תמ"א 38: כך תבחרו את נציג הדיירים

ביצוע פרויקט תמ"א 38 מורכב ומלא מהמורות. החל מגיבוש הסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט, בחירת היזם, הוצאת היתר הבנייה, ביצוע הפרויקט בפועל ועד קבלת טופס אכלוס לבניין החדש או המשודרג. בכל התהליך בעלי הדירות חשופים ליזמים ובעלי מקצוע מטעמם, כשלצד הדיירים נמצא לרוב רק יועץ אחד - עו"ד הדיירים.

כתבות נוספות במדור בית ישראלי :

מתחדשים: הדרך הנכונה למרפסת המובטחת

חניה בפרויקט תמ"א 38: סוגיה שאסור להזניח

מתקנים לבד את הצנרת? שלא תשלמו על זה

עו"ד הדיירים אמנם בחירת הדיירים, אך שכרו משולם על ידי היזם. עובדה זו טומנת בחובה מצב של ניגוד עניינים מובנה. תוסיפו לכך, שהיזמים משלמים לעו"ד הדיירים רק על בסיס הצלחה (החתמת של רוב בעלי הדירות) - אך חלק גדול מהפרויקטים אינם מבשילים להסכם סופי ולהיתר בנייה. כך שנוצר מצב ששעות עבודה רבות של עו"ד הדיירים יורדות לטמיון.

בחירת נציג הדיירים

כיצד לבחור עורך דין? מה לדרוש ממנו בכל תהליך הפרויקט? וכיצד לצמצם את ניגוד העניינים בתמ"א 38 על מנת לשמור על זכויות הדיירים? ריכזנו עבורכם מספר המלצות חשובות.

ניסיון. מעבר לניסיונו בתחום המקרקעין, חשוב לבדוק, האם העורך-דין סיים פרויקט תמ"א 38? ובאיזה מסלול תמ"א - חיזוק ותוספות או תמ"א במסלול הריסה ובנייה. אם הבניין מתוכנן למסלול חיזוק ותוספות, רצוי שעוה"ד כבר התנסה בפרויקט מסוג זה. במסלול פינוי - בינוי יש ניואנסים אחרים.

רקע והמלצות. תשאלו דיירים מפרויקטים אחרים, ולא רק חברי נציגות, כיצד ייצג אותם עוה"ד מול היזם? כיצד עמד בלוח הזמנים? האם היה זמין לשאלות הדיירים? כיצד התמודד מול דיירים בעייתיים? האם התריע בפני הדיירים במקרה של מעשים לא כשרים מצד היזם או הנציגות? בדקו בלשכת עורכי הדין האם נתבע בעבר או הורשע בוועדת האתיקה.

המלצה של היזם. לעולם אל תסכימו שעו"ד היזם ייצג גם אתכם. בנוסף, רצוי שלא לבחור עורך דין שהיזם המליץ עליו. יש לוודא שהנציג שבחרתם אינו מייצג את היזם בפרויקטים אחרים כדי למנוע ניגוד עניינים.

ביצוע תמ"א 38(צילום: כפיר סיון)

בחירת יזם על ידי עורך דין הדיירים. המצב האידיאלי שהדיירים ישכרו בעל מקצוע אובייקטיבי מטעמם, ולא מטעם עורך דין הדיירים, שינהל עבורם מכרז לאחר שניתח את הזכויות ובחן את כלכליות הפרויקט. לאחר בחירת יזם וסיכום על התמורה הסופית, ייבחר עורך דין שיעסוק בהיבטים המשפטיים בלבד, מתוך הבנה שכל אחד צריך לעסוק במומחיות שלו, ישמור על זכויותיהם הקנייניות ויקנה להם את כל ההגנות המשפטיות הנדרשות בהסכם.

תשלום לעורך דין הדיירים. חשוב לקבוע עם היזם את שכר טרחת עורך דין הדיירים מראש - שכר שיהיה ראוי ויישקף את שעות העבודה בפרויקט. יזמים רבים מקצים תקציב נמוך לעורך דין הדיירים, מתוך מטרה להחליש אותם במשא ומתן לעומת שכר טרחת עורך דינו של היזם.

יש לקבוע אבני דרך לתשלום שכר טרחת עורך הדין, ולעגן זאת בהסכם מולו ומול היזם. רצוי שהתשלום לא יעבור ישירות מהיזם לעו"ד הדיירים, אלא באמצעות חברי הנציגות, ולאחר שווידאו שהוא סיים את כל מטלותיו לפי ההסכם.

תכולת עבודת עורך דין הדיירים. תפקידו אינו מסתיים בחתימת הדיירים על הסכם מול היזם. יש לוודא שעו"ד הדיירים מלווה את הפרויקט עד סופו, מפקח על הגשת השומות של בעלי הדירות לרשויות המס ועל תיקון צו בית משותף, מוודא שמירת הזכויות הקנייניות של הדירות החדשות של הדיירים וחלקם ברכוש המשותף, משחרר את ערבות הבדק לאחר קבלת אישור ממפקח הדיירים ומוודא שאין תקלות בבניין ובדירות הבעלים בתום שנת הבדק.

בדיקה של זכויות הדיירים. בחלק מהפרויקטים יש דירות מיוחדות (כגון דירות גן ודירות עם חדרים על הגג). על עו"ד הדיירים לבדוק האם דירות אלו הן חוקיות או שדיירים השתלטו על חלקים ברכוש המשותף, ותובעים דירות מיוחדות שבדרך כלל מכשילות את הפרויקט.

התמודדות עם דיירים בעייתיים. יש לדרוש מעו"ד הדיירים לפעול בנחישות מול דיירים בעייתיים שפועלים להכשיל את הפרויקט. לא מעט עורכי דין משאירים את ההתמודדות לחברי הנציגות והדיירים.

ביצוע תמ"א 38(צילום: ליאור פז)

בדיקת נאותות של היזם. טרם החתימה על ההסכם מול היזם, רצוי שעו"ד הדיירים יבדוק היטב את העבר המשפטי של היזם, איתנותו הפיננסית וכשירותו לבצע את הפרויקט.

הגדרת לוח זמנים למשא ומתן מול היזם. ניהול משא ומתן מול יזמים בתמ"א 38 הוא מורכב ודורש קשב רב מצד עורכי הדין של שני הצדדים. יש לוודא שעו"ד הדיירים מגיב לטיוטות בזמן סביר ולא מעכב את הפרויקט זמן רב. במידה ועו"ד הדיירים אינו עומד במטלות ובזמנים המוגדרים, שימרו את האפשרות להחליף עורך דין זמין ויעיל יותר. אם עו"ד היזם מעכב את התהליך - דרשו מהיזם להחליף אותו.

שקיפות. דרשו מעורך דין הדיירים שידווח לכם על כל תמורה נוספת שמקבל דייר או חבר נציגות. במקרים של זכויות נוספות לדייר מסוים, יש לקבל חוות דעת שמאי, על מנת שיוודא שהתמורה הוגנת ומשקפת את ערך הזכויות.

מתן קשב לבעלי הדירות. וודאו שבהסכם התקשרות עם עו"ד הדיירים, מוקצבות שעות ייעוץ והסבר לדיירים על ההסכם והפרויקט. קיימים דיירים רבים שאינם מבינים במושגים משפטיים, ונדרש להסביר להם על מה הם חותמים ומהם הסיכונים הקיימים בפרויקט.

מתן אמון בעו"ד הדיירים. הימנעו מהבאת עורך דין פרטי שיבקר את עורך דין הדיירים. אם יש לכם חשש שההסכם שרקח עבורכם עורך דין הדיירים אינו מגן עליכם, הזמינו חוות דעת נוספת מעורך דין בלתי תלוי שמתמחה בתמ"א 38 על חשבונכם.

הכותב הוא מומחה לתמ"א 38 ופינוי-בינוי ומנכ"ל חברת שיא דיפנס המנהלת פרויקטים מטעם הדיירים משלב המכרז ועד לטופס 4. לשעבר חבר ועדת ההיגוי הלאומית להערכות לרעידות אדמה, מרצה באיגוד המהנדסים ויועץ להתאחדות הקבלנים