לא רק מחיר למשתכן: דירה חדשה בהנחה
עסקת קומבינציה בפרויקט התחדשות עירונית, יזמות עצמית של הדיירים או השתתפות במבצע פריסייל? תתפלאו, אבל יש עוד דרכים לקנות דירה חדשה במחיר נמוך ממחירי השוק בלי עזרה מהמדינה. מדריך
העלייה הבלתי פוסקת במחירי הדירות נובעת מכמה סיבות - בין היתר מכך שלא משווקות כמעט קרקעות - והתוצאה היא מחסור גדול בדירות חדשות. בשנה האחרונה, דירות חדשות באזורי הביקוש הפכו מבוקשות מאוד, מאחר שכמעט כל הקרקעות ששיווקה המדינה הן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. התוצאה היא שעבור רוכשים שאינם זכאים להשתתף בתוכנית ומבקשים להתגורר במרכז הארץ - עלות רכישת הדירה מתייקרת.
על הנייר: מיתוסים בקניית דירה שצריך לנפץ
הנחה על דירה בפריסייל? אל תמהרו לקנות
דירה מקבלן: שימו לב על מה מחתימים אתכם
אבל לא להתייאש: גם אם אינכם זכאים, ישנן כמה אפשרויות להוריד את מחירה של דירה חדשה. ריכזנו עבורכם את האפשרויות העומדות בפניכם כדי לקנות דירה בעלות מוזלת. אבל זכרו: אין ארוחות חינם. אם קיבלתם הצעה מפתה מדי, הבטחות לחיסכון גדול ולא פרופורציונלי, ככל הנראה מדובר בעסקה שממנה כדאי להתרחק.
עסקת קומבינציה לפרויקט תמ"א 38
תתפלאו, אבל אם אתם בעלי קרקע או דיירים בבניין מגורים משותף, אתם יכולים להוציא לפועל פרויקט עצמאי של בנייה או של התחדשות עירונית - מבלי לפנות ליזם נדל"ן, ובכך לחסוך את הרווח היזמי. מדובר באפשרות שפחות מוכרת כיום, אך ייתכן שמגמה זו תגבר בשנים הקרובות.
במסגרת עסקת קומבינציה, בעלי הקרקע מוכרים חלק ממנה לקבלן ביצוע - ובתמורה מקבלים דירות על יתרת הקרקע שבבעלותם. דיירים שיוזמים פרויקט תמ"א באופן עצמאי יכולים לעסיק קבלן ביצוע שיבצע את עבודת החיזוק או הפינוי בינוי. הדיירים הם אלו שאחראים על כל שלב התכנון הראשוני, ולאחריו הם מוצאים קבלן בנייה ומתקשרים עמו בהסכם. כך או כך - ברגע שמוותרים על היזם, מצמצמים את עלות הדירה.
שימו לב שמאחר שלתהליך הבנייה בפועל יש צורך במימון שחלקו לא יכול להילקח כהלוואה, יש למכור את חלק מהדירות בהטבה. אם בחרתם לרכוש דירה בדרך זו, דאגו להצטייד בעו"ד מומחה לענף ההתחדשות העירונית או לעסקאות קומבינציה, כך שידע לשמור על האינטרסים שלכם. רכישת דירה בדרך זו יכולה לייצר חיסכון של 10%-20% ממחיר דירה מקבילה.
דירה על הנייר מקבלן בפריסייל
מדובר באחת האפשרויות הפופולריות בקרב הקהל הישראלי חובב המבצעים. מבצע הפריסייל (מכירה מוקדמת) נולד מתוך הצורך של יזמי הנדל"ן לקדם את פרויקט המגורים החדש שהם משווקים, ולהכניס כספים לחשבון הנאמנות של הפרויקט. אותם יזמים מציעים לרוכשים הראשונים הטבות והנחות מפליגות על מנת לקדם את הפרויקט.
יש רוכשים שנרתעים ממשך הזמן הארוך שעלול לעבור ממועד רכישת הדירה בפועל ועד לאכלוסה, שיכול לקחת גם יותר מ-3 שנים. אך מי שמוכן להמתין, יכול בדרך זו וגם בהתחשב בעלות הדיור האלטרנטיבית בתקופת ההמתנה - לרכוש דירה בהנחה של 5%-8% ממחירי השוק.
יזמות עצמית בשיטת בנה ביתך
כמו בעסקת קומבינציה, ישנם רוכשים שמעדיפים לחסוך את העלות היזמית. הבעיה היא שלא כולם בעלי קרקעות פרטיות או בעלי דירות בבתים משותפים, ולמעשה יזמות עצמית מצריכה הון עצמי גבוה. בנוסף, היא מצריכה התעסקות רבה מצד הרוכש וירידה לפרטים.
אם בכל זאת הצלחתם לזכות במכרז פרטי ברשות מקומית או פשוט לקנות קרקע כדי לבנות עליה בית פרטי או בניין נמוך מאוד, אתם יכולים לתכנן את תוכנית הביניה בעצמכם ולפנות לקבלן הביצוע בלי "תיווך" יזמי. נכון, יש בשיטה הזו חסרונות כמו זמן ומשאבים, אך היתרונות הם היכולת לתכנן את ביתכם באופן הנוח לכם ביותר ולחסוך בין 10%-20% מעלות הנכס.
קבוצת רוכשים
קבוצת רוכשים היא התאגדות צרכנית מרוכזת של רוכשי דירות, במטרה לנצל את כוח המיקוח כקבוצה ולהפוך אותה להנחה שיספק היזם/קבלן. החיסכון הפוטנציאלי במחיר דירה חדשה דרך רכישה באמצעות קבוצת רוכשים נמוך יותר בהשוואה לקבוצות רכישה, אך בתמורה למחיר המעט יקר יותר - מקבל הרוכש הגנה של ערבות חוק מכר ואחריות על ליקויי בנייה ישירות מהקבלן ולכך יש ערך רב.
יתרון נוסף הוא לו"ז קצר יותר באופן יחסי של משך הבנייה, אישורים והיתרים. זאת מאחר שהקבלן המבצע משוחרר לחלוטין מכל נושא מכירת הדירות והבטחת תזרים מזומנים למען הבנייה. בקבוצת הרוכשים יש חוזה רכישה אחיד על ידי עורך דין אחד ששומר על זכויות הרוכשים בצורה טובה יותר, הודות לכוח המיקוח הצרכני שמצליח גם לשפר זכויות ולהוזיל את העלות המשפטית. ההוזלה ברכישת דירה באמצעות קבוצת רוכשים נעה בין 8%-12% ממחיר דירה דומה הנמכרת מקבלן.
קבוצת רכישה
אמנם בתקופה האחרונה קבוצות הרכישה זכו למוניטין רע בגלל פרשת ענבל אור ופרשיות נוספות, אך אם עושים את הבדיקות הנכונות - אפשר לרכוש דירה בהנחה משמעותית. חשוב לזכור כי השתתפות בקבוצת רכישה דורשת מהרוכש לבצע בחינה מקיפה ומדוקדקת אודות פרויקטים שאלכס המארגן בעבר, כמו גם בחינה מדוקדקת של המצב המשפטי של הקרקע והתקדמות התהליכים בוועדות התכנון.
רוכש דירה מושכל שיסכים לכתת מעט רגליים ולבחון את כל סוגיית העלויות, יצליח כנראה לבצע בחירה מושכלת ויוכל בסיכון נמוך יחסית לרכוש דירה בהנחה של עד 20% על מחירי השוק.
תוכנית מחיר למשתכן משתלמת לקבלנים? מוזמנים לצפות בכתבה:
הכותבת היא מנכ"לית פולי ניהול פרויקטים בנדל"ן, מומחית ליזמות נדל"ן, ניהול וארגון קבוצות רוכשים וקבוצות רכישה
לפנייה לכתב/ת 
