הפער בין דירות בשוק החופשי למחיר למשתכן
בדיקה שנערכה עבור ynet מצאה פערים משמעותיים בין מחירי דירות חדשות בשוק החופשי לבין מחירי דירות דומות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, בערים שבהן הושלמו המכרזים - בעיקר באזורי הביקוש. כך, בדימונה הפער עומד על 15% אבל בראשון לציון על 80%. צפו בטבלה המלאה
השבוע הוכרזו הזוכים בהגרלה הראשונה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בראשון לציון, זאת לאחר שנרשמו אליה לא פחות מ-24 אלף משקי בית שהתחרו על פחות מ-400 דירות. אמנם מדובר בהגרלה אחת מתוך ארבע בעיר, וספירת הנרשמים מתייחסת לכלל ההגרלות, אך אי אפשר להתעלם מהיחס הנמוך לאפשרות הזכייה. נשאלת השאלה - כמה יצטרכו זכאי התוכנית לשלם על דירה חדשה בעיר שבה לא הצליחו לזכות בהגרלה?
ניתוח שמאי שערכה עבור ynet שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, בדק את הפער בין מחירי דירות 4 חדרים חדשות בשוק החופשי, לבין מחירי דירות דומות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן באותן ערים שבהן הושלמו המכרזים. באזורי הביקוש התוצאות עגומות: הפער בין דירה בשוק החופשי לבין דירה מוזלת בראשון לציון, על פי הבדיקה, עומד על כ-80%. לעומת זאת, בפריפריה הפער מצטמצם באופן משמעותי: בירוחם מדובר בהבדל של 14% בלבד.
"למרות כוונותיו של שר האוצר, משה כחלון, לפתור את מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים באמצעות מכרזי מחיר למשתכן, אפשר לראות, שנה אחרי שפורסם המכרז הראשון בעפולה, כי ההר ככל הנראה הוליד עכבר", טוענת בוגין. "חלק גדול מהזוגות הניגשים להגרלות לא זוכים בדירה המיוחלת".
למעשה, ברוב ההגרלות נע היחס בין מספר הדירות לבין מספר הזכאים שנרשמו על מעל 1 ל-20 . במכרז בקריית מוצקין, למשל, נרשמו 6,604 זכאים כדי לזכות ב-110 דירות. כלומר מבין 60 מתמודדים, יהיה זוכה מאושר אחד בלבד. בעפולה היה יחס טוב יותר, של 1 ל-20, לאחר שנרשמו להגרלה 4,710 זכאים ל-238 דירות.
במכרז המבוקש ביותר עד עתה, בראשון לציון, הוציא משרד השיכון להגרלה כבר 396 דירות מתוך 1,000 ואליהן נרשמו עד כה כ-24 אלף זכאים, דבר המשקף יחס של זוכה 1 ליותר מ-50 מתמודדים.
"הסיבה העיקרית נעוצה בכך שהמדינה משווקת מעט מדי דירות בכל פעם שהיא פותחת מכרז ביישוב מסוים, ואלפי הזכאים מנסים שוב את מזלם", אומרת בוגין. הניתוח התבסס על נתוני רשות המסים מול אתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל ואתר מחיר למשתכן במשרד הבינוי והשיכון.
צפו בטבלה: כאן תוכלו לראות את הפערים במחירים
על פי ממצאי הבדיקה, באזורי הביקוש נרשמו הרבה יותר זכאים להגרלות מאשר באזורים פחות מבוקשים, אך היחס בין "יוקרת" האזור אל מול מספר הדירות שהוצאו במכרז אינו הכרח משקף. כך לדוגמא, בעפולה הוציאו מכרז ל-238 דירות לעומת 104 דירות בלבד ברעננה. חשוב לציין שבזכות ההנחה שמקבלים היזמים הזוכים במכרזי מחיר למשתכן בפריפריה, שיכולה להגיע לעד 80% מערך הקרקע, הם מעניקים לזוכים בדירות "מענקי מקום" בגובה של 40-60 אלף שקל.
לדברי בוגין, טווח פערי המחירים בין דירות בשוק החופשי לדירות במחיר למשתכן בין הערים השונות רחב במיוחד ונע בין 100 ל-800 אלף שקל. גם מבחינת פערי המחיר באחוזים מדובר בהבדלים משמעותיים. בעוד שבדימונה ובירוחם הפער בין מחיר דירה בשוק החופשי למחיר למשתכן נמוך ועומד על 14%-15%, בראשון לציון פער המחירים עומד על 80% ובמודיעין על 68%.
על פי הבדיקה, זכאים שלא יזכו בהגרלות בראש העין יאלצו להוסיף עוד כ-800 אלף שקל בממוצע על מנת לרכוש דירה חדשה דומה בעיר. גם במודיעין הפער גדול ועומד על 760 אלף שקל ממחיר דירת 4 חדרים חדשה במסגרת המכרז. לעומת זאת, בדימונה או בירוחם אמנם יאלצו התושבים לוותר על מענק מקום לו זכאים הזוכים במסגרת מחיר למשתכן ביישובים אלה, אך יצטרכו להוסיף כ-100 אלף שקל בלבד על מנת לרכוש דירה חדשה דומה בשוק החופשי.
"חלק ניכר מהניגשים להגרלה של מחיר למשתכן אינם מודעים לתוספות התשלום למחיר הדירה, דוגמת מחסן, חניה או גינה, במידה ויש. אלה אינם כלולים במחיר ועליהם יש לשלם בנפרד", אומר יהודה כתב, מנכ"ל משותף בחברת נאות אמיר מקבוצת כתב הבונה פרויקטים בירוחם. לדבריו, "מאחר שמדובר בסטנדרט בנייה ומפרט בסיסיים מאוד, חשוב לקחת בחשבון גם את עלויות שדרוג הדירה והתוספות לאחר הכניסה לדירה".
לדבריו, "התוספות והתשלומים הנלווים יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים. בעוד שמכרזי מחיר למשתכן נועדו להציע דירות זולות יותר ממחירי השוק, וישנן ערים בהן הפערים אכן משמעותיים מאוד ומגיעים לחצי מיליון שקל ואף יותר, ישנן ערים בהן הפער קטן במיוחד ואף מתקזז לאחר תוספות התשלום".
חיה נחום, בעלת המטבחון פרסום ומומחית למיתוג פרויקטי נדל"ן למגורים, מוסיפה כי "הסיכוי של זוג צעיר לזכות בדירה במסגרת מחיר למשתכן עומד על זוכה אחד על כל 50 מפסידים ולפעמים אף יותר. בדרך כלל זוגות שלא זכו בהגרלה הראשונה ינסו לזכות שוב בדירה בהגרלות הבאות, אבל בסופו של דבר חלקם יפלטו לשוק החופשי. כי גם אם לפני כן לא חשבו על כך, כעת הם כבר נכנסו לתוך התהליך וקנו את רעיון רכישת הדירה".
נחום מציינת כי "הזוגות שחוזרים לשוק מגדילים את הביקושים, כשמנגד ההיצע לא גדל, מאחר שקצב הוצאת הדירות במסגרת מכרזי מחיר למשתכן נמוך. במכרז בדימונה, למשל, זכו 58 מחוסרי דיור בלבד - אבל כמעט 4,000 מתמודדים נרשמו. חלק מהמתמודדים שלא זכו, ישובו לשוק החופשי. מאחר שהמלאי הקיים לא משתנה, הגדלת הביקושים תלבה את עליית המחירים, במקום בו הפער בין דירה במחיר למשתכן ובין דירה בשוק החופשי עוד עומד על כ -5% בלבד".
לדברי יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, "כל רעיון שיצליח להוזיל עבור הזוגות הצעירים את הדירות הוא מבורך בבסיסו. הבעיה היא שמספר הדירות לזכאים אינו מספק - זוגות שנשארו מחוץ להגרלה ונאלצים להתחרות בשוק החופשי מפסידים פעמיים. פעם אחת משום שלא עלו בהגרלה שמראש הייתה בעלת סיכוי נמוך; ופעם שנייה כשהם יוצאים לשוק ונתקלים במחירי דירות גבוהים, שנובעים מאזלת ידם של מקבלי ההחלטות לאורך השנים".
