למה פרויקטי תמ"א 38 מתעכבים? בדקנו

 

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה צפויה להכריע בחודש ספטמבר הקרוב בסוגיה שמעסיקה את יזמי הנדל"ן העוסקים בהתחדשות עירונית. מזה 8 חודשים שאלפי יחידות דיור קפואות על הנייר משום שהרשויות המקומיות אינן משחררות היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה. הסיבה: הפרשנות החדשה לגבי אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה), שמצמצמת משמעותית את שטחיהם. יצאנו לשטח כדי לשוחח עם יזמים ודיירים שהפרויקטים שלהם נתקעו, ומה אומרים ברשויות? צפו בכתבה.

 

זכויות התמ"א יורחבו, אך ייגבה היטל השבחה

"לאפשר מימוש מלוא הפוטנציאל בתמ"א 38"

התיקון לתמ"א 38 שמפחיד את יזמי הנדל"ן

 

פרויקט תמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה מחדש דומה במאפייניו לפרויקט של פינוי-בינוי: היזם הורס בניין ישן, ובונה תחתיו בניין חדש עם יותר קומות, יותר דירות, יותר שטח ובתוספת מרחבים מוגנים. אחרי הכל, מטרתה של תמ"א 38 היא למגן מבנים מפני רעידות אדמה, ורק לאחרונה החלו הדיירים לנצל את האפשרות לשדרג את ערך הדירות שלהם על הדרך, עם תוספות כמו חניונים ומרפסות.

 

עד כה עברה התוכנית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה 3 תיקונים: תיקון 1 המאפשר שיפוץ וחיזוק מבנה קיים שהוצא לו היתר בנייה לפני שנת 1980 והוספת קומה אחת; תיקון 2 המאפשר, כאמור, הריסת הבניין ובנייה של בניין חדש; ותיקון 3 המאפשר שיפוץ וחיזוק מבנה קיים והוספת 2.5 קומות. תיקונים אלה נועדו לתמרץ את היזמים להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית, משום שככל שהם יקבלו יותר שטח - כך יוכלו למכור יותר דירות.

 

בשנה האחרונה החל מינהל התכנון במשרד האוצר לגבש תיקון נוסף לתמ"א 38, שיכלול הוראות ברורות לחישוב השטחים בפרויקטים אלה, באופן שימנע פרשנויות סותרות. הבעיה בנושא חישוב השטחים החלה לצוף עם מינוי יו"ר חדשה לוועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב. קודמה בתפקיד נטה לפרשנות המעניקה ליזמי תמ"א 38 זכויות בנייה נרחבות, בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת באזור; אולם היו"ר החדשה נקטה לעומתו בפרשנות מצמצמת.

 

הענף הוקפא במשך קרוב לשנה

בנובמבר 2015 התבקשה המדינה להציג את עמדתה בעניין חישוב הזכויות בתמ"א 38 במסגרת הליך משפטי, אז התברר כי גם היועץ המשפטי לממשלה תומך בפרשנות המצמצמת. פרשנות זו ממליצה על חישוב התוספת שאמורה לתמרץ את היזם (מספר קומות ודירות) - על בסיס זכויות הבניין הקיים בשטח בלבד, ולא על בסיס זכויות התב"ע (תוכנית בניין עיר). משמעות הדבר היא כי קיים סיכוי שמוסדות תכנון נוספים יאמצו גישה זו, ובעקבות כך יזמי נדל"ן טענו כי פרויקטים רבים לא יהיו רווחיים - ולפיכך מספר הדירות שייבנו במתכונת זו יקטן.

 

יו"ר המועצה הארצית, אביגדור יצחקי, דווקא הביע את התנגדותו לפרשנות המצמצת בדיון שנערך בנושא בוועדת הרפורמות של הכנסת, והחליט לקבל את הפרשנות המרחיבה. כלומר, תוספת הזכויות שיקבלו היזמים תבוסס לפי התב"ע שחלה במקום - ולא רק על בסיס זכויות הבניין הקיים. עם זאת, הוחלט להנחות את מינהל התכנון לערוך תיקון לחוק התכנון והבנייה שיאפשר גביית היטל השבחה על תוספת שטחי הבנייה שמאפשרת התמ"א להרחבת יחידות הדיור. כיום כל זכויות התמ"א פטורות מהיטל השבחה על פי חוק, אולם התוספת שיקבל היזם בגין הפרשנות המורחבת - תידרש בהיטל השבחה.

 

חילוקי הדעות הללו הובילו להקפאת הענף לכמעט כשנה, ויזמי הנדל"ן חוששים מהמשך קיפאון, מאחר שהדיון בסוגיה אמור היה להיערך כבר לפני כחודש. כעת, כאמור, הם ממתינים לשמוע האם הפרויקטים שכבר החלו לקדם יקבלו היתרי בנייה מהרשויות המקומיות, או שיהיה עליהם לשנות את התוכניות.