דיור מוגן - מיתוס ומציאות

כל כמה שבועות אני קורא מאמר או "מחקר" חדש, המצביע על פי רוב על ביקושים הולכים וגדלים לדיור מוגן. אני צובט את עצמי, מכנס ישיבת הנהלה דחופה ומבקש לדעת מדוע יש דירות פנויות, כשהביקוש, לכאורה, גדול מההיצע? אחר כך אני שומע ברדיו אין ספור פרסומות של דיור מוגן, ושוב צביטה: אם הם מוצפים בלקוחות ואפילו מחזיקים רשימות המתנה, מדוע הם מוציאים מיליונים על פרסום? מה קורה כאן?

התשובה לצערי פשוטה וכואבת. מי שטוען שהביקוש לדיור מוגן עולה על ההיצע טועה גם בעובדות וגם בניתוח משמעויותיהם.

שוק הדיור המוגן ובתי האבות מופרט כמעט לחלוטין ובנוי משתי קבוצות עיקריות: גופים עסקיים למטרות רווח ועמותות וחברות לתועלת הציבור. רוב החברות העסקיות מעדיפות להקים ולנהל בתי דיור מוגן, ולא בתי אבות. הדבר נובע מהתשלום הנמוך שמשלמת המדינה עבור חולים תשושים או סיעודיים: בתי חולים מקבלים עבור קשישים המאושפזים בהם במחלקה פנימית או גריאטרית יותר מ-2000 שקלים ליום; לבתי האבות - כ-400 שקלים ליום.

מי שרוצה להתבסס על תשלומי המדינה ועדיין להעניק שירות ראוי ולתגמל את עובדיו כנדרש מבטיח מראש הפסדים. לכאורה המצב בדיור המוגן טוב יותר והוא עשוי להניב רווחים, דבר הגורם לחברות המתמחות בנדל"ן מניב להשקיע בו. אבל בחינה מעמיקה מגלה שהרווחים לכאורה נובעים במידה רבה מלוליינות חשבונאית: מאז ספטמבר 2013 מאפשרת רשות המסים לרשום את הנכסים - בתי הדיור המוגן - כנדל"ן מניב. לנוכח העלייה המתמשכת במחירי הדיור בישראל, רישום זה מביא לכך שחברות הדיור המוגן יכולות להציג רווחים, הנובעים מהתייקרות הנדל"ן ולא מהפעילות השוטפת. ומה יקרה אם וכאשר מחירי הנדל"ן יתחילו לרדת? התעלול החשבוני הזה, שמאפשר היום לחברות עסקיות לחלק דיבידנדים למשקיעיהן, שוב לא יעזור.

הטיעון החזק ביותר לכאורה ביחס לעלייה בביקוש שתביא לעליית מחירים, היא העלייה בתוחלת החיים. הלמ"ס מדווח על עלייה של תשע שנים בתוחלת החיים, שמשמעותה, לכאורה, יותר קשישים הזקוקים לדיור מוגן או בתי אבות. אבל העלייה בתוחלת החיים נובעת בעיקר מירידה בתמותת תינוקות ופעוטות, מה שאינו רלוונטי לעניינו. בחינת תוחלת החיים בגילאים המבוגרים, מראה כי תוחלת החיים בגיל 80 עלתה בשלוש שנים בלבד, ובגיל 85 - בפחות משנתיים. רוב העלייה בתוחלת החיים באה לביטוי אצל התשושים והסיעודיים. לפיכך היא מביאה לביקוש לבתי אבות, לא לדיור מוגן.

ליש הטוענים שהעלייה בתוחלת החיים של בני ה-65 ומעלה - שהם לכאורה לקוחות פוטנציאליים לדיור מוגן ולא לבתי אבות, כלומר קשישים עצמאיים - תביא לעלייה בביקוש לדיור מוגן. אבל דיור מוגן, יש לזכור, איננו מצרך יסוד וגם עובדת קיומה של קבוצה גדולה של צרכנים פוטנציאליים איננה מבטיחה שהם אכן יצרכו את המוצר.

הנטייה בישראל היא להשאיר את הקשיש בבית. המדינה עושה מאמצים לטפח מצב זה: השלטון המקומי מקים מועדוני יום ומרכזי תרבות המיועדים לקשישים; קופות החולים משיקות שירותי רופא אחות ומעבדה עד הבית; ביטוח לאומי ומשרד הפנים מאשרים העסקת מטפלים זרים ביד רחבה וכדומה.

אם לא די בזה, שורה של חברי כנסת יזמו לאחרונה הצעת תיקון לחוק הדיור המוגן התשע"ב - 2012. ההצעה, המיועדת פורמלית להבטחת פיקדונות הדיירים ומשיתה את כל העלויות הפיננסיות של הבטחת הפקדונות על החברות, ללא השתתפות של הדיירים. המשמעות: עלויות נוספות. בנוסף מחייב החוק הקיים את הבתים לאפשר לדיירים להלין בדירותיהם מטפל/ת, מהלך ההופך את בתי הדיור המוגן לבתי אבות בעל כורחם ומרתיע דיירים חדשים. התוצאה: הפסדים.

מה המשמעות של כל הפרטים הללו? שבשוק העסקי יישארו רק חברות של דיור מוגן, שיציעו למי שמסוגל לעמוד בכך דירות יוקרה לעשירים בלבד. חברות אלה יגלו מהר מאוד כי כבר היום גדול ההיצע מהביקוש. לעומת זאת, בבתי האבות ייווצר מחסור אדיר של מיטות, ודווקא החלשים ביותר, הזקוקים נואשות למיטות אלה, לא יוכלו לעמוד במחירים הגואים.

הכותב מכהן כיו"ר רשת משען