מלכודת מס? העברת דירה בתוך המשפחה

עסקה של העברת דירה בתוך המשפחה היא צעד מקובל ובעיקר משמעותי בכל הנוגע להעברת נכסים. מעבר לרצון למנוע סכסוכים בין בני המשפחה (פגיעה ביחסים הטובים, סכסוכי ירושה, סחטנות ואיומים על ההורים), חשוב להיוועץ במומחי מקרקעין ומיסוי מקרקעין לקראת ביצוע העסקה, המכונה גם "עסקת מתנה". זאת לגבי הימנעות מתקלות ומלכודות מס, לצד רישום זכויות נכון בלשכת רישום המקרקעין.

כך תזהו עסקה שעלולה לעלות לכם ביוקר

ידע זה כוח: טיפים להשקעות נדל"ן בחו"ל

מהי עסקה ללא תמורה?

על פי סעיף 1 לחוק המתנה, מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה (חינם). המתנה יכולה להיות מקרקעין, מטלטלין או זכויות. לעתים קרובות, העסקה נעשית בקרב בני משפחה. הוראת סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובעת כי מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו - תהיה פטורה ממס שבח מקרקעין.

בנוסף, עסקת מתנה עשויה לכלול תנאי המגביל את זכותו של מקבל המתנה. לדוגמא, תנאי המחייב את המקבל לאפשר לנותן להמשיך להתגורר בדירה עד אריכות ימים. אולם מה יקרה כאשר נותן המתנה זקוק לסיוע כספי בדחיפות, והמקבל מסרב לשעבד את הדירה כבטוחה לקבלת הלוואה?

תחת הגדרת המונח "קרוב" נמנים הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה ואח או אחות. מתנה לאחים אינם פטורה ממס שבח, למעט מתנה של זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה. פטור מלא יינתן רק עבור נכס ששוויו עד 4.5 מיליון שקל.

בעניין מס רכוש, מקבל הנכס נדרש לשלם שליש ממס הרכישה שהיה משולם במידה והיה נמכר בכסף, לפי שווי השוק של הנכס. חשוב לציין שההקלות והפטורים יינתנו אך ורק לקרובים - העברה ללא תמורה לכל אדם אחר תיחשב כעסקת מקרקעין רגילה לפי שווי השוק של הנכס.

(צילום: Gettyimages)

מהי תקופת צינון ולמה היא נועדה?

תקופת הצינון נועדה להבטיח את אמיתות עסקאות המתנה, ושלא מדובר בהתחמקות ממס. לאור הפטור ממס שבח, בעלי נכסים העבירו דירות לילדיהם מתוך מטרה שהילדים יוכלו לנצל את הפטור, ובכך תהיה להם האפשרות למכור את הנכס עם פטור ממס ההכנסה.

המחוקק צפה אפשרות כזו - וקבע בחוק מגבלה בדמות תקופת צינון על ניצול פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה במתנה. על פי קביעה זו, מקבל המתנה לא יוכל לנצל את הפטור ממס שבח למשך 3 שנים מיום קבלת הדירה, ובתנאי שהתגורר בה באותה התקופה. בהנחה שלא התגורר בדירה, תקופת הצינון תימשך 4 שנים. אם הדירה ניתנה למי שטרם מלאו לו 18, תקופת הצינון תחל מרגע הגעתו לגיל 18.

הורה המעוניין להעביר לבנו את דירתו, מתוך מטרה למנוע סכסוכי ירושה, יבצע עסקת מתנה מקרקעין - העברת דירה ללא תמורה. עסקה זו תיהנה מפטור מלא עבור מס שבח (בהנחה ששווי הנכס עד 4.5 מיליון שקל).

בעסקה, מס הרכישה יהווה כשליש המס במידה שהנכס היה נמכר בכסף, לפי שווי השוק. כאמור, הבן לא יכול לנצל את הפטור ממס שבח למשך 3 שנים מיום קבלת הדירה - ובתנאי שהתגורר בה. אם הבן הוא בן 17, תקופת הצינון תחל מרגע הגעתו לגיל 18(תקופת הצינון).

מה יקרה אם מקבל המתנה "שוכח" שהתחייב בפני ההורה כי הדירה צריכה להבטיח גם את עתידם הכלכלי של אחיו הצעירים? כאן כבר לא תעזור צוואה - יש צורך בכלים משפטיים מורכבים יותר.