מותר לתקן תקלה בבית המשותף? בדקנו

מדריכים נוספים במדור שכנים שכנים :

מותר להתקין מצלמת אבטחה בבית משותף?

לא סומכים על נציג הדיירים בבניין? כך תפעלו

כשהשכנים עושים על האש בחצר הבניין

נציגות הבית המשותף משמשת מורשה לכל בעלי הדירות בכל הקשור להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. עם זאת, חוק המקרקעין קובע כי "בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה".

נשאלת השאלה, מה קורה במקרים בהם יש צורך לבצע תיקונים שונים ודחופים ברכוש המשותף, כמו למשל איטום הגג, תיקון גדרות / מעקות, טיפול בתקלות חוזרות במעלית או במערכת האינטסטלציה, וכל הפניות לנציגות נותרות ללא מענה? מה עושים כאשר הנציגות אינה מבצעת את המוטל עליה ומתמהמהת באופן בלתי סביר, הפוגע בדיירים ואף מהווה סכנה? האם על הדיירים לשבת בחיבוק ידיים, או שמא ניתן לפעול באופן עצמאי ולדרוש את השבת הכספים לאחר מכן?

הזכות לקבל החזר מיתר בעלי הדירות בבית המשותף אינה אוטומטית וברורה מאליה. בפסיקה נקבע כי על מנת שדייר יהיה זכאי להחזר מבעלי הדירות בגין התיקון ו/או ההוצאה שהוציא על חשבונו, עליו לעמוד ב-4 תנאים מצטברים:

ליקוי ברכוש המשותף

דחיפות בצורך לתקנו

הליקוי תוקן ברמה נאותה

הליקוי תוקן במחיר סביר

מכאן, שאם דייר ביצע תיקון על חשבונו שלא הייתה מידה של דחיפות לבצעו או שביצע אותו במחיר יקר, ייתכן ולא יהיה זכאי להשבת הכספים, או שיהיה זכאי להשבה חלקית בלבד.

(צילום: shutterstock)

מעבר לכך, הפסיקה משתמשת במבחני עזר לצורך יישום 4 התנאים:

העלות המשוערת של העבודות לצורך תיקון הליקוי, והאם ניתן להסתפק בתיקון נקודתי חלקי

חומרת הליקוי והדחיפות שבתיקונו

במידה וטרם נגרם נזק, נדרשת סבירות גבוהה שהליקוי אכן עתיד לגרום לנזק ממשי לדירה

הפעולות בהן נקטה הנציגות לתיקון הליקויים הנטענים והתייחסותה לתלונת בעלי הדירה

הנסיבות בגינן לא תוקן הליקוי.

פרק הזמן בו ניתנה לנציגות הבית הזדמנות לתקן את הליקוי בעצמה.

המועד האחרון בו נעשה טיפול כלשהו במקור הליקוי (כך למשל נקבע כי יש הבדל בין איטום בגג שמבצע אחד מבעלי הדירות לאחר שנים בהן לא נעשו עבודות דומות, לבין עבודות איטום שנעשו בחלוף תקופה קצרה).

בנוסף, ישנם שיקולים נוספים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם פועלים באופן עצמאי, כגון אחריות בעלי מקצוע. לדוגמא, בעל מקצוע המבצע עבודות איטום בגג ומעניק תעודת אחריות למשך תקופה מסוימת, אשר מותנית בכך שבמהלכה לא יבוצעו עבודות על ידי בעלי מקצוע אחרים. הזמנת תיקון אצל בעל מקצוע אחר על ידי מי מהדיירים לא רק שתבטל את האחריות, אלא תוביל לעלויות נוספות אשר יוכלו להיחסך אילו התיקון היה מבוצע במסגרת האחריות באמצעות בעל המקצוע הקודם.

כמו כן, נקבע בפסיקה כי במקום בו הנציגות אינה ממלאת את חובתה, יש להעדיף פניה מוקדמת של בעל הדירה לבית המשפט על מנת לאכוף על הנציגות לבצע את תפקידה על פי דין. אמנם הדבר כרוך בהמתנה נוספת, אך לעיתים עדיף על מנת שלא להימצא בסופו של יום בחסרון כיס.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עוה"ד ד"ר מילר ושות . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול