המרכז השפוי? הצצה לשוק הדיור מצפון לת"א
נתניה מובילה בעסקאות יוקרה, בכפר יונה חל זינוק בהתחלות בנייה, בתל מונד יש צפי להכפלת אוכלוסייה ובחריש 30% מהדירות נרכשו ע"י משקיעים. אזור השרון המרכזי והצפוני עובר פיתוח אורבני משמעותי - תמונת מצב
מהו רחוב הרצל היקר ביותר בישראל? מיוחד
בזמן שחסכתם: הביקוש לדיור יוקרה לא עוצר
י-ם עולה קומה: "כל דירה שמינית היא במגדל"
אחד האזורים הבולטים כחלק ממגמה זו הוא החלק הצפוני של מטרופולין תל-אביב - אזור השרון המרכזי והצפוני. סקירה שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני עבור חברות בנייה, בחנה את האזור, הכפרי ברובו, לצד יישובים עירוניים צומחים, ובדקה את מחירי הדירות בנתניה, כפר יונה, חדרה, פרדס חנה-כרכור והעיר החדשה חריש.
לדברי מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל החברה שערך את הסקירה, עד לאחרונה נהוג היה לראות במועצה האזורית עמק חפר כגבול הצפוני של מטרופולין תל-אביב. ואולם, לנוכח שדרוג תשתיות התחבורה והגידול במספר היוממים (מי שמשתמש בתחבורה יומיומית בין מקום המגורים למקום העבודה), כיום יש המכלילים גם את אזור חדרה וחריש כחלק בלתי נפרד מהמטרופולין הבולט בישראל.
בד בבד עם הפיתוח המואץ ביישובים אלה, עלו גם הביקושים בשוק הנדל"ן. על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, בשנת 2015 עלו מחירי הדירות בנתניה, כפר יונה, חדרה, פרדס חנה וחריש ב-8.3% בממוצע, זאת לעומת עלייה כלל ארצית של 6.2%. "מדובר באזור המזמן לתושבים מיקום גיאוגרפי טוב, קישוריות ל-3 כבישי אורך ארציים, קרבה למוקדי תעסוקה גדולים וסמיכות לנכסי טבע ונוף ייחודיים", מציין גרינברג.
נתניה: מובילה בעסקאות היוקרה
העיר הגדולה במרחב רשמה זינוקים גדולים בעשור האחרון, ולדברי גרינברג נחשבת לאחת הערים הבולטות בשוק ומהמובילות במשיכת משקיעים. "עיקר הפעילות מתרחשת ברצועת היוקרה לאורך החוף: שכונת עיר ימים, מתחם נת/600 והאזור הסמוך לכיכר העצמאות", הוא אומר.
על פי הסקירה, מחירי הדיור במתחמים אלו לרוב חוצים את רף ה-20 אלף שקלים למ"ר. "כיום מצויה נתניה במקום השלישי בארץ, אחרי תל-אביב וירושלים, בהיקף העסקאות שכללו נכסים במחיר של 3 מיליון שקל וצפונה", ממשיך גרינברג. מחיר דירה ממוצעת בעיר עומד על כ-1.61 מיליון שקל.
חנן סגל, סמנכ"ל השיווק בחברת דיזנגוף סחר המקימה את קומפלקס LAGOON בעיר, מדגים: "נתניה מושכת אליה רוכשי דירות ממגוון רחב מאוד, החל ממצמצי דיור ועד תושבי חוץ ורוכשים מהאלפיון העליון שמחפשים מוצרי יוקרה בפרויקטים על הים", מציין סגל, "מאחר שמדובר בעיר חוף כמעט יחידה שיש בה עדיין קרקעות פנויות לבנייה בסמוך לים, הדירות שנבנות בה הופכות למצרך נדיר והרבה יותר יקר".
כיום מקדמת העירייה שכונת מגורים חדשה (תוכנית נת/542 א') שתכלול כ-3,000 דירות, שטחי תעסוקה ומסחר, במתחם שייצור רצף בין צירים ראשיים קיימים בעיר. בנוסף, מקודמת תוכנית מתאר חדשה למרכז הוותיק, שאמורה לטפל בהיבטי תחבורה, זכויות בנייה ושימור הרקמה העירונית.
"לראש העיר חזון המציב את נתניה כלבו של מטרופולין המשתרע מהרצליה לחדרה - לא בטוח שחזון שכזה ניתן למימוש, אך כבר כיום היא מיצבה עצמה כעיר שירותים וכמוקד כלכלי הכולל כ-2.8 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה", מדגיש גרינברג.
כפר יונה: זינוק בהתחלות הבנייה
כפר יונה, שבשנת 2014 הוכרזה כעיר, נכללה ברשימת היישובים שרשמו זינוקים בעשור הקודם, לאחר שרשות מקרקעי ישראל קידמה בה שיווקי קרקע אינטנסיביים למאות בתים צמודי קרקע ודירות בבנייה רוויה. החל משנת 2012 נמדדה דווקא ירידה בהתחלות הבנייה, אך לדברי גרינברג בעשור הקרוב צפוי זינוק נוסף, עם בנייתן של כ-4,600 יחידות דיור ב-4 מתחמים שונים.
"הבולטים במתחמים אלה הם שכונת יפה נוף, הנבנית כיום, ושכונת שרונה שצפויה להתאכלס ב-2018, ובונות בה כמה מחברות הבנייה הגדולות", מסביר גרינברג. "3 תוכניות לכ-6,500 יחידות דיור נוספות מצויות בהכנה, ומיקומה המרכזי לצד מיצובה כעיר משפחות מושכים משפחות צעירות מיישובים מבוססים".
גורם משיכה נוסף נעוץ במחירי הדירות ביחס למרחב. על פי הסקירה, בשכונת קריית השרון בנתניה, למשל, מחירי הדירות גבוהים בכ-25% לעומת כפר יונה, ובכפר סבא בכ-40%. דירוגה הסוציו-אקונומי גבוה ואף מצוי במגמת עלייה, והיא מתפקדת כיישוב פרברי סמי-עירוני: בעלת סממנים כפריים בולטים, לצד פיתוח אורבני.
"בכפר יונה יש הזדמנות ותנופת בנייה גדולה - כבר היום יש כ-20 אלף תושבים ולאחרונה אף הפכה לעיר", מספרת שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בקבוצת משולם לוינשטין הבונה את פרויקט לוינשטין בעיר. "אנחנו מאמינים שכפר יונה תמשיך לצמוח, לגדול, להתחדש ולהוביל אליה זוגות צעירים ומשפחות המעוניינות להישאר באזור השרון במחיר סביר. כיום היא עדיין נחשבת להזדמנות נדל"נית ואנו עדים לביקושים גבוהים".
תל מונד: צפי לגידול אוכלוסין
היישוב תל מונד ממוקם בלב השרון, צפונית לכפר סבא ודרומית לצומת השרון, ונחשב למוקד אזורי ליישובי הסביבה בתחומי החינוך והתרבות. ליישוב שטח שיפוט של 8,000 דונם, מתוכם 50% קרקע חקלאית, והמחצית השנייה נועדה לבנייה. אוכלוסיית תל מונד כיום מונה כ-12 אלף איש, והתחזית היא כי צמיחת היישוב תוביל אותו בתוך כעשור וחצי ל-25 אלף תושבים.תל מונד מאופיין בבנייה צמודת קרקע בסמוך לשטחים החקלאיים, ובשנים האחרונות הופשרו קרקעות הסמוכות לישוב כדי לתמוך בצמיחתו. לדברי גרינברג, ביישוב אושרו מספר תוכניות לבנייתן של כמעט 2,000 יחידות דיור נוספות בתוך מספר שנים, הכוללות בין היתר כבישים ודרכים, מבני ציבור, שטחי מסחר ובית ספר במערב הישוב.
על פי הסקירה, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת ביישוב הוא 1.7 מיליון שקל. לדברי ליאור ברדוגו, מנכ"ל חברת פרי נדל"ן מקבוצת אלדד פרי הבונה ביישוב, "תל מונד נחשב ליישוב ירוק באזור השרון ומאופיין באוכלוסייה מגוונת ובאווירה משפחתית וצעירה. פיתוח הזדמנויות לרכישת בתים צמודי קרקע במרכז הארץ במחירים סבירים יחסית הוא זה המושך אל תל מונד משפרי דיור ומשפחות בחתך סוציו-אקונומי גבוה, מה שתורם לחוזק היישוב ולצמיחתו".
חדרה: עלייה במחירי הדירות
בדומה לנתניה, שכנתה מדרום, גם בחדרה מרבית הבניינים החדשים שנבנים כיום פונים לחוף. לאחר שנחשבה לאחת מערי החוף בעלות הפיתוח הדליל ביותר לאורך הים, כיום נבנית בה שכונת עין הים הכוללת כ-1,500 יחידות דיור. באחרונה אושרה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר תוכנית רובע הים שכוללת 10,000 יחידות דיור, 1,400 חדרי מלון, פארקים וטיילת על חוף ימה של חדרה, בצפון-מערב העיר.
"פיתוח אזור זה יתרום רבות לעיר ויאפשר לה לנצל את משאבי הטבע שלה בצורה הטובה ביותר, תוך השלמת המרקם העירוני הקיים", סבור גרינברג. "מדובר בשטח שהוא אחד הייחודיים בארץ - שטח בתולי המשיק לפיתוח עירוני מצד אחד ולשטחים פתוחים מגוונים מצדדיו האחרים". על פי הסקירה, התחלות הבנייה בחדרה הגיעו לשיא בשנת 2015, ובכך אף עקפה את נתניה - לאחר שהוחל בבנייתן של 1151 יחידות דיור. זוהי עלייה מטאורית של 57% ביחס לשנה שקדמה לה.
מחירי דירות 4 חדרים נעים בין 850 אלף שקל בשכונות ותיקות במרכז העיר, דרך 1.3 מיליון שקל עבור דירות חדשות בשכונת הפארק במזרח העיר, ועד 1.5 מיליון שקל בשכונת עין הים. על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, בשנה החולפת טיפסו מחירי הדירות בעיר ב-12.9% - העלייה הגבוהה ביותר באזור.
"לצד הבנייה למגורים, חדרה תולה תקוות במתחם התעסוקה אגרובנק, שממוקם בין כביש החוף למסילת הברזל", מציין גרינברג. "המתחם כולל כחצי מיליון מ"ר לתעשייה עתירת ידע, משרדים ומסחר. כביש 9 שנפתח לתנועה לפני כשנה וחצי בעלות של 700 מיליון שקל, שדרג את הנגישות לחדרה, במיוחד למזרח ודרום העיר, ובקרוב יחבר בין כביש 4 למחלף באקה בכביש 6".
"משאב הים מוגבל בגודלו והוא מהמבוקשים שיש בכל הקשור לנדל"ן", אומר רועי אוליניק, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אפי קפיטל, הבונה יחד עם חברת עמרם אברהם את פרויקט AQUA בשכונת עין הים. לדבריו, "מהסיבה הזאת ההיצע לא יכול להדביק את הביקושים למגורים בשכונות חדשות הנמצאות בקו ראשון לים, מה שמבטיח עליית ערך מתמדת".
עם זאת, הוא מדגיש כי "חדרה היא אחת הערים היחידות בארץ בהן דירות חדשות ליד הים הן עדיין בנות השגה. שכונת עין הים היום היא כפי שהייתה שכונת עיר ימים בנתניה לפני 5-7 שנים, והמחירים שבה הוכפלו ואף יותר מכך במשך התקופה. לכן ברור שפער המחירים בין הערים ילך ויצטמצם עם הזמן".
פרדס חנה-כרכור: אכלוס של מאות דירות
מחירי הדירות בפרדס חנה-כרכור עלו בשנה החולפת ב-6% ועומדים על כ-1.38 מיליון שקל בממוצע. על פי הסקירה, היקף העסקאות חצה את רף ה-500. 2014 הייתה שנת שיא בהתחלות הבנייה ביישוב, ובחודשים הקרובים צפוי אכלוס של מאות יחידות דיור בשכונת נווה פרדסים בפרד חנה וכן ובצפון כרכור.
"מגמות שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, לצד העלייה של מחירי הדירות בגוש דן והשרון, הפכו את פרדס חנה-כרכור ממושבה רדומה יחסית לאחד היישובים המבוקשים, ומושכים אוכלוסייה צעירה ומשכילה", מתאר גרינברג. "ליישוב מאפיינים של עיירה בינונית בגודלה, בדומה למושבות אחרות באזור כמו זכרון יעקב ובנימינה".
פרדס חנה-כרכור מתאפיינת בבנייה בצפיפות ממוצעת נמוכה יחסית ובריבוי של משקי עזר, המקנים לה חזות ותחושה של יישוב כפרי. ההבחנה בין שתי המושבות שאוחדו בשנת 1969, כרכור ופרדס חנה, עדיין קיימת - הן בתפיסת התושבים הוותיקים והן בתפיסת "המהגרים" שהגיעו בשני העשורים האחרונים.
גרינברג מציין שהדימוי הכללי של כרכור הוא חזק יותר, וגם המחירים בה גבוהים בכ-20%-25% ביחס לפרדס חנה. זאת, למרות שבפרדס חנה פועלים מרבית שירותי הציבור העירוניים.
חריש: חצי מהרוכשים מת"א
העיר החדשה חריש מתמרקת לקראת המשך אכלוס הדירות הראשונות שבה. במועצה המקומית פועלת מחלקת קליטה והסברה שערוכה לקליטת התושבים החדשים, ובסמוך לבניין המועצה הוקם מבנה יעודי אשר יהווה one stop shop ויציע שירותים בתחום החינוך, ההנדסה ועוד. למעשה, מיישוב של 302 משפחות המתגוררות בה כיום, תהפוך חריש לעיר מרכזית בשרון הצפוני עם כ-12,800 דירות ו-50 אלף תושבים תוך 5-6 שנים.
"בניגוד לרוב הערים בישראל שתוכננו בהדרגה, חריש היא עיר מתוכננת מייסודה, שתכלול שטחי תעסוקה, מסחר, 34 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים ו-17 ק"מ של שבילי אופניים", אומר גרינברג, "בתכנון שלה ניכר שנעשה ניסיון ללמוד מניסיונן המר של ערים ותיקות עם פיתוח פרברי מסיבי, שגרם להיחלשות המרכזים העירוניים. בחריש מתוכנן ציר מסחרי ראשי עם עירוב שימושי מגורים ומסחר, ולאורך הציר שזורים 3 מרכזים מסחריים וכן מע"ר שיהווה מוקד תעסוקה עירוני".
מחירי הדירות טיפסו בשנה החולפת בלמעלה מ-11%. מחירן של דירות 4 חדרים עומד על כמיליון שקל בממוצע ודירות 5 חדרים נמכרות סביב 1.2 מיליון שקל. לדברי אוהד סבן, סמנכ"ל השיווק בחברת דונה הבונה בחריש, "ב-2015 הרגשנו שהביקושים היו גבוהים מאוד, ובשוק כולו רואים את העלייה במחירים. השכונות שנבנות בה מהוות אלטרנטיבה למי שמעוניין לגור במרכז או בסמוך במחיר שפוי, והזוגות הצעירים ומשפרי הדיור כבר לא מקובעים לדירה בגוש דן. הם יוצאים החוצה כי יש היצע גדול יותר".
ממפקד שערכה לאחרונה המועצה בראשות יצחק קשת בקרב רוכשי הדירות, עולה כי הרכב האוכלוסייה צפוי להיות מגוון ויכלול חילונים, דתיים וחרדים. על פי המפקד, כ-30% מהרוכשים הם משקיעים. 52% מרוכשי הדירות מגיעים מאזור תל-אביב, 11% מאזור ירושלים ו-16% מחיפה והצפון. 71% מהרוכשים עובדים באזור תל-אביב ו-76% נשואים עם ילדים. שיעור האקדמאים גבוה - 59%.
סבן מתייחס לנתון של משקיעי הנדל"ן. "המשקיעים זיהו את הפוטנציאל של חריש כבר בתחילת הדרך", הוא טוען, "משום שהייתה זו אחת הפעמים שהמדינה הסכימה להכניס את היד לכיס, עוד לפני תוכניות כמו מע"מ אפס, מחיר מטרה ומחיר למשתכן, ולמכור קרקעות במחיר כמעט אפס". לדבריו, נחישותה להקים עיר חדשה עם שיווק מסיבי של קרקעות בזמן נתון במחיר נמוך, הוביל לכך שהיזמים יכולים להציע מחיר אטרקטיבי יחסית.
