שראל: "מיסוי דירה שלישית - החלטה מוטעית"
הכלכלן הראשי לשעבר במשרד האוצר, ד"ר מיכאל שראל, אומר באולפן ynet כי תוכנית מחיר למשתכן גרועה כמעט כמו מע"מ אפס, מספק תרחיש של ירידה חדה במחירי הדירות ומציע דרכים לטיפול במשבר הדיור. צפו
דהירת מחירי הדירות ממשיכה להדאיג את הזוגות הצעירים אשר מתרחקים מחלום ארבע הקירות: לפי נתוני השמאי הממשלתי שפורסמו אתמול, מחירי הדירות עלו ב-2.5% ברבעון השני. האם ברבעון הבא משהו בכל זאת צפוי להשתנות? הכלכלן הראשי לשעבר במשרד האוצר, ד"ר מיכאל שראל. התייחס היום (ד') באולפן ynet למחירי הדירות ולפעולות שר האוצר משה כחלון בטיפול במשבר הנדל"ן. נזכיר כי שראל התפטר על רקע תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד.
בעל דירה לשוכר: "לא אספוג שקל מהמס"
אושר: מיסוי על בעלי דירה שלישית ומעלה
מה דעתך על תוכנית מחיר למשתכן?
"אני חושב שתוכנית מחיר למשתכן היא דומה מאוד לתוכנית מע"מ אפס. לפחות מבחינת ההשפעה שלה על שוק הנדל"ן. זה בעצם סיבסוד רכישת דירות על ידי קבוצות שזכאיות לכך, כאשר בתוכנית מע"מ אפס ההנחה או הטבה היתה במסגרת מע"מ ופה ההטבה היא במסגרת הנחה במחיר הקרקע אבל סה"כ ההנחה היא בסדר גודל דומה, כך שהתוכניות מאוד דומות. יש שוני אחד מהותי בין התוכניות. אני חושב שתוכנית מע"מ אפס היתה הרבה יותר גרועה מהתוכנית מחיר למשתכן בגלל סיבה אחת, לא ניתן היה לבטל אותה בעתיד".
ומה עם החלטה אחרת שקידם כחלון, למסות דירה שלישית?
"המיסוי הזה מצטרף לכמה צעדים שנעשו בשנים האחרונות שהמטרה שלהם לדעתי גם כן מוטעית. המטרה של כל הצעדים האלה זה לעשות איזשהי הבחנה מאוד חדה בין מי שיש לו דירה אחת למי שיש לו כמה דירות. ההבחנה הזאת היא מלאכותית. אסביר בדוגמא למה ההבחנה הזאת נורא מלאכותית ובעייתית. נניח שאני רוצה לעזור לילדים שלי. אפשרות אחת שאתן להם כסף והם יקנו דירה. אפשרות שנייה שאני אקנה דירה ואתן להם לגור בה. שתי האפשרויות הן זהות לחלוטין מבחינה כלכלית, כלומר בשתיהן אני עוזר לילדים שלי, אבל מה שיוצא לפי המדיניות הנוכחית של הממשלה זה שאם אני נוקט באפשרות הראשונה אז זה מצויין, הם יקנו דירה על שמם, זה יגדיל את הרכישות של דירות על ידי זוגות צעירים ובאפשרות השנייה אני הופך לספקולנט ולזולל דירות לצעירים. כמובן שאין לזה שום שחר, אין שום סיבה לעשות הבחנה כזאת".
איך מצננים את הביקוש?
"ברגע שמישהו רוכש דירה, אם היא דירה יחידה, אפילו אם היא דירת יוקרה, נניח ארבעה מיליון שקל, כשהוא מוכר אותה הוא פטור לחלוטין ממס שבח. אין שום סיבה חברתית לזה, אין שום סיבה כלכלית לזה. אם היה מס שבח על דירות יחידות אני משוכנע לחלוטין שההיצע היה גדל והביקוש היה יורד בצורה מאוד חדה ומחירי הדירות היו יורדים".
אתה צופה תסריט של צניחה של עשרות אחוזים במחירי הדירות בישראל?
"אם הייתי צריך לחשוב מה התסריט הסביר יותר זה שבעוד כמה שנים המחירים יהיו הרבה יותר נמוכים ממה שהם היום. אם הם יירדו בבת אחת כמו שקרה בארה"ב למשל, בין 2006 ל-2008, היתה התרסקות במחירי הדירות או אם הם יירדו בצורה מאוד הדרגתית זה קשה לדעת וגם קשה לצפות כי זה תלוי בהרבה מאוד גורמים, כולל למשל הריבית בארה"ב. אם הריבית בארה"ב תתחיל לעלות במהירות אז סביר מאוד להניח שגם בישראל הריבית תעלה והריבית על המשכנתאות תעלה ואז נראה ירידה חדה בביקושים אבל קשה לדעת".
"ירידת מחירים חדה תגרום למשבר גדול"
הכלכלן הראשי של אקסלנס, יניב חברון, מותח ביקורת על התנהלותו של כחלון: "כמה מובן ככה מיותר - שר האוצר אולי מסרב להכיר בדוח השמאי הממשלתי ויעדיף להסתמך על נתוני הלמ”ס שהצביעו על ירידת מחירים מינורית של 0.3% בחודש יולי, אך העובדות בשטח מאוד מוגמרות. מחירי הדיור בישראל ממשיכים לעלות בקצב גבוה ללא כל שינוי מגמה".
"מחירי הדירות יורדים לפעמים רק בגלל שאומרים שהם יורדים - אך לא במקרה של השר כחלון", מסביר חברון. "נקודת המוצא שלו היא קשה, הציבור לא מאמין ולכן יהיה קשה להשפיע על ציפיות הציבור רק בעזרת דיבורים, שלא לדבר על זיגזוגים. בסך הכל, קשה להגיד שבאוצר, מטה הדיור ומשרד השיכון והבינוי מחזיקים בחזית אחידה, כבר ראינו התבטאויות סותרות ולפעמים אפילו מאותו גורם. גם ירידת מחירים של 1%-2% לא באמת תוריד את הביקושים, להפך, היא עשויה להחזיר חלק מאלה שחיכו עד כה על הגדר חזרה לשוק הרוכשים שכן, הם ציפו לירידת מחירים גדולה הרבה יותר".
חברון טוען כי מחירי הדירות בישראל רשמו תיקונים חדים בעבר - קודם היה משבר כלכלי חמור וגידול באבטלה ואז נרשמה ירידת מחירים. "אז אם מישהו מצפה לירידת מחירים חדה כדי לרכוש דירה בישראל, רצוי שיכין הרבה מאוד מזומן בצד, כי כנראה שגם הפעם כשזה יקרה, זה ילווה במשבר גדול ולא בגלל שהיצע הדירות גדל משמעותית".
הכלכלן הראשי של מיטב דש, אלכס זבז'ינסקי, אמר: "המדידה המקובלת והמקיפה יותר של מחירי הדירות היא של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדידה של הלמ"ס מראה שמחירי הדירות עלו בכ-7% בשנה האחרונה, כאשר בחודש האחרון נרשמה ירידה של 0.3%".
אינדיקטורים להתקררות הנדל"ן
לדבריו, יש אינדיקאטורים נוספים שמראים ששוק הדיור מתחיל להתקרר, כגון ירידה בפעילות המשקיעים, ירידה בפדיון ענפי הבנייה ופעילויות נדל"ן. "אני מעריך שאנו נמשיך לראות האטה בעליות המחירים עד לעצירה. האם המחירים ירדו ובאיזה שיעור תלוי במצב המשק. במצב הנוכחי בו שיעור האבטלה בשפל וצמיחת המשק מראה סימני התאוששות, קשה לצפות לירידה משמעותית במחירים".
בניגוד לטענה הרווחת למחסור בדירות, ז'בז'ינסקי סבור כי לא חסרות דירות. "עליות המחירים בשוק לא ניזונות ממחסור בדירות, אלא יותר מחשש הרוכשים לפספס עוד עליות והיעדר אלטרנטיבות השקעה. במצב זה, הפסקת עליות המחירים תבלום את הביקושים באופן די מהר. עידוד הקונים בשיטות כגון מחיר למשתכן ומחיר מטרה מגביר ביקושים לדיור ופוגע במאמצי האוצר להוריד מחירי הדירות. המאמצים צריכים להיות מרוכזים בעיקר בצד היצע, כולל הבאת חברות בנייה זרות לזירוז תהליכי הבנייה והגברת הפריון בענף".
לפנייה לכתב/ת 
