צפו: הסיכונים ברכישת קרקעות חקלאיות
השקעה נבונה או מלכודת מתוחכמת? על רקע פרשת חברת הנדל"ן אדמה, המתמחה בשיווק קרקעות חקלאיות, בדקנו מה הסיכונים בעסקאות אלו והאם ההבטחה לתשואה נאה תמורת מחיר נמוך עלולה להתנפץ לנו בפנים. מדריך
ההחלטה לפרק את חברת הנדל"ן אדמה, המתמחה בשיווק קרקעות חקלאיות, העלתה על סדר היום את הסיכונים שבעסקאות אלו. חברות נדל"ן רבות מבטיחות לרוכשים מחירים נמוכים עבור קרקעות חקלאיות שישנו את ייעודן למגורים בעתיד - אבל לא תמיד זה קורה. אז ממה להיזהר? צפו במדריך באולפן ynet עם אטילה שומפלבי.
"אורן קובי לקח ציורי קדישמן מהמשרדים"
המפרק לאורן קובי: החזר את הריינג' רובר
בכל הקשור לרכישת קרקע חקלאית, חשוב לדעת שרק בדיעבד ניתן לדעת אם רכישת קרקע חקלאית היא השקעה נבונה או מלכודת מתוחכמת. השמאי שאותו שוכר משווק הקרקע, ושאמור לערוך לו שומה הקובעת את שוויה, צריך לשים תמרורי אזהרה בפני הרוכש ולפרט בפניו את הסיכויים להפשרת הקרקע, לאמוד את משך הזמן של השלבים השונים בתהליך ולפרט את התשלומים והמסים במהלך הדרך.
האם יש "אבא ואמא" לפרויקט ומה יקרה ביום לאחר שכל החלקות ישווקו? להבדיל מרכישת דירה מקבלן - שם בנוסף לבטוחות בחוזה יש אחריות למוכר הדירה על פי חוק המכר דירות - אין הגנה כזו ברכישת קרקע. לא מדובר בפרויקט עם לוח זמנים מוגדר ואי אפשר באמת לדעת אם ומתי תופשר הקרקע ומה ניתן יהיה לבנות עליה.
אל תתפתו למחירים "זולים": במקרים רבים קרקעות לא יופשרו והקרקע תישאר כמו שהיא - קרקע חקלאית שהתשואה עליה היא בגדר חלום, שלא לדבר על החזר ההשקעה. אם ועדות התכנון לא יאשרו את התוכניות לפיתוח הקרקע, ערכה יירד וייתכן מאוד שיהיה קשה עד בלתי אפשרי למכור אותה במחיר שקניתם.
אל תשכחו את המסים: קחו בחשבון כי בנוסף לעלות רכישת הקרקע, קיימת חבות של מסים והיטלים, כגון היטל השבחה ששיעורו 50% מעליית ערך הקרקע, היטלי פיתוח לתשתיות של ביוב, חשמל ותחבורה וכן תשלום מס שבח. כל זאת בהנחה שהקרקע אכן קיבלה אישור לשנות את ייעודה למגורים, וועדות התכנון אישרו להחיל עליה תוכניות בנייה.
"העסקאות בשוק הקרקעות - פרי משבר הדיור"
הדרך להפיכת קרקע לזמינה לבנייה ארוכה, ובדרך כלל קרקעות הנמכרות חלקים חלקים לרוכשים אינן צפויות לעבור שינוי יעוד בעתיד הקרוב. "העסקאות הרבות בשוק הקרקעות החקלאיות הן פרי משבר הדיור", טוען עו"ד משה רז כהן, שותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות' המתמחה בנדל"ן, "נדמה כי החברות עלו על שיטה פשוטה לגרוף רווחי עתק - ליטול קרקע, לא לעשות בה שום שינוי, אלא רק להקים מנגנון שיווק, ולמכור חלקים מזעריים ממנה ללקוחות פרטיים".
לדברי עו"ד רז כהן, "תחילה יש לבחון את התוכניות של המדינה - האם חלה תוכנית מתאר ארצית המשמרת את הקרקע לדרך כלשהי, למסילת ברזל או לשדה תעופה? האם עובר קו מתח גבוה באזור או שמא מדובר בשטח המהווה שמורת טבע? האם חלה תוכנית מיתאר מחוזית המונעת הפשרה למגורים?".
רק אם התוכניות המדיניות מאפשרות זאת, ניתן להתחיל באופן תיאורטי בהליך של שינוי יעוד. "אבל לא תמיד קיים גורם שאחראי לקדם זאת", הוא מבהיר, "הליך שינוי הייעוד נמשך בין 4 שנים לבין עשרות שנים והוא אינו קורה מעצמו ולא תמיד מצליח. ראוי לבדוק שאכן גורם בעל עניין צפוי לקדם את ההליך במשך השנים הרבות".
אלא שגם לאחר ששונה הייעוד הכולל של השטח, בדרך כלל יש גם לקדם תוכניות מפורטות שיאפשרו לקבל היתרי בנייה, ולקדם תוכנית לאיחוד וחלוקה. "הליך האיחוד והחלוקה כולל שלב של הקצאת זכויות בתחום התוכנית מחדש בין הבעלים השונים. הליך זה, שמתיימר לחלק את העוגה בצורה צודקת, כרוך באינסוף התדיינויות. למעשה, מתחמים מורכבים נתקעו שנים רבות בהליך זה", הוא מציין.
גם עו"ד יוסף גיא מוסרי, המתמחה בגיבוש קבוצות רוכשים בפרויקטים בהליכי תכנון ומייצג מאות רוכשים בחוף התכלת בהרצליה, מסביר כי מי שרוכש קרקע חקלאית צריך לקחת בחשבון שייקח זמן עד שהפרויקט ימומש. "מחיר הרכישה אמור לשקף את סטטוס הקרקע באותו זמן נתון", הוא אומר, "שווי הרכישה עולה ככל שהתוכנית מתקדמת, או שיש כלפיה התייחסות מצד הרשויות השונות".
בנוסף, הוא ממשיך, "יש לקחת בחשבון שבמועד הבנייה, הרשות המקומית תגבה היטל השבחה שגובהו כמעט תמיד נתון לפרשנות. בדרך כלל יהווה היטל ההשבחה כ-25% משווי הדירה הבנויה. העירייה, מצדה, תרצה לגבות היטל גבוה אולם יש לדעת כי קיים קנה מידה להשוואה. ככל שההשבחה גבוהה יותר - כך השווי גבוה יותר".
