ידע זה כוח: טיפים להשקעות נדל"ן בחו"ל
החלטתם להשקיע בנכס מעבר לים? בחירת המדינה ובדיקת ערך הבית מול גובה השכירות באזור הם רק חלק ממה שכדאי לבדוק לקראת העסקה. מדריך
רכישת נדל"ן בישראל, השבחה ותשואה הן פעולות שכיחות ומקובלות. הן מהוות אפיק מתחרה בהשקעה בשוק ההון המקומי, ובשנים האחרונות שני אפיקים אלה ידעו לא מעט מהמורות מבחינת התשואה.
מדריכים נוספים במדור קנייה, מכירה, השכרה
משקיעים בנדל"ן? כך תעשו זאת נכון
נכס שנמכר פעמיים: מי בעליו החוקיים?
על הנייר: מיתוסים בקניית דירה שצריך לנפץ
בעקבות המצב הנוכחי, רבים בוחנים נכסים מעבר לים כפוטנציאל להשקעה, אך חוששים שאין להם את הידע הנדרש לגבי הכללים הנהוגים בשוק שנמצא מעבר לים. משקיע נדל"ן מתחיל צריך לדעת מספר כללי אצבע בעת השקעה בנכסים הנמצאים במרחק טיסה - לפניכם כמה טיפים.
בחירת המדינה והאזור להשקעה: כמו בכל סוג אחר של השקעה, גם בנדל"ן מעבר לים חייבים להתחיל במחקר, איסוף נתונים וידע, שיהפכו אותנו למקבלי החלטה נבונה מושכלת ומודעת. בחירת אזור ההשקעה צריכה להיעשות על פי מספר מדדים. זכרו: ידע זה כוח.
איתור שוק מתאים דורש ניתוח מפורט המבוסס על גורמים כגון צמיחת האזור, שוק הנדל"ן למגורים ושוק העבודה. נתונים אלה חשובים גם אם אנחנו רחוקים מהיעד, וקיים מידע ברשת שיכול להניח בכף ידינו מידע רב עבור המחקר המקדים, לדוגמא מדד קייס שילר של חברת S&P.
צמיחת שוק: לפני בחירת השוק להשקעה, עלינו להבין האם האזור בעל פוטנציאל צמיחה עתידי. האם ישנם סיכויי פיתוח, שיבטיחו לא רק שכירות קבועה שתעלה עם הזמן אלא גם עלייה בערך ההון העתידי. בנוסף, רצוי לבדוק מה מצב היקפי הבנייה הקיימים והעתידיים - אם הביקוש יעלה על ההיצע של הבתים, כך גם ההכנסות משכירות יעלו עם הזמן.
בדיקת ערך הבית מול גובה השכירות באזור: קיימת חשיבות לבדוק את ערכי הבתים, גובה השכירות וחשוב מכל - היחס בין מחיר הדירה לגובה השכירות הממוצעת. ככל שמחיר הנכסים יקר יותר, ההחזר על ההשקעה באמצעות שכירות נמוך יותר. כל אלה, בתוספת גובה ההון העצמי שאנו מביאים מהבית, יסייעו לנו לחשב את התשואה הנכונה שנקבל בעבור הנכס.
חישוב העלויות החודשיות: צריך לבדוק סוגיות כמו מיסוי, עלויות ניהול הנכס, ביטוחים ועוד הנהוגים במדינת היעד להשקעה. בארה"ב, למשל, המסים על נדל"ן משתנים ממדינה אחת לאחרת. בדרך כלל, מסי העירייה נעים בטווח של 1%-2% בשנה מערך הנכס. גם עלויות הביטוח על הדירה משתנות מאזור לאזור. הביטוח שמקובל לרכוש ברוב המקרים הוא ביטוח נגד שריפות, אסונות טבע ותביעות צד ג'.
כדאי לבדוק גם מהן עלויות חברות ניהול הנכס. אלה מורידות את העול היומיומי של ניהול, שיפוץ ואחזקת הנכס מכתפי הרוכש. סכום דמי הניהול הנהוג נע בטטוח של 8%-10% מדמי השכירות החודשיים.
בחירת המסגרת הנכונה להשקעה: שתי הדרכים הבולטות הן השקעה באמצעות קבוצת משקיעים, בה כל אחד מחזיק בחלק מהנכס או בהשקעה של משקיע יחיד שהוא הבעלים היחידי. באופציה הראשונה הקבוצה יכולה לרכוש נכסים יקרים יותר, והיא בעלת מינוף גבוה יותר. מאידך, ברגע שאחד החברים בקבוצה נקלע לקשיים כלכליים המשפיעים על תזרים המזומנים שלו לקבוצה, התשואות של כולם נפגעות מכך.
כשמשקיע אחד רוכש נכס לבדו - העסקה כולה נרשמת על שמו. הוא הבעלים היחידים של הנכס וכל רווחי הנכס מתחלקים בינו לבין חברת הניהול שהוא שוכר, במידה והוא בחר להשתמש בשירותיה.
ניצול ידע ומקצועיות של מומחים בתחום: כדאי להיעזר בידע ובניסיון של מי שכבר ביצע כמה וכמה עסקאות נדל"ן מעבר לים. מומלץ להתייעץ עם חברים שעשו זאת והניבו רווחים נאים. יש חברות שמבצעות את ניהול ואחזקת הנכס בעצמן. כמו כן, חשוב להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום לבחינה מדוקדקת בעין מקצועית של חוזה רכישת הדירה.
ביטחונות. בכל עסקת נדל"ן, לא רק מעבר לים, חשוב לוודא שיש ביטחונות על הנכס. במידה ורוכשים אותו דרך חברת השקעות, יש לוודא שקיימות ערבויות בנקאיות על התשואה שהוא צפוי לייצר. חשוב לדעת כיצד בודקים שהנכס נמצא בידיים בטוחות עד שהוא נרשם על שם הרוכש ומנוהל כמו שצריך גם לאחר מכן.
הכותב הוא סמנכ"ל חברת פסיפיק הולדינס המתמחה באיתור והשקעה של נכסי נדל"ן מניב בארה"ב
לפנייה לכתב/ת 
