מחקר: חילונים משלמים יותר על דירה
בדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet, בדקה את המחירים של דירות 4 חדרים בשכונות חילוניות, חרדיות ודתיות-לאומיות בבני ברק, אשדוד, ירושלים, נתניה, רחובות, רעננה ופתח תקווה. באילו ערים דווקא השכונות החרדיות הכי יקרות ואיפה הדירות עולות יותר עבור האוכלוסייה הדתית-לאומית?
להרכב הדתי השפעה לא מבוטלת על בחירת מקום מגורים ועל רמת שביעות רצונם של התושבים מהשכונה והשכנים. בהתאם לכך, ניתן לצפות כי קיים קשר בין רמת "הדתיות" של האוכלוסייה לבין רמת מחירי הדיור. כך לפחות מנסה לקבוע מחקר חדש שהגיע ל-ynet, אשר בדק את מידת ההשפעה של ההרכב הדתי על מחירי הדירות במקומות שונים בארץ. את המחקר ביצע מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני עבור חברות בנייה. צפו בראיון באולפן ynet שערך אטילה שומפלבי עם גרינברג:
במסגרת המחקר נאספו נתונים עבור 7 ערים: בני ברק, אשדוד, ירושלים, נתניה, פתח תקווה, רחובות ורעננה. בכל אחת מהערים אותרו שלושה טיפוסי שכונות: בעלות רוב חילוני, רוב דתי-לאומי ורוב חרדי (למעט העיר רעננה בה אין ריכוז גיאוגרפי חרדי מובחן).
בדיקות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
אלפי דירות חדשות: הסכמי הגג מתרחבים
45 מכרזי מחיר למשתכן: המחיר נחתך ב-35%
תושבי חוץ מעלים את מחירי הדירות בקיץ
בכל עיר נבחרו שכונות בעלות מאפיינים דומים מבחינת מיקום מרחבי ביישוב, מאפייני בינוי ורמה חברתית-כלכלית. בשלב האחרון של הבדיקה נאספו נתונים על מחירי הדירות בשכונות אלו מרשות המסים ואתר מדלן, המנגיש מידע שימושי בנושא נדל"ן וסביבת המגורים לציבור, ובוצעה השוואה בין השכונות השונות עבור כל עיר ועיר.
צפו: השפעת רמת הדתיות על מחירי הדירות
"תוצאות המחקר מצביעות על כך שבאופן כללי, הימצאות של ריכוז חילוני מהווה גורם התומך במחירי דירות גבוהים", מסביר גרינברג את הממצאים. לדבריו, "בארבע מתוך שבע הערים שבדקנו (רעננה, פתח תקווה, נתניה ואשדוד) השכונה החילונית היא היקרה ביותר בהשוואה לריכוזים או שכונות חרדיות ודתיות-לאומיות.
"עבור התושבים החילונים, עלייה ברמת הדתיות של שכונת מגוריהם נתפסת כסיכון לירידה בערך הדירות שבבעלותם", מפרט גרינברג. "מאידך, ירידה בפועל של מחירי הדירות בשכונה עשויה למשוך אליה את האוכלוסייה הדתית או החרדית, המאופיינת ברמת הכנסות נמוכה יותר, מה שיגרום לעלייה נוספת ברמת הדתיות של השכונה.
השכונות החרדיות היקרות ביותר - בירושלים ובני ברק
על פי הממצאים, השכונות החרדיות הן היקרות ביותר רק בשני הריכוזים הכי בולטים של החרדים בארץ: ירושלים ובני ברק. "למרות תמורות דמוגרפיות ושינויים במאפייני ההגירה בקרב האוכלוסייה החרדית, כבר כמה עשורים ששתי הערים האלו מייצגות את היעדים המבוקשים ביותר עבור מגזר זה", הוא מוסיף.
"המגזר החרדי יעדיף באופן מובהק מגורים בשכונות סגורות רק לו ומקומות שלא נוסעים בהם בשבת", מסבירה ריקי לוי, מנכ"לית ומבעלי חברת ריקאלו יזמות נדל"ן המתמחה בייזום ושיווק פרויקטים למגזר הדתי-לאומי. לדבריה, "בקרב חלק מהאוכלוסייה החרדית (חרד"לניקים) יש מגמה להתערבב עם האוכלוסייה הדתית-לאומית, שמעוניינת גם היא להיות יחד בקהילה אחת, אך תעדיף שהקהילה תהיה באזור מעורב עם אוכלוסייה חילונית".
"ריכוז אוכלוסייה דתית בשכונת מגורים הוא פרמטר חשוב שיש להביא בחשבון בבחירת מקום מגורים", מוסיף היזם חנוך קס, בעלי חברת נופי ישראל, "בדיקה מוקדמת של אופי האוכלוסייה המרכיבה את פרויקט המגורים הכרחית כדי למנוע חוסר שביעות רצון בעתיד. עם זאת, לא תמיד אפשר לחזות את הדברים מראש, ועלולים להיווצר שינויים בהרכב האוכלוסייה במהלך השנים".
בעיר אחת בלבד (רחובות) נמצא כי השכונה הדתית-לאומית היא היקרה מבין השלוש. אך לדברי גרינברג, "אם בעבר דתיים-לאומיים העדיפו או היו אדישים למגורים בשכונות מעורבות מבחינת הרכב דתי, בשנים האחרונות יש אינדיקציות לכך שבדומה למגזר החרדי, גם הדתיים-לאומיים אימצו את רעיון ההיבדלות המרחבית. בכמה ערים בארץ מוקמות שכונות או מתחמים המיועדים לכיפות סרוגות בלבד - טרנד חדש שתפס לאחרונה תאוצה".
לדברי לוי, "עד לאחרונה, הציבור הדתי-לאומי היה נטמע בערים החילוניות באופן יותר ספוראדי, אך לאחרונה אנו רואים מגמה שצוברת תאוצה, במסגרתה מוקמות בערים חילוניות שכונות שלמות למגזר הזה, בדומה לשכונות נפרדות למגזר החרדי".
נתניה, פ"ת, אשדוד ורעננה: החילונים משלמים יותר
על פי המחקר, הריכוז החרדי הגדול ביותר בנתניה קיים בשכונת קריית צאנז שממוקמת בצפון-מערב העיר וכוללת כ-2,200 משפחות. מחירי דירות 4 חדרים הם הנמוכים ביותר בעיר - 1.41 מיליון שקל בממוצע. זאת לעומת מחיר של 1.545 מיליון שקל בשכונה בעלת רוב דתי (משכנות זבולון); ומחיר של 1.62 מיליון שקל בשכונה החילונית שנבדקה, נוף גלים.
בפתח תקווה נמצא ריכוז לא מבוטל של קהילות דתיות וחרדיות, אך מחירי הדירות הגבוהים ביותר נמדדו בריכוזים חילוניים. בשכונת אם המושבות מחיר דירת 4 חדרים ממוצע עומד על 1.72 מיליון שקל, בעוד שבשכונה החרדית גני הדר המחיר הוא 1.35 מיליון שקל. בשכונת הדר גנים בעלת הריכוז הדתי-לאומי דירה דומה עולה 1.41 מיליון שקל.
באשדוד, רובע ז' שבמזרח העיר הוא היחיד שמאוכלס על ידי תושבים חרדים בלבד. מחירי הדיור ברובע נמוכים עד בינוניים בהשוואה עירונית, במיוחד ביחס לאזורים הדרומיים ואזור הסיטי. דירת 4 חדרים ברובע ז' עולה בממוצע 1.55 מיליון שקל, בעוד שברובע י"ב החילוני דירה דומה עולה 1.62 מיליון שקל. במתחם הדתי (רחובות ביאליק ואבן-עזרא) נמדדו המחירים הנמוכים ביותר מבין השלושה - 1.49 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.
ברעננה, אוכלוסיית העיר מורכבת מקהילה דתית-לאומית גדולה ביחס לשכנותיה בשרון. מתגוררים בה גם כמה מאות חרדים, אך הם פזורים באזורים שונים. על פי המחקר, בשכונת לסטר, בעלת ריכוז דתי גדול, מחיר דירת 4 חדרים עומד על 1.725 מיליון שקל - נמוך יותר משכונה חילונית דומה (קריית אליהו גולומב), בה המחיר עבור דירה דומה הוא 2.05 מיליון שקל.
ברחובות יש קהילה הולכת וגדלה של חרדים, שכיום מהווים כמעט שליש מכלל האוכלוסייה. בשנת 2009 אפילו נבחר לראשונה ראש עירייה חרדי מטעם ש"ס, רחמים מלול. מהבדיקה עולה כי הפערים במחירי הדירות בין שכונות בעלות הרכב דתי שונה קיים אך מתון. בשכונת קריית דוד הדתית, דירת 4 חדרים עולה כ-1.41 מיליון שקל בממוצע; בשכונת אפרים/סלע החילונית עולה דירה דומה כ-1.37 מיליון שקל; ובשכונת בנימין/נורדאו החרדית עולה דירת 4 חדרים כ-1.335 מיליון שקל.
המקרה של בני ברק, בעלת הצביון החרדי, שונה. בעיר יש שכונה חילונית אחת בלבד - פרדס כץ - אם כי רק כמחצית מתושביה חילונים. זו גם אחת השכונות הזולות ביותר למגורים בעיר ומחיר דירה בה עומד על כ-1.375 מיליון שקל, בדומה לרמת המחירים באזורים שונים לאורך הרחובות אברברנאל וניופלד, בהם יש ריכוז דתי גדול. דווקא בשכונות חרדיות בעלות מאפייני בינוי דומים המחירים גבוהים בכ-15%. בשכונת גבעת סוקולוב החרדית המחיר עומד על כ-1.57 מיליון שקל.
בירושלים, מחירי הדיור המאמירים הבריחו מהעיר אלפי חרדים שהיגרו ליישובים כגון בית שמש, בית"ר עלית ואלעד. אך מטבע הדברים, היא עדיין מהווה את היעד המבוקש והנחשק ביותר עבור הקהילה החרדית. בהתאם לכך, רמת המחירים בשכונות חרדיות היא מהגבוהות בארץ.
על פי הבדיקה, בשכונת רוממה, בה מתגוררים כ-33 אלף תושבים שרובם המכריע חרדים, מחיר דירת 4 חדרים ממוצע הוא 2.35 מיליון שקל. בשכונת רמת שרת בעלת הרוב החילוני, עומד המחיר על 2.25 מיליון שקל; ובשכונת הר חומה, המתאפיינת בהרכב דתי-לאומי, מחיר דירה דומה עומד על 1.57 מיליון שקל.
