חוק שכירות הוגנת - למי הוא הוגן יותר
הצעת תיקון חוק השכירות נועדה ליצור שוויון ואיזון בפערי הכוחות ביחסי שוכר-משכיר. אך מי בפועל ירוויח יותר - בעל הבית או הדייר? בדקנו
בתחילת החודש הופץ תזכיר הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), אשר זכה לשם "חוק שכירות הוגנת". בהצעת החוק נכתב כי חוק השכירות מסדיר את ההיבטים החוזיים של זכות השכירות וזכות הקניין - חוק שנחקק בשנת 1971 ומאז לא בוצע בו כל שינוי, אלא שממועד חקיקתו התרחשו שינויים רבים בתחום השכירות בישראל.
טורים נוספים במדור דירה להשכיר :
בעל הבית בחובות וקיבלתם צו עיקול? מדריך
המתווך עשה קומבינה - יש פטור מדמי תיווך?
השוכר הלך לעולמו - האם החוזה הסתיים?
בשונה מיוזמות חקיקה פרטיות בעבר, ולאור החלטת קבינט הדיור משנת 2014, הצעת החוק עתה היא מטעם הממשלה. לפיכך בוצע דיון מקיף בצוות בין משרדי, שדן בדרכים ליצור מסגרת חוקית מתאימה להבטחת ההגינות, הסבירות והוודאות ביחסים המשפטיים בין משכיר ושוכר.
נוכח נסיבות אלה עולה כי ישנו סיכוי רב של ממש כי התיקון לחוק יתקבל ללא התנגדות כלשהי. ואולם, עולה השאלה מי יצא נשכר יותר מתיקון החוק, על מי יגן החוק החדש יותר - על השוכר או המשכיר - ועבור מי החוק יהיה הוגן יותר.
מטרתה של הצעת החוק החדשה היא לתקן את החוק הקיים במספר מישורים. האחד, הוספת פרק חדש לחוק אשר יוחד לשכירות למגורים, תוך הבטחת יחסים הוגנים ומאוזנים בין הצדדים להסכם השכירות, והבטחת רמת איכות בסיסית וסבירה לדירה המושכרת למגורים.
השני, יצירת הגנות שונות על השוכר בנוגע למושכר, וזאת בהיקש לחוקים אחרים הנוגעים לדיני החוזים ודיני הקניין בישראל. כמו כן, בולט היסוד ההגנתי-צרכני כלפי השוכר בחוק החדש, אשר נועד להקהות ולמתן את פערי הכוחות המובנים בינו לבין המשכיר.
עיקרי תיקוני החוק וההגנות השונות
ההגנות שיוקנו לשוכר בחוק החדש הן, בין היתר, חובת הודעה על פגמים בדירה ובסביבה לה, מטעם המשכיר, בצורה רחבה; חובת תיקון פגמים וליקויים במושכר על ידי המשכיר; מסירת המושכר פנוי ונקי וללא זכות צד שלישי או זכות נוגדת; מניעת פטור מאחריות למשכיר בנוגע למושכר; והגדרת דירה ראויה למגורים (נקזים, פתחי אוורור, חשמל, דלת כניסה).
הגנות נוספות הן חובת עריכת הסכם שכירות בכתב, תוך פירוט מאפייני ופרטי הצדדים והמושכר; הגדרת התשלומים השוטפים שיחולו על השוכר; קביעת תשלומים נלווים שלא יחולו על השוכר, לרבות תשלומים עבור צדדי ג' שונים (עו"ד, מתווך, ביטוח מבנה); הגבלת גובה הערובה שתחול על השוכר; חיוב המשכיר לממש ערובה בגובה הנזק שנגרם בפועל באופן מידתי ולא מעבר לכך; ועוד.
מצד אחד, לשוכר הסביר יראה כי כל תיקוני החוק באו משוק השכירות, וכל התיקונים המוצעים מופיעים בלאו הכי בכל חוזה שכירות סטנדרטי הניתן להורדה באינטרנט. לכן יש בכך משום התעוררות מאוחרת של המחוקק. לכך יש להוסיף כי ליבת ההגנה על השוכר, הגבלת ייקור שכר הדירה, נעדרת מתיקון החוק. מאידך, מדובר בעיגון חקיקתי חשוב וקשיח, אשר יתרום ליציבות ולוודאות שוק השכירות - למרות שהגיע בחלוף 45 שנים מחקיקת החוק.
המטרה - רגולציה בשוק השכירות
בנוסף להגנות אלה, קובע החוק הוראות נוספות שנועדו לאזן את מערכת היחסים בין המשכיר והשוכר. למשל, אם מצוין בחוזה כי המשכיר רשאי לבטל את הסכם השכירות ולדרוש מהשוכר להתפנות, גם לשוכר קיימת זכות ביטול כאמור.
עוד מוצע כי במקרה שבו המשכיר מעביר את זכויותיו במושכר לצד שלישי (למשל במכירה), חלה עליו חובה להודיע על כך מראש ובכתב לשוכר, למסור לו את פרטי המשכיר החדש, ולוודא שכל זכויותיו החוזיות יישמרו מול המשכיר החדש, כולל טענות שהיו לו כלפי המשכיר הקודם.
החוק החדש קובע עוד כי במקרה שבו ביצע השוכר שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי השוכר לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, לבין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינוי. במקרה שבו בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע.
חידוש מהותי המוצע בחוק הוא הקביעה כי שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות למגורים מצוי. מכאן, שר המשפטים יהיה רשאי ליצור חוזה שכירות אחיד או מעין "חוזה אב" לשכירות, שבו יכללו התנאים הבסיסים ביחסי השכירות.
בעניין זה מוצע לקבוע כי במקרה שבו לא נערך חוזה שכירות למגורים בין משכיר ושוכר, יראו את החוזה המצוי כחוזה השכירות החל ביניהם. ומקום בו נערך חוזה שכירות בכתב בין הצדדים, אך לא צוינה בו הוראה כלשהי לפי דרישות החוק החדש, תחול לגבי חסר זה הוראת החוזה המצוי. מכאן שהמחוקק לא משאיר מקום לספקות ומחלוקות בין הצדדים - וקובע בעצמו את תנאי החוזה המינימליים והבסיסיים לצורך יציבות וודאות יחסי השכירות.
יחד עם זאת, החוק החדש מסייג ומחריג את ההגנות המוצעות, כך שלא יחולו על יחסי שכירות בדירת מגורים במקרים אלה: שכירות מוגנת; שכירות במעונות סטודנטים, מעון, מלון, דיור מוגן; שכירות שאינה עולה על שלושה חודשים וללא תקופת ברירה להארכתה; שכירות לתקופה של למעלה מעשר שנים; שכירות שבה דמי השכירות החודשיים הם למעלה מ-20 אלף שקל; במקרים מסוימים של שכירות לקרוב משפחה.
טעמי ההחרגה נעוצים בכך שיחסי השכירות במקרים אלה שונים מיחסי השכירות הרגילים, הסדר חוקי שונה ביחסי השכירות, אי הכבדה על הצדדים, היעדר פערי כוחות בין הצדדים, יחסי קרבה מיוחדים וכו'.
עולה איפוא, כי ההיבט הסוציאלי בנוגע לשוכר עומד לנגד עיני המחוקק וברצונו לדאוג ולגונן על השוכר מפני ניצול הכוח ושרירות הלב של המשכיר. בכך כאמור, ישנו מעין "יישור קו" עם החקיקה המגינה על השוכרים בארצות הנאורות והסדרת נושא השכירות בכללותו.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
