כמה עולה דירה ליד בתי הספר הטובים בארץ
לרגל החזרה ללימודים, בדיקה שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים בחנה את מחירי הדירות בסמוך לשמונה מוסדות חינוך, מהמובילים בישראל
מוסדות חינוך מהווים גורם בעל השפעה רבה בתהליך רכישת דירה. לרגל החזרה ללימודים השבוע, סקירה מיוחדת שערך עבור ynet מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני עבור חברות בנייה, בדקה את מחירי הדירות בסמוך למוסדות חינוך מובילים בישראל.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן:
סיוט ברח' בזל: חוזי הבלהות של השוכרים
"בארץ יש סיכון ממשי לפגיעה בבנייני מגורים"
למה פרויקטי תמ"א 38 מתעכבים? בדקנו
"במחקרים רבים שנעשו בשנים האחרונות, נמצא כי במידה שכל שאר הפרמטרים שווים או דומים, מחירם של בתים המצויים באזורי רישום של בתי ספר איכותיים - גבוה במידה כזו או אחרת ממחיר בתים דומים, המשויכים לבתי ספר פחות איכותיים", מסביר גרינברג את הרקע לסקירה.
צפו: מחירי דירות ליד מוסדות החינוך המובילים בישראל
הבדיקה בחנה שמונה מוסדות חינוך מהמובילים ברחבי הארץ, על סמך הישגים פדגוגיים ומוניטין רב שנים. מדובר בבתי ספר יסודיים, חטיבות ביניים ותיכונים, שנבחרו על ידי גרינברג בהתאם לרמת מחירי הדירות בשכונות הסמוכות אליהם. נתוני המחירים של הנכסים נאספו מאתר מידע נדל"ן של רשות המסים.
"אם בעבר הקרבה לעבודה הייתה הגורם הדומיננטי בהחלטה על מקום המגורים, בשנים האחרונות, ככל שהתשתיות התחבורתיות משתכללות, החינוך הופך לפרמטר חשוב יותר", מחזק את דבריו של גרינברג רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן, בשיחה עם ynet. לדבריו, "קרבה לבית ספר טוב מביאה לביקושים גדולים יותר. במקרים רבים אנו רואים ששכונה ממותגת כשכונה טובה בזכות בית הספר, שמשך אליו רוכשים ברמה סוציו-אקונומית גבוהה".
מסקר שערכה אלדר שיווק נדל"ן בקרב 600 רוכשי דירות בגילאי 30-40 במחצית הראשונה של שנת 2016, עולה כי 32% בחרו את דירתם על פי מערכת החינוך. 28% בחרו את הדירה על פי מקום עבודה ורק 16% בשל קרבה לבני משפחה. פרמטרים כמו קרבה לפארק, צירי תחבורה או מרכזי מסחר ובילוי נדחקו לתחתית סדר העדיפויות.
"שכונות שבתחומן בתי ספר הידועים כאיכותיים, נחשבות אטרקטיביות יותר בקרב משפחות עם ילדים, וזוכות לביקושים גבוהים יותר", מוסיף כהן. "בתי ספר טובים מספקים יציבות וגיבוש קהילתי, תורמים למיצובה ותדמיתה של שכונת המגורים, ועל כן גם גורמים לעליית ערך הדירות בסביבה - הן באופן ישיר והן באופן עקיף".
תיכון "בליך" - שכונת רמת חן, רמת גן
"לתיכון בליך עבר מפואר ותדמית יוקרתית ואליטיסטית", מסביר גרינברג את הבחירה במוסד זה במסגרת הבדיקה. "הוא מפורסם בזכות סימולציית הבחירות לכנסת וגם בזכות נבחרות הכדורסל הייצוגיות של בית הספר. הזכאות לבגרות בקרב תלמידי בית הספר עומדת על למעלה מ-90% בשנים האחרונות".
התיכון ממוקם בשכונת רמת-חן בדרום-מערב רמת גן. השכונה הוותיקה, שנוסדה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, היא אחת מהאיכותיות בעיר וזוכה לדירוג סוציו-אקונומי של 9 מתוך 10. בנוסף לתיכון, תושבי השכונה נהנים מקרבה לקאנטרי קלאב בכפר המכבייה, הספארי והפארק הלאומי.
על פי הבדיקה, השכונה מאופיינת במרכיב בולט של בתים צמודי קרקע, כאשר המחיר הממוצע לבית דו-משפחתי נע סביב 5 מיליון שקל. בעשור האחרון זינקו מחירי הנכסים באזור ביותר מ-30%, ומחירי השכירות בשכונה נעים סביב כ-10,000 שקלים בחודש אם לא יותר בבית פרטי.
דירות מגורים בבנייה רוויה (לגובה) יש פחות בנמצא בשכונת רמת חן, ובכל מקרה המחיר הממוצע שלהן הוא כשני מיליון שקל לארבעה חדרים. עם זאת, בשנים האחרונות החלה בנייה רוויה חדשה בסביבה, כמו שכונת קריית קריניצי שעתידה לכלול כ-1,000 יחידות דיור, שם מחיר ממוצע של דירה עומד על כ-2.6 מיליון שקל לארבעה חדרים.
מניתוח נתוני רשות המסים עולה כי עסקת הנדל"ן שנעשתה לאחרונה בשכונת רמת חן הייתה רכישה של קוטג' עם 6 חדרים ברחוב השלושים ושלושה, בשטח בנוי של 355 מ"ר, תמורת מחיר של לא פחות מ-9.82 מיליון שקל.
בית הספר היסודי ממ"ד "מורשה" תורני - שכונת הדר גנים, פתח תקווה
בית הספר היסודי מורשה נחשב לאחד ממוסדות החינוך הממלכתיים-דתיים המובילים בעיר פתח תקווה. על פי אתר מדלן, דירוגו של בית הספר זינק בבחינות המיצ"ב האחרונות ב-30 נקודות. המוסד החינוכי ממוקם בשכונת הדר גנים-עמישב, בחלקה הדרום-מזרחי של העיר. שכונת הדר גנים מאופיינת באוכלוסייה של משפחות צעירות בעלות צביון דתי-לאומי, לצד מיעוט חילוני וחרדי.
לדברי גרינברג, "הבנייה בשכונת הדר גנים רוויה בעיקרה, לרוב במבני מגורים בני 4-8 קומות. בשכונה קיימים מתנ"ס ובריכת שחייה. מחירי הדירות באזור נוחים ביחס לאזורים אחרים בפתח תקווה - דירות ארבעה חדרים יד שנייה נמכרות בכ-1.4 מיליון שקל בממוצע ודירות ארבעה חדרים חדשות נמכרות בכ-1.65 מיליון שקל בממוצע".
כיום השכונה מתרחבת לכיוון דרום (שכונת גני הדר), שם מוקמים מספר פרויקטים חדשים במיקום נגיש ליד היציאה לכביש 471 (מכבית). "למגזר הדתי יש חשיבות מאוד גדולה לבתי הספר. שכונה הכוללת בית ספר דתי ברמה גבוהה, תהפוך לפופולרית - תלוי כמובן בזרם וברמת הדתיות של בית הספר", מציינת עפרה חדד, סמנכ"לית בחברת יורו ישראל הבונה באזור.
לדבריה, "במקרה של שכונת הדר גנים, יש ביקושים מאוד גבוהים וקשיחים לדירות בשכונה בשל בית הספר מורשה. מעבר לכך, דירות הממוקמות בטבעת הראשונה מבית הספר יהיו במקרה של שכונת הדר גנים יקרות יותר".
בית הספר היסודי "אוסישקין" - אזור מרכז העיר דרום, כפר סבא
בית הספר היסודי אוסישקין בכפר סבא הוא הראשון בעי והוקם בתחילת שנות ה-40 של המאה הקודמת. לאחרונה חגג 75 שנים להיווסדו. תולדותיו של בית הספר שזורים בתולדותיה של כפר סבא, ועד היום הוא נחשב לאחד הטובים באזור השרון.
בבחינות המיצ"ב עומד דירוג בית הספר על פי אתר מדלן על 85 והוא מדורג במקום השני בכפר סבא. מבנה בית הספר תוכנן על ידי אריה שרון, אדריכל זוכה פרס ישראל, שמפורסם בזכות "תוכנית שרון" - תוכנית המתאר הארצית הראשונה של מדינת ישראל. הוא ממוקם ברחוב רוטשילד, מדרום למרכז העיר.
מדובר באזור ותיק הנחשב לאחד המבוקשים והאיכותיים בכפר סבא, ותושביו נהנים מקרבה לתחנת הרכבת ולכביש 531 וכן ממרחק הליכה למרכז העיר. על פי הבדיקה, רוב מבני המגורים בשכונה הוקמו בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת. אלא שלמרות המיקום הנגיש והרמה הסוציו-אקונומית הגבוהה, בשלב מסוים הועם זוהרה של השכונה, במקביל לתהליך התבגרות של משקי הבית.
יחד עם זאת, בשנים האחרונות האזור זוכה לפריחה מחודשת, דרך כניסה של משפחות צעירות והתנעה של מספר פרויקטים נדל"ניים חדשים, רובם במסגרת של התחדשות עירונית (בעיקר תמ"א 38, הן במסלול חיזוק ומיגון מבנים והן במסלול הריסה ובנייה מחדש).
על פי בדיקת סביבות מגורים, מחירן של דירות ארבעה חדרים נע בטווח שבין 1.6 מיליון שקל לשני מיליון שקל, בהתאם למאפייני הנכס ומיקומו. המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים מיד שנייה עומד על כ-1.77 מיליון שקל.
מנתוני רשות המסים עולה כי עסקת נדל"ן שבוצעה לאחרונה באזור כללה מכירה של דירת ארבעה חדרים בקומה השלישית מתוך 4 קומות בבניין משותף שהוקם בשנות ה-70 ברחוב אימבר, בשטח של 81 מ"ר תמורת מחיר של 1.9 מיליון שקל.
תיכון "אורט טכניקום" - שכונת ארלוזורוב, גבעתיים
תיכון אורט טכניקום בגבעתיים מוביל את רשת אורט בישראל בשיעור הזכאות לבגרות, עם כ-98%. בבית הספר כ-600 תלמידים, והממוצע בכיתה נמוך יחסית - כ-28. באורט טכניקום מוצעות מספר מגמות לימוד, ביניהן הנדסת מחשבים, הנדסת אלקטרוניקה ואמנות בהתמחות עיצוב גרפי.
לדברי גרינברג, "בית הספר מצוי בשכונת ארלוזורוב שממזרח למרכז גבעתיים - אחת השכונות הוותיקות בעיר אשר הוקמה בשנות ה-30 של המאה הקדומת. מדובר בשכונה שקטה ובעלת צביון כפרי וקהילתי, אך בה בעת בעלת נגישות גבוהה לקניון גבעתיים ולמרכז העיר, וכן לנתיבי איילון ולתחנת רכבת השלום".
עוד הוא אומר כי האוכלוסייה בשכונה איכותית ומגוונת: "רוב משקי הבית מורכבים ממשפחות צעירות, אך קיים חלק לא מבוטל של משפחות בוגרות יותר, קשישים ורווקים", כך לדבריו. זאת ועוד, בארלוזורוב לא קיימות עתודות קרקע לפיתוח, אך כיום מקודמים בה למעלה מ-20 פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38.
על פי הבדיקה, מחיר דירות ארבעה חדרים חדשות בבניינים שעברו תמ"א 38 עומד על כ-2.6 מיליון שקל בממוצע; מחירה של דירת שלושה חדרים בבניין ותיק עומד על 1.75 מיליון שקל בממוצע. באחרונה נמכרה דירת שישה חדרים חדשה בקומה השנייה מתוך 12 קומות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב ריינס, בשטח של 136 מ"ר עם שתי חניות צמודות, תמורת 4.175 מיליון שקל.
בית ספר יסודי "יגאל אלון" - רמתיים, הוד השרון
בית הספר היסודי יגאל אלון נמצא במקום הראשון מבין כל בתי הספר היסודיים בהוד השרון בדירוג המיצ"ב האחרון שנערך, עם ציון 90. הוא הוקם לפני כ-30 שנה בלב שכונת רמתיים ואכלס למעלה מ-700 תלמידים.
רמתיים היא אחת מארבע המושבות הוותיקות שאוחדו ומרכיבות את הוד השרון של ימינו. השכונה מהווה חלק חשוב ממרכז העיר, וצמודה לדרך רמתיים - עורק התחבורה הראשי של הוד השרון. היא מאופיינת בבנייה רוויה לצד בתים צמודי קרקע.
הבתים צמודי הקרקע מאוכלסים לרוב על ידי תושבים ותיקים, ובנייני המגורים המשותפים על ידי משקי בית בחתך גילאי צעיר יותר. הדירוג הסוציו-אקונומי בשכונה הוא גבוה - 8 מתוך 10 - והיא אחת השכונות הבודדות בארץ שבהן למעלה מ-40% מהתושבים הם אקדמאים.
אף שאין ברמתיים עתודות קרקע לפיתוח, מוקמים בה כמה פרויקטים חדשים בבנייה רוויה, כולל מגדלים בני 20 קומות. לדברי גרינברג, מחיר דירת ארבעה חדרים חדשה בשכונה עומד על ממוצע של 1.95 מיליון שקל, ודירות שלושה חדרים ישנות נמכרת בכ-1.43 מיליון שקל.
עוד עולה מהבדיקה כי בתים צמודי קרקע מודרניים נמכרים בטווח שבין 3-5.5 מיליון שקל. באשר לעסקת נדל"ן שנעשתה לאחרונה בשכונה, מנתוני רשות המסים עולה כי בית דו-משפחתי שנבנה בשנת 2000, הכולל שישה חדרים בשטח בנוי של 230 מ"ר, נמכר ב-3.47 מיליון שקל.
חטיבת הביניים "בן צבי" - מרכז העיר, קריית אונו
לחטיבת הביניים בן צבי, שפועלת במרכז העיר קריית אונו, דירוג 100 מושלם בשני מבחני המיצ"ב האחרונים, זאת על פי אתר מדלן. בבית הספר לומדים 705 תלמידים, ובכל אחת מהכיתות ישנם שני מחנכים האמונים על ליווי והעצמה של 18 תלמידים.
גרינברג מציין כי האזור הוותיק בו ממוקם בית הספר עובר תהליך התחדשות עירונית, וקיימים בו מספר פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 אשר חלקם כבר אוכלסו. "על דירת ארבעה חדרים חדשה, במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, תשלמו כ-2.15 מיליון שקל בממוצע", הוא אומר.
לדבריו, "הפרויקטים החדשים מושכים זוגות צעירים ומשפרי דיור מבוססים מכל מרחב בקעת אונו וכן מאזור תל אביב וגבעתיים". על פי נתוני רשות המסים, באחרונה נמכרה דירת ארבעה חדרים חדשה בקומה ה-13 במגדל מגורים בשטח של 120 מ"ר תמורת 2.125 מיליון שקל.
"תיכון חדש" - מתחם שבעת הכוכבים / שכונת גליל ים החדשה, הרצליה
תיכון חדש באזור מתחם שבעת הכוכבים בהרצליה הוקם בשנת 2000, ושיעור הזכאים לבגרות בקרב תלמידי בית הספר עומד על 93%. לדברי גרינברג, בית הספר מאופיין בחדשנות ומיישם תפיסות פדגוגיות פלורליסטיות. התיכון ממוקם ממערב למרכז העיר, לא רחוק מקניון שבעת הכוכבים וממול לשכונת גליל ים החדשה.
שכונת גליל ים עתידה לכלול כ-4,000 יחידות דיור חדשות על קרקעות הסמוכות לקיבוץ גליל ים, וחלקה מיועד לדיור להשכרה לטווח ארוך לזכאי משרד הבינוי והשיכון. לא רחוק משם, לכיוון נתיבי איילון, יוקם פרויקט במסגרת של תוכנית מחיר למשתכן, גם הוא לזכאים חסרי דירה שיוכלו לקנות דירות במחיר מוזל. השכונה תחבר את חלקיה המערביים והמזרחיים של העיר.
מהבדיקה עולה כי דירת ארבעה חדרים חדשה במתחם שנבנה בימים אלה עולה כ-2.9 מיליון שקל ודירת חמישה חדרים כ-3.5 מיליון שקל. לשם השוואה, על פי מדד אתר מדלן, מחיר ממוצע של דירה בהרצליה (שקלול של דירות חדשה ודירות מיד שנייה) עומד על כ-2.5 מיליון שקל.
מניתוח נתוני אתר רשות המסים עולה כי עסקת נדל"ן אחרונה שנעשתה בשכונת גליל ים החדשה כללה מכירה של דירת חמישה חדרים חדשה בקומה הראשונה מתוך 11 קומות בבניין משותף תמורת מחיר של כ-3.65 מיליון שקל.
תיכון שהם
שהם הוא מהיישובים המובילים בארץ בהישגים הפדגוגיים, בעיקר בזכות תיכון שהם, שבו שיעור הזכאות לבגרות עומד על 94%. זהו התיכון היחיד ביישוב, שבו מתגוררים כ-20 אלף תושבים, והוא לבדו מאכלס כ-1,100 תלמידים בכיתות י'-י"ב.
"היישוב שהם מהווה סמל סטטוס, ובשל מחירי הדיור הגבוהים יחסית המאפיינים אותו הוא מושך בעיקר משפרי דיור". אומר גרינברג, "היישוב מאופיין במגורי איכות, אוכלוסייה חזקה (דירוג סוציו-אקונומי של 8 מתוך 10) ומיקום מרכזי ונגיש בלב המדינה. עתודות הקרקע בשהם אוזלות במהירות, ועל אחת האחרונות שבהן נבנית כיום בצפון היישוב שכונת כרמים, שתכלול כ-700 יחידות דיור במבני מגורים נמוכים יחסית (לרוב 3-5 קומות), בהתאם לצביונה הכפרי והירוק של שהם".
על פי הבדיקה של חברת סביבות מגורים, דירות חמישה חדרים חדשות בשכונת כרמים נמכרות בכ-2.8 מיליון שקל בממוצע. באשר לעסקת נדל"ן שנעשתה לאחרונה, מנתוני רשות המסים עולה כי דירת שלושה חדרים חדשה בקומה הראשונה מתוך שלוש קומות בבניין משותף בשכונת כרמים, בשטח של 80 מ"ר, נמכרה ב-1.825 מיליון שקל.
