מכרז יזמים: הדרך הנכונה לביצוע תמ"א 38

לפני שאתם ניגשים למשימה של הרס ביתכם עד היסוד ובנייתו מחדש, במסגרת פרויקט תמ"א 38/2, חשוב שתבינו מול מה אתם עומדים. השאלה המרכזית שעליכם לשאול היא כיצד תוכלו להשיג את התמורה המקסימלית במינימום סיכון. לבעלי דירות רבים כבר די ברור שהדרך הנכונה להיכנס לפרויקט היא באמצעות מכרז יזמים - שבו בוחרים את היזם המתאים ביותר מבין אלו המתחרים על מימוש הפרויקט בבניין.

כתבות נוספות בנושא תמ"א 38 :

ההגנה שתציל אתכם: ממה להיזהר בתמ"א 38

צפו: הריסת פרויקט תמ"א 38 ענק בחולון

מתכננים תמ"א 38 בדירה - כמה תרוויחו

מכרז יזמים לפרויקט מסוג תמ"א 38/2 הוא, למעשה, מכרז הפוך שבו התקציב ידוע מראש (זכויות הבנייה המועברות ליזם). ההחלטה צריכה להתקבל על בסיס התמורה הגבוהה ביותר - מהמציע הטוב ביותר.

התקציב נתון במונחים של זכויות בנייה שאותן מקבל היזם בתמורה לבניית הדירות החדשות, וכמובן גם מימון שכר הדירה בתקופת הבנייה והוצאות נלוות נוספות. יש לוודא שתמורת אותו תקציב אתם מקבלים את הדירות הטובות ביותר, מבלי להתפשר על איכות היזם והביטחונות להם אתם ראויים.

חשוב לציין שקיימת הזדמנות אחת להשיג את הטוב ביותר תמורת זכויות הבנייה שבידיכם. לכן חשוב שהמכרז יערך וילווה על ידי גורם מקצועי הבקיא במכלול היבטי העסקה (משפטי, תכנוני, כלכלי), אשר ייצג אתכם ויפעל בשקיפות מלאה על מנת להבטיח שכל נתוני המכרז יהפכו לעסקה מחייבת.

פרויקט תמ"א 38/2. אילוסטרציה(צילום: כפיר סיון)

כך תנהלו מכרז יזמים בתמ"א 38/2

שקיפות: התהליך חייב להיות פתוח ושקוף לכל בעלי הדירות. כל דייר יהיה רשאי להציע יזמים למכרז, גם אם הוא ישולם על ידי היזם. בעלי הדירות חייבים להיות אלו שיבחרו את היזם במכרז, והכי חשוב - ההסכם המשפטי הוא הסכם אחד לכולם. כל אלו יבטיחו את הורדת רמת המתח, נטרול התנגדויות ובניית אמון בין הדיירים. הימנעו בכל מחיר מיצירת "מחנות דיירים" או מבידוד דיירים מסוימים. השקיפות חשובה, במיוחד ביחס לשכר הגורם שמייצג ומלווה אתכם, בעלי הדירות.

מפקח בנייה מטעם הדיירים: ייתכן שהיזם שתבחרו במכרז הוא איש נחמד שיש לכם אמון בו, אבל אתם עדיין רוצים לצדכם איש מקצוע שיסייע בגיבוש המפרט הטכני של הדירות ובחינת תוכניות הבנייה. גורם שייצג אתכם לאורך תהליך הבנייה כולו, ישמור על זכויותיכם וידווח לכם על ההתקדמות העבודה ועמידת היזם בתנאים. לשם כך עליכם להוסיף למכרז סעיף ייעודי למינוי מפקח בנייה מטעם הדיירים ובמימון היזם.

היבטים משפטיים: דיירים בפרויקט תמ"א נוטים להתמקד בתוצאה הסופית - בבניין או בדירה החדשים שממתינים להם. לכן הם נותנים את מירב תשומת הלב לנושאים של שטח הדירה, קומה, סוג הריצוף ואיכות המטבח. אבל חשוב לזכור כי לצד הפרטים הטכניים, יש מרכיבים משפטיים מאוד חשובים כמו ערבויות הולמות, ליווי בנקאי, לוחות זמנים, אחריות יזם, פוליסות ביטוח, הבטחת תשלומי יזם עבור דמי שכירות בכל תקופת הבנייה ועוד.

פנייה חכמה ליזמים: ייתכן מאוד שלמכרז ירצו לגשת יזמים רבים - הבעיה היא שלא כולם יכולים, ראויים או מתאימים. חשוב להבטיח שהפנייה למתמודדים תיעשה באופן שבו היזמים הטובים ביותר יהיו אלו שיגישו הצעות לבניין שלכם. חשוב לסנן את ההצעות על פי קריטריונים שמוסכמים על כלל הדיירים.

תכנון מראש: מכרז נכון מציב את הפרמטרים המהותיים בחוברת המכרז כדי לעבור בקלות להסכם משפטי מפורט. למשל, כשדואגים לכלול במכרז תשלומי שכר הדירה, עיקרי המפרט הטכני המבוקש ורמת וניסיון היזם הנדרשים כתנאי סף מקדמיים, יהיה הרבה יותר קל ומהיר לגבש הסכם משפטי על בסיס העקרונות שהתוויתם בתחילת הדרך.

הכותב הוא עורך דין העוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן ומלווה בעלי דירות בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2