ההגנה שתציל אתכם: ממה להיזהר בתמ"א 38
גם בפרויקט תמ"א 38 חל חוק המכר דירות, המקנה זכויות והגנות שניתנות לרוכשי דירה מקבלן. העניין הוא שחייבים לכלול אותו בהסכם מול היזם - ולא כולם שמים לב לסעיפים הקטנים. אילו עוד ערבויות חשובות לדיירים? מדריך
מיזמי תמ"א 38 תפסו תאוצה כבר זמן לא מועט, אך למרות שכולם כבר פחות או יותר יודעים במה מדובר - עדיין יש תקלות בדרך. השלב הקריטי הוא עריכת ההסכם בין הדיירים לבין היזם שנבחר לבצע את הפרויקט. קריטי, בהנחה שהדיירים כבר עברו את השלב המייגע של קבלת הסכמות מכל בעלי הדירות וחלוקת התמורות העתידיות בפרויקט החדש.
כתבות נוספות בנושא תמ"א 38 :
רודפים אחרי הכסף: זה מה שקרה לתמ"א 38
צפו: הריסת פרויקט תמ"א 38 ענק בחולון
חניה בפרויקט תמ"א 38: סוגיה שאסור להזניח
הסכם מול יזם של התחדשות עירונית דומה מאוד להסכם בין קבלן לרוכש דירה, ואף חל עליו חוק המכר (דירות) המקנה לדיירים את הזכויות וההגנות של רוכש מקבלן. לכן הדבר החשוב ביותר שעל הדיירים להתעקש לגביו הוא להחיל את חוק המכר על ההסכם. רק אם הוא יופיע בו, הדיירים יקבלו את ההגנות המגיעות להם.
ההגנות שיצילו אתכם
ערבות חוק מכר: לפני שהדייר מתפנה מדירתו הישנה, עליו לקבל לידיו את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה מהבנק המלווה. זו תמומש במקרה שהיזם אינו יכול למסור את הדירה מחמת עיקול, צו הקפאת הליכים נגדו, צו למינוי נכסים או מניעה מוחלטת למסירת הדירה החדשה. הערבות אמורה להיות מוצמדת למדד תשומות הבנייה.
בנוסף, יש להחיל את החלק שעוסק בפיצויים למקרה שבו היזם מאחר במסירת הדירה החדשה, מעל 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם. אם היזם אכן יאחר, בעל הדירה אמור לקבל פי 1.5% פיצוי משווי השכירות שהוא מקבל מהיזם. כלומר, אם היזם משלם לבעל הדירה שפינה שכירות בסך 5,000 שקל - הפיצוי יקנה לו עוד 2,500 שקל נוספים מעבר לסכום שנקבע.
יש להחיל את הסעיף בחוק המכר שמתייחס לסטיות שמותרות עד 2% בתכנון ובביצוע. לדוגמא, היזם מתחייב במסגרת ההסכם למסור דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר, אולם בפועל שטח הדירה קטן והיא כעת 95 מ"ר. לפי חוק המכר, עד 2% לא יינתן פיצוי, אך מעבר לכך ישנה הזכות לבעל הדירה לדרוש פיצוי בשווי כספי, או אם הסטייה מעל 10% - לבטל את ההסכם. שימו לב: אם סעיף זה אינו חלק מההסכם - היזם רשאי להקטין את הדירה ללא מתן פיצוי.
פרק חשוב שיש להחיל בחוק המכר על הסכם תמ"א 38 מסוג 2 (הריסה ובנייה מחדש) הוא החלק העוסק באחריות לבדק. במסגרת זאת, על כל תיקון ופריט שהיזם מתחייב עליו במסגרת המפרט הטכני, חלה אחריות עד 7 שנים (תלוי בחלק ובפריט, החוק מחלק את הפרטים לתקופות זמן שונות). אם לא מחילים את החלק הזה, לכאורה אין ליזם חובה להיות אחראי לתיקונים ולבדק.
חשוב: טבלת תמורות שמראה מה כל דייר מקבל
חוץ מחוק המכר, ישנם נושאים חשובים נוספים שחשוב לכלול במסגרת ההסכם. למשל, לרשום במפורש כמה דירות וכמה קומות מתכוון היזם לבנות בסך הכל בבניין, ורצוי לצרף תוכניות או סקיצות. עוד חשוב לצרף טבלת תמורות שמתארת מה מקבל כל דייר - טבלה שתכלול את שטח הדירה החדשה, כיוון אוויר, קומה, מחסן אם יש, חניה מקורה וכן מפרט טכני שאותו בדק המפקח מטעם הדיירים.
יש לוודא שההסכם מנוסח, כך שהדייר אינו אמור לשלם שקל מכיסו על הוצאת הפרויקט לפועל. מדובר בעסקה המכונה "עסקת נטו", שלגביה יש לבדוק היטב כי מלבד חובות או תשלומים אישיים של הדייר כגון תשלום ארנונה ומים עד למסירת הדירה, הוא אינו צריך לשלם דבר - והכל חל על היזם.
בנוסף, חשוב לכלול בהסכם את עניין קבלת הערבויות הנוספות שהדיירים זכאים לקבל מהיזם. למשל, ערבות לשכירות אוטונומית, המבטיחה דמי שכירות לכל דייר למשך תקופת הבנייה ועד לקבלת מסירת הדירות החדשות. על פי סעיף זה, הדייר אמור לקבל כל רבעון את סכום דמי השכירות במצטבר.
ערבות מסים תבטיח שהדייר לא יאלץ לשלם מס שבח או כל מס אחר שיידרש (אלא אם אין לו פטור ממס שבח); ערבות רישום של הדירה החדשה בטאבו, למקרה שעורך הדין של היזם לא רשם ולא תיקן את צו הבית המשותף תוך הזמן המצוין בהסכם; וערבות בדק, למקרה שהיזם לא הגיע לתקן את מה שהיה צריך בדירה החדשה.
כמו כן, מומלץ לבדוק את מועד קבלת הדירות החדשות. כאשר הדייר מפונה מדירתו, הוא עובר לגור בשכירות. כשיעבור לדירה החדשה, סביר להניח שעל פי הסכם השכירות יצטרך לדווח למשכיר לפחות חודשיים מראש על עזיבת הדירה. לפיכך על היזם לשלם עבור חודשיים. כמו כן, יש לוודא שקיים טופס 4 (טופס אכלוס). כל הודעה אחרת מצד היזם לפיה הדירה מוכנה, אולם אין בידיו טופס 4, תסכן את הדייר - שיודיע, מצדו, כי הוא עוזב את הדירה השכורה, וזאת מבלי לדעת בוודאות שהדירה מוכנה וראויה למגורים.
ישנם סעיפים שבדרך כלל לא מתייחסים אליהם במסגרת 60 העמודים בהסכם, הנוגעים לרכוש המשותף ולזכות היזם להוציא אותם ולנצלם לטובתו. כך קרה במקרה של דיירים שהבינו כי היזם גזל חלק מרכושם המשותף וביקש לקבל היתר לדירת גן - בניגוד למובטח להם בהסכם. דירת הגן נמכרה, אולם הדיירים התנגדו לבנייתה בטענה כי היא גורמת לצפיפות ולפגיעה באיכות חייהם.
סעיף 6 לחוק המכר (דירות) קובע כי זכויות הבנייה בבית המשותף הן בבעלות משותפת, ואם היזם מעוניין להוציא חלקים מהרכוש המשותף - עליו לכלול במפרט או לצרף להסכם המכר את הפרטים במפורש. לא די לכתוב בהסכם כי היזם שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף, אלא להבהיר כי הוא שומר לעצמו את הזכות להותיר בידו ולרשום חלקים אלה כיחידת דיור בבעלותו.
צפו: הריסת בניינים במסגרת תמ"א 38
הכותבת היא עורכת דין המתמחה בפינוי בינוי ותמ"א 38
לפנייה לכתב/ת 
