידה של 14 אחוזים, ואילו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, טרם הכבדת המיסוי על המשקיעים, מגיע שיעור הירידה ל-42 אחוזים. משקלם בסך העסקאות בחודשיים הראשונים של 2016 נע בין 21-20 אחוזים, לעומת שיעור שנע בין 28-31 אחוזים בתקופה המקבילה אשתקד. סך רכישות המשקיעים בחודשיים הראשונים של 2016 עמד על קרוב ל-4,000 אלף דירות, ירידה של 36 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 8 אחוזים בהשוואה לחודשיים הקודמים.
מנתוני האוצר ניכר כי חלה התמתנות ברכישות מצד "משקיעים כבדים": ניתוח מאפייני המשקיעים בחודשיים הראשונים של 2016 מלמד על ירידה במשקלם של המשקיעים "מרובי הדירות" (מי שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה מאז 2002 ). כך, 34.8 אחוזים מרוכשי דירות להשקעה בחודשים ינואר-פברואר 2016 רכשו לפחות דירה אחת להשקעה עוד קודם לכן (2015-2002). מבין "מרובי הדירות" האלו, יותר ממחצית (55 אחוזים) רכשו רק דירה אחת נוספת עד 2015 (דהיינו סך רכישותיהם ברוטו מאז 2002 מסתכם בשתי דירות להשקעה). כאשר משווים שיעורים אלו לשנת 2012 למשל, נמצא כי שיעור "מרובי הדירות" בתחילת 2016 ירד ב-1.2 נקודות אחוז.
לפי האוצר, לכאורה מדובר בירידה שולית. אולם כאשר מביאים בחשבון שמאז 2012 ועד תום 2015 נרכשו עוד 110 אלף דירות להשקעה (מתוך סך של 333 אלף דירות שנרכשו להשקעה בין השנים 2015-2002), העובדה לפיה שיעור המשקיעים "מרובי הדירות" לא רק שלא עלה, אלא אף ירד, מצביעה על ירידה משמעותית בחלקם של משקיעים אלו בשוק הנדל"ן . הירידה בשיעורם של המשקיעים "מרובי הדירות" בשוק הנדל"ן בהשוואה בין 2016 לשנת 2012 עשויה להיות מוסברת לפי האוצר בין היתר בביטול הפטור ממס שבח למשקיעים בתחילת 2014, כמו גם בהכבדת מס הרכישה. בנוסף, לדבריהם יתכן וירידה זו מבטאת שינוי בציפיות משקיעים אלו לגבי רווח ההון ו/או התשואה הגלומים בהשקעה מסוג זה.
תכנית "מחיר למשתכן" הובילה לצמצום המשקיעים באזור המרכז
בפילוח גיאוגרפי, בהשוואה בין התפתחות רכישות המשקיעים לאחר הכבדת המיסוי עליהם ביוני אשתקד, לבין החודשים שקדמו להעלאת המס, בולט אזור המרכז בירידה החדה ביותר ברכישות המשקיעים. סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה בחודשיים הראשונים של 2016 עמד על 480 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה בחודשים מקבילים בעשור האחרון. באוצר מציינים כי גם כשיעור מסך העסקאות עומד משקל המשקיעים באזור זה בחודשיים הראשונים על רמה נמוכה מאד - 17 אחוזים.
באוצר מסבירים כי אין בידיהם די נתונים כדי להסביר מדוע דווקא באזור זה הירידה ברכישות המשקיעים גבוהה מאשר באזורים אחרים. אולם, לדבריהם, העובדה לפיה אזור זה הינו האזור היחיד בו רמת המחירים של הדירות שרכשו המשקיעים בחודשיים הראשונים של 2016 גבוהה מזו שרכשו המשקיעים באזור זה בשנת 2015, יש בה כדי להקטין את ההסתברות לכך ששיקולי מחיר (ומיסוי הנגזר ממנו) הם אלו שהביאו לצמצום משמעותי ברכישות המשקיעים באזור.
"יתכן והעובדה לפיה באזור זה (בפרט בראש העין) כבר החל שיווקם של מספר גדול של יחידות דיור במסגרת "מחיר למשתכן" הביאה לצמצום הביקוש של משקיעים באזור (כאשר רמות המחירים הגבוהות יותר של הדירות הנרכשות על ידם עשויות לרמז כי אוכלוסיית השוכרים הפוטנציאלית לדירות אלו אינה בהכרח זהה לקהל היעד של מי שעתידים ליטול חלק במכרזי "מחיר למשתכן"). בהקשר זה נציין כי גם רכישות הזוגות הצעירים עצמם באזור זה רושמות ירידה חדה מאז דצמבר אשתקד", טוענים באוצר.
בחודש מארס - גידול משמעותי בהיקף העסקאות
נתונים ראשוניים של האוצר לחודש מארס מצביעים על גידול משמעותי במספר העסקאות בהשוואה לפברואר ורמה דומה של עסקאות בהשוואה למארס אשתקד. משקל המשקיעים עומד על 20 אחוזים. באוצר מציינים כי הגידול בסך העסקאות בהשוואה לחודש הקודם מתרכז במידה רבה בפלח השוק של דירות יד שניה, למעט גידול חריג ברכישת דירות באזור המרכז, על רקע שיווק גדול של דירות במסגרת "מחיר למטרה" באחד מישובי האזור ושיווק של פרויקט יוקרה ברמת גן.
לפי האוצר, בפלח השוק של דירות יד שניה בולט גידול חד במכירות באזורים: חיפה, רחובות וחדרה (קרוב לרמת שיא היסטורי באזור זה). העובדה לפיה לא נלווה לגידול זה עלייה משמעותית ברכישת דירות חדשות (כמו גם לא בחודשים הקודמים) עשויה לרמז על מכירת דירות ע"י משקיעים ו/או מכירת דירות מתוך "מלאי" הדירות בהמתנה.
