י-ם עולה קומה: "כל דירה שמינית היא במגדל"
עד לפני כעשור אופיינה ירושלים בבנייה נמוכה, אך בשנים האחרונות השתנתה מדיניות התכנון בעיר שהחלה לבנות יותר מגדלים. לרגל יום ירושלים, בדקנו כמה דירות נמכרו ברבי קומות בשנה החולפת ומה היה שוויין
עד לפני כעשור אופיינה העיר ירושלים בעיקר בבנייה נמוכה, גם כאשר מדובר היה בבנייה של פרויקטים חדשים למגורים. בשנים האחרונות השתנתה מדיניות התכנון בעיר, שהחלה לחדש את פניה ולהוסיף לנוף העירוני רבי קומות ומגדלים על מנת לשנות את קו הרקיע. לרגל יום ירושלים שחל היום (א'), בדק עבור ynet אתר מדלן, המנגיש מידע שימושי בנושא נדל"ן וסביבת המגורים לציבור, את שוק הדיור של מגדלי המגורים בבירה.
צנרת התכנון: יוקמו 900 דירות בירושלים
ירושלים: 400 דירות חדשות בבית הכרם
על פי הממצאים, ירושלים "נסקה" לגובה ב-3 השנים האחרונות וצצו בה, במיוחד במרכז העיר ובשכונות כגון ארנונה, קריית היובל ורמת שרת, מספר רב של מגדלים בני 20 קומות ואף יותר. יחד עם זאת, נראה כי לירושלים יש עוד כברת דרך ארוכה כדי להגיע לקו רקיע כמו זה של תל-אביב - שם בשנת 2015 כל דירה שלישית שנמכרה היא דירה במגדל.
כפי שניתן לראות בגרפים, מהנתונים עולה כי שיעור הדירות החדשות שנמכרו במבנים בני 16-20 קומות ב-3 שכונות מובילות בירושלים בבנייה לגובה, עומד על 10% בשכונת מקור ברוך, 35% בקריית היובל ו-38% ברמת שרת. שיעור הדירות החדשות שנמכרו במבנים בני 21 קומות ומעלה ב-3 שכונות מובילות בבנייה לגובה בירושלים עומד על 7% בשכונת מקור ברוך, 39% בשכונת ארנונה ו-45% במרכז העיר.
למרות זאת, מוסיף שוורץ, "בהשוואה בין מספר העסקאות לרכישת דירות במגדלים בירושלים, לבין מספר העסקאות לרכישת דירות בגוש דן, נמצא פער משמעותי. ב-2015 כל דירה שלישית שנרכשה באזור גוש דן הייתה במגדלים בני 16 קומות ויותר", הוא אומר.
העסקה היקרה ביותר במגדל: 5.5 מיליון שקל
על פי דו"ח שהוכן עבור החברה להגנת הטבע בחודש פברואר השנה, בירושלים נמצאים בשלבי בנייה הפקדה, ואכלוס כ-30 מגדלי מגורים בני 18 קומות ומעלה. עוד עולה מהדו"ח כי עד שנת 2040 צפויים להיבנות בבירה כ-150 מגדלים נוספים מעל 18 קומות, כ-80 מתוכם למגורים והיתר למסחר, תעשייה, תעסוקה ומלונאות.
מבדיקת אתר מדלן עולה כי השכונות שצפויות לשנות באופן מהותי את קו הרקיע שלהן בעתיד הן קריית היובל עם 71 בנייני מגורים גבוהים, שכונת רוממה בה מתוכננים 44 בניינים גבוהים, וכן שכונות הרכס הלבן, גילה ומרכז העיר שבהן ייבנו עשרות מגדלים נוספים. "בניגוד לערי גוש דן, בהן מגדלים נבנים בשכונות רבות, בירושלים בניית מגדלים בני 16 קומות ומעלה מתרכזת במספר מצומצם של שכונות, כאשר כ-90% מכלל העסקאות לרכישת דירה חדשה במגדל בוצעו ב-9 פרויקטי מגורים בלבד", מסביר שוורץ.
ובזמן שמוסדות התכנון מתכננים במרץ בנייה לגובה בעיר הבירה, והיזמים נרתמים למשימה, יש הסבורים כי גם הקהל הירושלמי מאמץ את הטרנד החדש בחיוב. "בעבר הירושלמים לא רצו לגור במגדלים", אומרת חיה נחום, מנכ"לית ובעלי המטבחון פרסום ומומחית למיתוג פרויקטים למגורים, "אבל ברגע שמדיניות התכנון השתנתה והחלה לקדם רבי קומות, ובמקביל יצאו יזמים שזכו במכרזים להקמת מגדלים בקמפיינים לדירות בקומות גבוהות, התופעה החלה לחלחל".
דוגמא לכך היא מספקת בפרויקט יוקרה של חברת אלעד ישראל מגורים בשכונת בית וגן המשווק לאוכלוסייה הדתית. "מדובר באוכלוסייה שנמנעה מלהשתמש במעלית בשבתות, גם לא במעלית שבת, אך הקהל בסופו של דבר הצליח לשנות את התפיסה, אימץ הכשרים מיוחדים שאפשרו לו להשתמש במעלתי שבת ואימץ את מתחם המגורים החדש", היא מספרת.
אגב פרויקטי יוקרה, תושבי ירושלים מעדיפים לבצע עסקאות במיליונים בדירות מיוחדות שאינן בהכרח במגדלים. לדברי שוורץ מאתר מדלן, שווין של 5 העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בירושלים ב-2015 עמדו על כ-20 מיליון שקל, בעוד ששווין של 5 העסקאות היקרות ביותר במגדלים עמדו על כ-5 מיליון "בלבד". "בגוש דן, לעומת זאת, העסקאות היקרות ביותר בוצעו במסגרת רכישה של דירות בקומות הגבוהות של המגדלים", הוא מדגים.
כפי שניתן לראות בטבלה, דירת יוקרה בשכונת רמת שרת בשטח של 238 מ"ר בקומה ה-20 במגדל מגורים נמכרה במחיר המשקף 23,305 אלף שקל למ"ר. מדובר בסכום של כ-5.546 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בשכונת מקור ברוך בשטח של 182 מ"ר בקומה ה-22 במגדל מגורים נמכרה במחיר המשקף 27,357 אלף שקל למ"ר. מדובר בסכום של קרוב ל-5 מיליון שקל.
"חיפוש אחר השפה הירושלמית העכשווית"
אדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים מציג את הפן האדריכלי בתפיסה החדשה של הבירה לבנות לגובה. "לבנות בירושלים זה אתגר", הוא מציין, "אנחנו בונים פרויקטים רבים באזור המרכז, השרון והשפלה ומכירים את הדרישות להשתלב במרחב האורבני. אבל כשמגיעים לירושלים יש תחושה של זהירות ומחשבה כפולה, כיוון שהנוף, הדרמטיות של העיר ותחושת הקדושה - כל אלה מחייבים אותנו בחיפוש אחר השפה הירושלמית העכשווית".
"ירושלים היום היא עיר מודרנית, אך האלמנטים העיצוביים והתכנוניים בה שונים מכל אזור אחר בארץ", הוא ממשיך, "לכן יש צורך להתאים את התכנון והבנייה לשפתה, לצביונה ולתנאי הסביבה שלה. לא מדובר בבניין שרק מצפים אותו באבן, אלא בבניין חדש שונה במהותו. המרפסות חבוקות ולא בולטות, הפתחים מופנים לאזורי הנוף, הבידוד התרמי מתחשב בתנאי האקלים, הבנייה מדורגת ומשתלבת בטופוגרפיה הטבעית. כל אלה הם רק חלק מהאלמנטים הירושלמים בהם יש להתחשב כשהבניין נפגש עם הקרקע".
שנהב סבור שישנו צימאון אדיר לדירות חדשות בירושלים והבנייה לגובה הפכה לצורך ממשי. "בפרויקט משכנות משואה שאני מלווה, לדוגמא, חיפשנו חלופות רבות לדרך הנכונה לתכנן שני מגדלים שההופעה שלהם תהיה שקטה ואלגנטית, בקווים נקיים ועדינים - כך שישתלבו בצביון העיר ובנוף הירושלמי אך לא ישתלטו עליו", הוא אומר.
דרך נוספת לשנות את קו הרקיע של ירושלים היא באמצעות עירוב שימושים במסגרת הבנייה לגובה. אחד הפרויקטים הגרנדיוזיים בעיר, שיכלול מגדלי מגורים, תעסוקה, מסחר ונופש, ממוקם בכניסה לעיר בהשקעה של מעל מיליארד שקל. "עירוב השימושים נחשב לאסטרטגיה מקובלת לכינון התחדשות לב העיר", אומר מיכה קליין, סמנכ"ל הנדסה בחברת אפריקה ישראל מגורים הבונה בעיר. לדבריו, "על המרכז העירוני לכלול ניצול מירבי של המשאבים באמצעות שילוב של מלונאות, מסחר, מגורים, מוסדות תרבות, תחבורה ציבורית ועוד".
דורית הוק, אדריכלית פרויקט סביון VIEW של החברה מטעם משרד דורית ודורון הוק אדריכלים, מחזקת את הדברים. "לאורך אלפי שנים שמרה ירושלים על רצף בינוי פיזי, שהוגבל על ידי חומותיה העתיקות. תנופת הבנייה החדשה, שנולדה מתוך הצורך במרחב עירוני המתאים לצרכי התקופה, מעודדת הקמת אזור רציף המשלב עירוב שימושים. רעיון זה מהווה מנוע צמיחה כלכלי וחברתי משמעותי במרכז ירושלים, ומעמיד בפני היזם הזדמנות להתמודד מול אתגר ייחודי מבחינה הנדסית, משום שנדרש תכנון פרויקטים שהם רב-תכליתיים בעצמם", היא מסכמת.
