המשכנתא תספיק? כך מתמודדים עם הגבלות בנק ישראל
העלייה במחירי הדירות דורשת מהרוכשים להביא עוד כסף ומגבלות בנק ישראל לא ממש מסייעות. איך בכל את מגדילים את מקורות המימון ואיך מצליחים להתגבר על ההגבלות השונות שהטיל בנק ישראל?
האם יש לכם מספיק הון עצמי לרכישת דירה? למרות שהביקוש למשכנתאות שומר על יציבות בחודשים האחרונים, עדיין מדובר בסכומים גדולים הנעים סביב 5 מיליארד שקל מדי חודש. סכום המשכנתא הממוצעת שנלקחה בחודש האחרון נושק ל-700 אלף שקל, זינוק של 24% תוך שנה.
- בנק ישראל: ירידה חדה במחירי הדירות - סכנה ממשית למשק
על פי תחזית בנק ישראל שפורסמה השבוע, ברקע הגידול בהיצע הדירות צפויה עליית המחירים להתמתן וגם הביקוש למשכנתאות ועדיין, הנתונים מעידים על כך שהישראלים מעוניינים להגיע לדירה הנכספת ומנסים לשם כך לגייס את הסכום המקסימלי שיוכלו, כל עוד המשכנתא תאפשר.
נזכיר כי בין השנים 2012-2014 הטיל בנק ישראל מספר מגבלות על נוטלי המשכנתאות. בין היתר - הגבלת שיעור הריבית המשתנה (משתנה בטווח של פחות מ-5 שנים) לשליש מגובה המשכנתא הנלקחת, מהלך שנועד לצמצם בעיקר את מסלול ריבית הפריים.
מאוחר יותר נקבע כי רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקבל משכנתא בסכום של מקסימום 75% משווי הדירה הנרכשת. משפרי דיור יוכלו לקבל מקסימום 70% מימון. עוד נקבע כי מי שמוגדר כמשקיע - בעלי דירה אשר רוכשים דירה נוספת ולא מתכוונים למכור את דירתם הקיימת, יוכלו לקבל מקסימום 50% משכנתא.
ההגבלות קבעו עוד כי לא יהיה מצב בו ההחזר החודשי של נוטל המשכנתא יגיע ל- 50% מהכנסתו או יותר. במקרה בו ההחזר החודשי יעמוד על בין 40% ל-50%, הבנק יידרש להלימות הון יותר גבוהה, והמשמעות מבחינת הלקוח היא ריבית יותר גבוהה על המשכנתא.
נשענים על ההורים
המציאות הזו חייבה את רוכשי הדירות להביא הון עצמי גבוה יותר. אם בעבר זוג צעיר שמעוניין היה לרכוש דירה יכול היה לקחת משכנתא בגובה 85% משווי הדירה ואף יותר, כלומר להציג רק 15% מהשווי, כעת הוא נדרש להביא 25% משווי הדירה, ובמקרה של משפרי דיור, אף יותר.
מהיכן מגייסים את התוספת הזו? מסתבר כי המקור העיקרי בחלק גדול מהמקרים מגיע מההורים. למעשה ההורים הם אלו שמממנים חלק מהמשכנתא עבור הילדים. לעיתים ההורים לוקחים בעצמם משכנתא במשכון הבית שלהם, כדי להגדיל את ההון העצמי של הילדים.
דו"ח שפרסם בנק ישראל לפני כשנה ובחן את מקורות המימון של רוכשי הדירות בתקופה של תחילת מגמת עליית המחירים שאנו חווים בשנים האחרונות, העריך כי יותר ויותר רוכשים - בעיקר רוכשי דירה ראשונה, נשענים על סיוע של ההורים, מגמה, שלהערכת מחברי הדו"ח תלך ותתחזק.
לדברי גורמים הפעילים בתחום המשכנתאות, מציאות כזו היתה מקובלת בעיקר באוכלוסיות שבהם יש כבר נוהג שההורים עוזרים, בעיקר במגזר החרדי והדתי. המצב הנוכחי הביא גם רבים בציבור החילוני לאמץ את האפשרות הזו.
הסיוע של ההורים לא מסתכם רק בהגדלת ההון העצמי, כדי להתגבר על המשוכה שהציב בנק ישראל, אלא גם בסיוע בתשלום ההחזר החודשי של המשכנתא. נזכיר כי במסגרת ההגבלה לפיה לא ניתן לקחת הלוואה שההחזר החודשי שלה עובר את ה-50% מההכנסה הפנויה, נקבע גם כי ניתן לצרף הכנסה של קרוב מדרגה ראשונה (לרוב מדובר בהורים) לצורך חישוב ההכנסה, כך שההחזר יהיה ביחס להכנסה המשותפת – של הלווה ושל ההורה יחד.
מלבד הסיוע מההורים, ניכרת מגמה של נטילת הלוואות או מימוש חסכונות שונים כדי להגדיל את ההון העצמי. הלוואה לכל מטרה מהבנק - כאשר יש אפשרות כזו, קופות גמ"ח, פדיון קרנות השתלמות, משיכת כספי פיצויים, הלוואות שנלקחות מהגופים הפנסיוניים כנגד חסכונות קיימים ועוד.
תמרון רחב למשקיעים
מלבד נטילת הלוואות וסיוע מקרובים, אילו עוד פתרונות נעשים כדי להגדיל את הסכום שעומד לרשות הרוכשים?
מסתבר כי דווקא כאשר מדובר בדירה להשקעה, טווח התמרון גדול יותר. נזכיר כי שיעור המשכנתא בדירה המוגדרת להשקעה, יכול להגיע רק עד 50% כלומר את השאר צריך להביא באופן עצמאי. עם זאת, במקביל לנטילת משכנתא בשווי 50% מערך הדירה הנרכשת, ניתן לקחת 50% נוספים מערכה כהלוואה על ידי משכון הדירה הנוכחית של הרוכש.
כך לדוגמה, נניח שאדם מתגורר במודיעין בדירה בבעלותו, מעוניין לרכוש דירה נוספת בנתניה. הוא יוכל לקבל 50% משווי הדירה בנתניה כהלוואה מהבנק ועוד 50% נוספים כנגד שיעבוד הדירה שלו במודיעין וכך, למרות שמדובר במינוף גבוה, אין צורך בהון עצמי כלל.
יש לציין עם זאת כי חלק מהבנקים דורשים כי לפחות 10% מערך הדירה הנרכשת מקורם יהיה בהון עצמי.
דרך נוספת להגדיל משכנתא היא באמצעות הגדלת ההכנסה המוכרת לצורך החזר המשכנתא. מה זה אומר? ניתן להכיר בדמי שכירות שאתם מקבלים על דירה שאתם משכירים כחלק אינטגראלי מההכנסה שלכם. כך, יכולה להיות הקלה במגבלה הקובעת כי החזר המשכנתא מתוך ההכנסה לא יעלה על שיעור של 40% (ניתן עד 50% אך הריבית מתייקרת). במילים אחרות תוכלו להחזיר יותר כסף מדי חודש ובהתאם לקחת משכנתא יותר גדולה.
ואולם, בנק ישראל קבע שמותר להכיר בשכירות עתידית בכמה תנאים – קיימת הערכה כתובה של שמאי על גובה השכירות (ממנה מנכה הבנק מקדם ביטחון) ובאם המבקש הוא שוכר בעצמו (כלומר נניח רכשתם דירה ראשונה של 4 חדרים, אתם משכירים אותה וגרים בינתיים ביחידת דיור קטנה מחוץ לעיר), יש לנכות קודם את דמי השכירות שאתם משלמים, מדמי השכירות שאתם מקבלים ורק אחר כך לחשב את הסכום שנותר כחלק מההכנסה.
להעריך את הדירה בשווי גבוה יותר
ברכישת דירה ראשונה, או במקרה של משפר דיור, האם אפשר להביא לבנק הערכת שמאי שהדירה החדשה יקרה יותר ממה שהבנק מעריך וכך לקבל משכנתא גבוהה יותר?
התשובה היא לא. הבנק שולח שמאי משלו (מתוך רשימת שמאים) ולא מתקבלת הערכה "פרטית". יתרה מכך, נניח שהתמזל מזלכם ורכשתם דירה במחיר של 200 אלף שקל פחות ממחיר השוק ואפילו השמאי של הבנק העריך אותה ב- 200 אלף שקל יותר. גם במקרה כזה לא תוכלו לקבל משכנתא גדולה - כלומר משכנתא ביחס לסכום שהעריך השמאי.
בנק ישראל קבע שבמקרים כאלה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק ייקבע לפי השווי הנמוך יותר – או הסכום ששילמתם בפועל (אתם נדרשים להציג את חוזה הקניה), או הסכום שהעריך השמאי.
האפשרות היחידה שבה התשובה לשאלה הזו היא כן – הינה בדירות הנרכשות בפרויקטים של מחיר למשתכן (לזכאים). במקרים אלו שווי הדירה המוערך לצורך המשכנתא נעשה בהתאם למחיר השוק, למרות שמחיר הדירה בפועל לזכאים זול בהרבה. עם זאת, קיימת מגבלה לפיה יש חובה להביא הון עצמי של לפחות 100 אלף שקל וכן ששווי הדירה לא יעלה בכל מקרה על יותר מ-1.8 מיליון שקל.
לשחק עם הפריים
ניסיון אחר שהיה נהוג בשנים האחרונות לנסות לעקוף את מגבלת בנק ישראל ,קשור למגבלה על נטילת עד שליש מההלוואה במסלול הפריים (שהוא נכון לשנים האחרונות הזול ביותר).
כך לדוגמה, מי שביקש לרכוש דירה ראשונה, ששוויה מיליון שקל וברשותו הון עצמי של 400 אלף שקל. במקרה כזה נדרשה הלוואה מהבנק בסך 600 אלף שקל, כאשר במסגרת המגבלות ניתן לקחת עד שליש במסלול הפריים - כלומר 200 אלף שקל.
כדי להגדיל את חלק הפריים, אותו אדם מבקש מהבנק הלוואה על סך 750 אלף שקל. הוא מקבל אישור עקרוני על ההלוואה ועל כך שיוכל לקבל 250 אלף שקל מתוכם במסלול הפריים (שליש).
בפועל אותו אדם לוקח רק חלק מהסכום שאושר לו, אולם אז הוא מנצל את מלוא מסלול הפריים האפשרי (250 אלף שקל) ואת היתרה הוא לוקח במסלולים האחרים.
לחילופין, אם הבנק דורש שייקח את מלוא הסכום שאושר לו ולא חלק ממנו, הוא בונה על כך שתוך זמן קצר ביותר יחזיר את החלק מההלוואה שנלקח במסלולים האחרים וישאיר בהלוואה את מסלול הפריים.
ואולם כיום, בנק ישראל וכן הבנקים המסחריים ערים לכך. גם אם בסופו של דבר הלווה מצליח לעשות זאת, ספק גדול אם מדובר בצעד משתלם. הסיבה היא שלהגדלת סכום המשכנתא יש עלויות רבות – הן בעמלות והן בריביות וגם פירעון ההלוואה במסלולים שאינם פריים, עלול לדרוש עמלת פירעון מוקדם, כך שבשורה התחתונה קשה לומר שהתועלת עולה על העלות.
להגדיל בכל מחיר: צעד לא חוקי
ניסיונות לתחמן תמיד יש, וזה בדיוק הגבול בין רצון לגיטימי להגדיל את מקורות המימון כדי לרכוש דירה, לבין רצון שבא לידי מימוש בצעד לא לגיטימי שגובל בהונאה. דוגמה לכך היא ניצול כוזב של ההקלה הניתנת למשפרי דיור.
כפי שפירטנו, משפר דיור – בעל דירה שרוכש דירה אחרת ומוכר את דירתו הראשונה, יכול לקבל מימון של עד 70% מערך הדירה הנרכשת. לעומתו מי שמוגדר כמשקיע, כלומר כזה שלא מתכוון למכור את הדירה הראשונה, יכול לקבל מימון של עד 50% בלבד.
לרכישת דירה שניה יש גם השלכות מיסוי – מס של 8% מהשקל הראשון. ואולם, כאשר מדובר במשפר דיור, כלומר שבכוונתו למכור את דירתו הראשונה, נותנת רשות המסים ארכה של 18 חודש מיום הרכישה של הדירה השניה, למכור את הדירה הראשונה. אם זה נעשה, אין חובת מס (בכפוף לכללים ולשווי הדירה).
הן לגבי נטילת הלוואה מהבנק והן לגבי דיווח לרשויות המס – על משפר הדיור להצהיר כי הדירה הנרכשת היא לצורך כך וכי הוא מתכוון למכור את הדירה הראשונה.
ואולם יש המנצלים זאת, מצהירים (בשקר) לבנק שזו כוונתם, מקבלים מימון של 70%, ולמעשה לא מוכרים את הדירה בתוך 18 חודש. כלומר בפועל הם משקיעים ולא משפרי דיור. על רשות המסים במקרה הזה לא ממש אפשר לעבוד ולכן את המס בגובה 8% הם ישלמו בכל מקרה, אבל, לשיטתם, הם לפחות הצליחו לתחמן ולהגדיל את המימון מ-50% ל-70%.
עוד על משכנתאות במחיר למשתכן
לפנייה לכתב/ת 
