איך לקבל יותר עבור הדירה בעלות מינימלית

הרחק מהכותרות על זינוק מחירים בשוק הנדל"ן, נאלצים בעלי דירות רבים להתפשר על מחיר הדירה שהם מציעים למכירה. למעשה, הם מצליחים למכור את דירת המגורים שבבעלותם בשיעור משמעותי מתחת למחיר השוק.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

זה טרנד הנדל"ן שמבלבל את רשויות המס

מלכודת מס? העברת דירה בתוך המשפחה

כך תזהו עסקה שעלולה לעלות לכם ביוקר

לא מדובר על מצב שבו בדירה קיים פגם מהותי, אלא על טעויות בפרסום הדירה ובתהליך המכירה שלה. לעתים שינויים קטנים שניתן לבצע בזמן קצר טרם פרסום הדירה למכירה, יכולים להיות שווים אלפי וגם עשרות אלפי שקלים במחירה הסופי.

כמובן שכל אחד מאיתנו יכול להשקיע בשיפוץ יסודי בדירה, ממון וזמן רב כדי לקבל תמורתה תוספת משמעותית מאוד למחיר. אולם לא לכל אחד יש את הזמן, הידע והמשאבים לעשות זאת. יחד עם זאת, יש מספר המלצות שכל אחד יכול להשתמש בהם.

תחזוקה תקינה

כמעט בכל דירה מיד שנייה בישראל קיים בלאי שלעתים אנו נוהגים לדחות את הטיפול בו. חשוב לתקן את כל הבעיות בדירה עוד לפני שמוציאים אותה למכירה. רוכשים שבאים פיזית לראות אותה מקבלים רושם שלילי כשרואים ידית שבורה או צבע קיר מתקלף.

גם אם הדירה לא שופצה מעולם, ואתם בטוחים שבכוונת הרוכשים העתידיים לשפצה, תמיד קל יותר לקבל מחיר טוב על דירה המתוחזקת נכון.

קבלות וחשבוניות

במקרים לא מעטים שבהם נרשמה השקעה משמעותית בדירה שמשפיעה על מחירה, מבקש הרוכש לקבל אסמכתאות. הוציאו את המסמכים הללו מהארכיון, הם דווקא עומדים לזכותכם ומהווים הוכחה לכך שהדירה שלכם שווה יותר.

מוכר שיכול להציג מסמכים, נתפס בעיני הקונה כמסודר ואדם אמין לביצוע עסקה עמו. כך שגם הממד הפסיכולוגי משחק כאן תפקיד משמעותי.

שיפוצים קוסמטיים

שיפוץ יסודי של דירה יכול לעלות גם מאות אלפי שקלים, אך ישנו שיפוץ קל וקוסמטי בעלות יחסית לא גבוהה, שיכול להוסיף מאוד לערך הדירה במכירה - כמו למשל הוספת פרקט בעלות של 50-100 שקל למטר בחדרים, או תאורה שלעתים משנה את כל מראה הבית בעלות של כמה אלפי שקלים בודדים.

אין חובה לבצע את השיפוצים הללו, אך ככל שמחירי הדירות והסטנדרט בשכונה יותר גבוה, יהיה עלינו לבצע את ההשקעה הזו אם נרצה למכור את הדירה יחסית מהר ובמחיר השוק. זכרו שלמרבית האנשים אין רצון וסבלנות להשקיע בשיפוצים והם אוהבים לקבל את הכל על מוכן.

(צילום: shutterstock)

השקיעו בצילומים איכותיים

פעמים רבות מפרסמים בלוחות המודעות באינטרנט בוחרים שלא לפרסם תמונות, או שלא להשקיע בצילום תמונות של הדירה. תמונות רבות שמתפרסמות, מציגות את הדירה כחשוכה או כקטנה יותר ממה שהיא בפועל.

כך מפסיד המוכר קהל של רוכשים פוטנציאליים. לעתים הזמנה של צלם מקצועי בעלות של כמה מאות שקלים יכולה להיות שווה לכם עד עשרות אלפי שקלים במחיר הסופי שבו היא נמכרת.

תוכן המודעה

רובנו מפרסמים בלוחות האלקטרוניים, בפייסבוק וברשתות חברתיות, בהם אין הגבלה ועלות כבדה הנוגעת למספר המילים. הקדישו מעט זמן לקריאת מודעות בסביבה הקרובה אליכם וראו אלו מאפיינים חיוביים אודות סביבת המגורים מופיעים בה.

אם מדובר בדירה עבור משפחה, מילים כמו קרבה לגני ילדים ובתי ספר יכולות להיות קריטיות עבור הפונים הרלוונטיים, ויכריעו את הכף אם ליצור עמכם קשר.

הגדירו מחיר מינימום

לעתים בסחף המשא ומתן וברצון להגיע לעסקה, גם אם מתוך ייאוש, אנחנו מקבלים החלטות גרועות. מדובר באלמנט יותר פסיכולוגי ורגשי ופחות רציונלי. בדיוק מהסיבה הזו החליטו מראש על מחיר שמתחתיו לא תמכרו את הדירה.

מאידך, אל תשתמשו במהלך המשא ומתן במלים כמו מתחת למחיר X הדירה לא תימכר, מאחר שרוכשים רבים נוקבים במחיר נמוך מצידם כדי לשמוע את מחיר המינימום שלכם ולהגיע לעסקה במחיר הזה. את מחיר המינימום שמרו תמיד לעצמכם.

הערכת שמאי

המילה שמאי לא מצלצלת לרובנו טוב באוזן - לרוב הוא קשור לביטוח ונזקים. בענף הנדל"ן, השמאי מטעם הבנק קובע את המחיר ההוגן של הדירה לצורך קבלת משכנתא, והוא קריטי עבור רוכש הדירה. במקרים אחדים נאלצנו במרוצת הדרך להזמין שמאי לדירה, הסיבות הן מגוונות החל ממחזור משכנתא ועד לנטילת הלוואה לכל מטרה בריבית אטרקטיבית על חשבון הדירה.

אם בידכם דוח שמאי עדכני מהשנה האחרונה, שמרו אותו אצלכם כקלף אל מול הרוכש לשלב המשא ומתן. במקרים רבים הרוכש מבקש הנחה זניחה יחסית כדי לבצע עסקה, אך אם אתם מצויים בלחץ למכור את הדירה - קיימת אפשרות להשתמש בדו"ח השמאי לטובתכם. אם הדו"ח מצביע על מחיר זהה או גבוה יותר, ומאז עריכתו עוד הספיקו לעלות מחירי הדירות, העלו נקודה זו בפני הרוכש.

(צילום: shutterstock)

אל תנדבו פרטים מיותרים

מוכרים נוטים במקרים רבים לנדב מידע לרוכשים, שמעמיד אותם בנקודה הרבה פחות טובה למשא ומתן. גם אם התחייבתם לשלם בעוד חודש תשלום בגין דירה אחרת כנגד מכירת הדירה הנוכחית והזמן קצר, אם תנדבו מיוזמתכם את המידע בוודאי לא תקבלו יותר עבורה.

אם הרוכש שואל מה הסיבה שאתם מוכרים את הדירה, תוכלו לציין שרכשתם דירה אחרת. את העובדה שעליכם לעשות שימוש מיידי בכספי המוכר, תוכלו לציין בסיכום על לוח התשלומים ולאחר שסיכמתם על המחיר.

כך ההנחה שתצטרכו להעניק, במידה ותעלה הסוגיה, תהיה נמוכה יותר - ותשים אתכם בעמדה טובה יותר. זכרו שקיימות אופציות מימון רבות כמו הלוואת גישור, כך שאין לשדר תמונה כי אתם תלויים מידית בכספי הרוכש.

אל תצרו מיוזמתכם קשר עם רוכשים פוטנציאליים

רוכש שסייר בדירה לא תמיד מבשר על כוונותיו המיידיות כדי לייצר לעצמו יתרון במשא ומתן, גם במחיר של הפסד העסקה.

רוכשים פוטנציאליים אחרים מבשרים בערפול על סבירות רצון מהדירה, אך לא ממשיכים לשלב המשא ומתן כדי לייצר אצלכם כוונה מראש להתחיל אותו בנקודה נמוכה יותר. המתינו ליצירת קשר מטעם הרוכש: ב-99% מהמקרים שיחה יוצאת שלכם למתעניין בדירה לא בהכרח תייצר התעניינות בצד השני.