כך תקנו דירה חדשה עם פוטנציאל להשבחה

למרות ההצהרות החוזרות והנשנות בעשור האחרון כי שוק הנדל"ן המקומי נמצא בבועה שעתידה להתפוצץ, הדבר אינו קורה לעת עתה - ומחירי הדירות ממשיכים לעלות בקצב מסחרר. מספר שרי ממשלה, אשר מנסים בשלל שיטות להוריד את מחירי הדיור, נוחלים תבוסה פעם אחר פעם.

מדריכים נוספים במדור קנייה מכירה השכרה :

לא רק מחיר למשתכן: דירה חדשה בהנחה

איך לקבל יותר עבור הדירה בעלות מינימלית

זה טרנד הנדל"ן שמבלבל את רשויות המס

בשנים האחרונות צפינו כיצד צעדים שנועדו להיטיב, הרעו את מצב רוכשי הדירות וביחוד את מצבם של הזוגות הצעירים. אז אם אינכם ממתינים לירידות המחירים, כדאי לדעת כי בשוק הנדל"ן המקומי, בו נדמה שאין הפתעות מיוחדות, יש מספר אפשרויות לרכישת נכסים בעלי פוטנציאל השבחה עתידי בטווחי זמן שונים.

תמ"א 38

רכישת דירות בבניינים המיועדים לפרויקט תמ"א 38, יכולים להיות בעלי פוטנציאל השבחה. קניית דירה בבניין כזה יכולה להתבצע בשלושה שלבים שונים, שישפיעו על רמת המחיר של הדירה:

שלב א': רכישת דירה בבניין התואם את דרישות חוק תמ"א 38 - בניין אשר נתקבל לגביו היתר לפני 1980 ואשר נבנה על פי תקן קונסטרוקטיבי ישן. בניינים רבים שנמצאים תחת הגדרת החוק, רחוקים מאפשרות לקיום פרויקט בשטחם - ועל כן יש לבחון כל בניין לגופו. הבניינים בהם ההתכנות הגבוהה ביותר לקיום פרויקט של תמ"א 38 הם:

1. בניינים הנמצאים באזורים בעלי מחיר של 15 אלף שקל למ"ר דירה חדשה.
2. בניינים בעלי שלוש קומות ומטה.
3. בניינים בעלי שטחים סביב הבניין, שדפנותיהם רחוקות דיו מקווי הבניין - וזאת לשם בניית ממ"ד, מרפסת ושאר תוספות בנייה אפשריות.
4. בניינים בעלי שלוש דירות בקומה ומעלה.
5. בניינים בהם יש אפשרות להקמת חניות עבור דירות היזם לפחות.
6. בניינים אשר גג הבניין משותף ושייך לכלל הדיירים.
   

שימו לב: לא כל הסעיפים חייבים להתקיים על מנת לקיים פרויקט תמ"א 38, אך הפוטנציאל בהתקיימותם גבוה משמעותית.

פרויקט פינוי-בינוי. יש פוטנציאל(צילום: כפיר סיון)

שלב ב': רכישת דירה לאחר חתימת חוזה/החלטת ועדה מקומית לאשר את הפרויקט. מחיר רכישת דירה בשלב זה יגלם חלק מפוטנציאל ההשבחה הגלום בדירה זו בהתקיימות הפרויקט. למרות זאת, לאלו שאינם חוששים ממגורים ו/או מציאת שוכר לתקופת הבנייה יכולה זו להיות השקעה מניבה בטווח זמן של 1.5-3 שנים.

כמובן שיש לבדוק היטב את חוזה התמ"א בין היזם לדיירים, מכיוון שאתם נכנסים בנעלי הדייר שחתם על החוזה. במידה ואין החלטת ועדה, ודאו כי הרוב היחסי הדרוש חתם על החוזה והפרויקט ותכנונו עומדים בלו"ז.

שלב ג': רכישת דירה לאחר קבלת היתר ולפני תחילת העבודות. בעלי דירות רבים ממהרים למכור את דירותיהם לאחר קבלת ההיתר ולפני תחילת העבודות, בעיקר בשל הפחד שאוחז בהם בכל הנוגע למגורים בבניין בתקופת הבנייה. על כן, זו הזדמנות לרכוש דירה אשר בוודאות גבוהה תהפוך לחדשה וגדולה יותר ותבצע השבחה של 20%-35% בטווח זמן של שנה וחצי.

הנחות פריסייל

לאלו המעוניינים לרכוש דירות חדשות מקבלן, מומלץ לחפש פרויקטים בשלבי טרום מכירה הנקראים פריסייל (pre-sale) ובעברית תקנית - מכירה מוקדמת. שלב המכירה המוקדמת איננו נועד על מנת להיטיב עם רוכשי הדירות בישראל, אלא כדי לגייס הון לשם הנעת הפרויקט הנמצא בשלבי תכנון מתקדמים.

בחלק מהמקרים, שלב זה הוא שלב גיוס ההון העיקרי של היזם, שאיננו רוצה מקורות מימון חיצוניים או אינו יכול להשיגם. מקורות מימון חיצוניים אלו - עלותם רבה, ועל כן הוא מעדיף לממן את הפרויקט על ידי מכירת דירות מוקדמת. על ידי פריסת תשלומים לפי קצב הבנייה ובהתאם לחוק המכר, יוכל לממן את הקמת הפרויקט.

על פי רוב, ימכור היזם מספר דירות מוגבל במכירה מוקדמת על מנת להזרים דם (כסף) בעורקי הפרויקט. על כן, לא תמיד נשמע על מכירה מוקדמת בפרויקטים ויש לחפש על מנת למצוא. במכירה מוקדמת של דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 ו/או פינוי-בינוי, יש לוודא כי יש לפחות החלטת ועדה מקומית וכי אין עיכובים מיוחדים בהנעת הפרויקט.

במכירה מוקדמת בפרויקט חדש, יש לוודא כי הקרקע נרכשה על ידי הקבלן או יועדה לו במקרים מסוימים, וכי יש לו החלטת ועדה מקומית. כמו כן, עד להיתר הבנייה יש לוודא כי הכספים המועברים בחתימת החוזה עוברים לחשבון נאמנות. בכל מקרה, אין לבצע עסקאות מעין אלו ו/או הרשמה מוקדמת ללא ייעוץ וליווי של עו"ד.

אזורים מתפתחים

ברחבי הארץ ישנם מוקדים בהם עליית מחירי הנדל"ן תופסת תאוצה, ורוכשי הדירות באזורים אלו הגיעו על פי סקרי המחירים לתשואות של עד 17% בשנה. עליות מחירים יכולות להתרחש בשל מספר סיבות עיקריות:

1. פיתוח אזורי מוגבר והתחלות בנייה חדשות בעיר. לדוגמא: עכו.
2. חיסול מלאי קרקעות פנויות לבנייה. ביקוש באזורים אלו מוביל לעליות מחירים. לדוגמא: אשקלון וראש העין.
3. פיתוח מקומות עבודה ואזורי תעשייה. לדוגמא: קריית גת.
4. עולים חדשים שרוכשים מלאי דירות קיימות למגורים והשקעה. לדוגמא: נתניה ואשדוד.
5. תחבורה ציבורית והקמת קווי רכבת חדשים. לדוגמא: הרחבת כביש 6, קו רכבת העמקים (עפולה).
6. שיווק עירוני ופעולות מיתוג וכניסת אוכלוסיות חדשות וגרעינים של זוגות צעירים. לדוגמא: לוד ועכו.
   

מדי חודש מתפרסמות במדורי הכלכלה רשימות אזורים בהם נרשמות עליות מחירים. מעקב אחר סקרים ועקומות למידה בנושא רכישת דירות בישראל וכן לימוד וחקר עצמאי יוכלו להניב פרי לאחר השבחה עתידית.

הכותב הוא עו"ד ומגשר, מומחה בתחום הנדל"ן . מלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי הארץ