זה טרנד הנדל"ן שמבלבל את רשויות המס
מתי השכרת דירה לטווח קצר הופכת לפעילות עסקית החייבת במס, ומתי המשכיר נחשב אקראי ופטור מחובת הדיווח? אמנם רשות המסים מחפשת את משכירי הדירות לתיירים - אך לא תמיד תוכל לבצע גבייה. מדריך
לאחרונה הודיעה רשות המסים כי בכוונתה לשים את משכירי הדירות לטווח קצר על הכוונת - ולפעול לאכיפה מוגברת בתחום. זאת על רקע מאמציה לחשוף את ההון הלא מדווח בישראל, לאחר שגילתה כי כמעט שליש ממשכירי הדירות לטווח קצר, המשכירים את הנכסים בין היתר באמצעות אתרים כמו AIRBNB ו-BOOKING, לא מדווחים לרשות על הכנסותיהם.
"אי אפשר להשכיר יותר דירות בכסף שחור"
מסבלטים את הדירה? רשות המסים אחריכם
רכישת דירות מגורים והשכרתן נהפכה זה מכבר לאחד מערוצי ההכנסה הפסיבית הפופולריים עבור ישראלים רבים. המגמה קיבלה חיזוק נוסף עם צניחת הריבית בשווקים העולמיים והמשך עליית מחירי הנדל"ן. עם זאת, שכר דירה מנכס אחד, שאינו עולה על 5,070 שקלים בחודש, פטור ממס לחלוטין. אם אתם משכירים אקראיים, המשכנים שוכרי משנה לתקופות קצרות, ייתכן שאינכם חייבים במס כלל.
לחלופין, אם ישנם מספר נכסים שנרכשו לצורך השכרה למגורים, קיימות בפניכם שתי אלטרנטיבות. האחת, תשלום מס בשיעור שולי על דמי השכירות בניכוי פחת, הוצאות מימון והוצאות שוטפות - דבר אשר במקרים רבים לא יותיר רווח גדול לשלם עליו מס.
לדוגמא, יש בבעלותכם דירה ששוויה כ-1.2 מיליון שקל, המפיקה דמי שכירות בסך 3,000 שקל בחודש (תשואה שנתית של 3%) ומומנה באמצעות משכנתא? ייתכן שתחת "מסלול המס השולי", במסגרתו ניתן יהיה לקזז ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה כמו ריבית על המשכנתא, פחת, הוצאות תיקונים וכיו"ב, תהיו פטורים מתשלום מס או שחבות המס תהיה מינימלית.
האלטרנטיבה השנייה היא תשלום מס בשיעור של 10% על ההכנסה מהשכרה ללא ניכוי הוצאות כלל. חלופה זו בדרך כלל כדאית בדירות גדולות, המפיקות הכנסות גדולות מדמי שכירות.
צפו: מותר להשכיר דירות בלי מס?
יכול להיות שהדירה שלכם נחשבת למלון?
מכיוון שמרבית המשכירים האקראיים אינם "טייקונים" כפי שאנו אוהבים לכנות אותם, המשכירים את דירותיהם באופן עקבי, אלא צעירים המשכירים את דירתם לטווח קצר, נראה כי לא תצמח לרשות המסים גביית מס ניכרת מהמהלך. ההכנסות מאותן השכרות נמוכות משמעותית מהמשכירים שחייבים במס, לכן אין סיבה להילחץ - אלא רק נכון להיוועץ עם מומחה לקבלת הנחיות.
צריך לזכור שעל הכף לא מונחות רק חובות הדיווח והתשלום למס הכנסה - גם בחיוב במע"מ יש מורכבות לא פשוטה, שעלולה להגיע לסכומים גבוהים יותר ממס הכנסה. למרות שלל המבחנים שנועדו לסייע בקביעת סיווג ההכנסה, נותרו לא מעט שאלות הסובבות את הפעילות העסקית. באופן כללי ניתן לומר שעל פי חוק מע"מ, חדר אירוח המקיים את הגדרה של בית מלון, יירשם כעסק מורשה והכנסה בגינו תחויב במע"מ.
אז מהו בית מלון? סעיף 1 לחוק מע"מ מגדיר "בית מלון" באופן הבא - "פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח וכיו"ב, בו מלינים בדרך כלל בתמורה לפחות 5 אנשים". עליו לעמוד בתנאי גודל, מספר מיטות מינימלי וכדומה. לכן בהחלט קיימת אפשרות שאדם שהוא בעלים של עסק להשכרת חדרים שאינם בבחינת "בית מלון" לפי חוק, יהיה פטור מרישום כ"עוסק", ובכלל לא יצטרך לשלם מע"מ. אבל בהחלט יכול להיות שכן, לכן יש לשים לב לנקודה הזאת.
לסיכום, האתרים שעשו מהפכה בתיירות מהווים דוגמא למודל עסקי חדש שצובר תאוצה בקצב מדהים, בו לוקחים חלק אנשים פרטיים, רובם משכירים רכוש אחד - דירתם או חדר אחד לאדם זר. למעשה, מדובר באותה כלכלה שיתופית המעוררת סוגיות רגולטוריות רבות, ומעמידה שאלות שלרשויות אין ממש פתרון עבורן, ובכל מקרה מציבה מבחינת הרשויות הרבה תחומים "אפורים".
הכותבת היא ראש מחלקת מסים במשרד עוה"ד פישר בכר חן
לפנייה לכתב/ת 
