להוזיל את ריבית המשכנתא: האתגר הגדול של הלווים
העלייה בריבית המשכנתאות והירידה בתחרות בין הבנקים מציבה אתגר כפול בפני הלווים – איך מוזילים את הריבית על ההלוואה? הנה כמה הצעות משכנתא שהתקבלו לאחרונה מהבנק וגם הדרך להוזיל אותם
סקירת בנק ישראל שפורסמה השבוע על העלייה בריבית המשכנתא, לא נותנת תקווה לנוטלי המשכנתאות.
מאז חודש מאי שנה שעברה, גדל שיעור הריבית על משכנתאות חדשות שנלקחות, בין 30-60 אחוזים.כך לדוגמה, נכון למאי שנה שעברה עמדה הריבית הממוצעת במסלול הריבית הקבועה הצמודה, על כ-2%, בחודש שעבר הריבית כבר עמדה על 3.35%. במסלול הריבית המשתנה הצמודה, עמדה הריבית הממוצעת במאי 2015 על 1.7% וביולי השנה היא הגיעה ל- 2.8%
בתרגום לכסף זה אומר שזוג שנוטל משכנתא ממוצעת כיום, ישלם לאורך חיי ההלוואה כמה עשרות אלפי שקלים יותר לעומת מי שלקח הלוואה דומה לפני כשנה.
העלייה בריבית, כפי שטוענים בבנק ישראל, נובעת משתי סיבות עיקריות: האחת, עלות גיוס ההון של הבנקים, הון המשמש אותם למתן הלוואות המשכנתא. המחיר עבור הכסף שמשמש להלוואות התייקר, ולכן העלייה במחיר מגולגלת הלאה ללווים.
הסיבה הנוספת היא העלייה בסיכון של הלווים שמבקשים כיום הלוואה גדולה יותר, לתקופה ארוכה יותר , בעוד מחירי הדירות ממשיכים לעלות. המציאות הזו, לטענת בנק ישראל, מחייבת את הבנקים לתמחר את ההלוואות קצת יותר ביוקר ולגלם את הסיכון הזה - בריבית.
ואולם נראה כי קיימת גם סיבה נוספת לעלייה בריבית והיא הירידה בתחרות בין הבנקים. שוק המשכנתאות היה ידוע במשך שנים כשוק תחרותי מאוד – מציאות יוצאת דופן בענף הבנקאות הריכוזי שיש בו מעט מאוד תזוזות של לקוחות.
כל מי שמעוניין לקחת משכנתא, יכול לעשות "שופינג" בכמה בנקים ולהשוות בין ההצעות השונות. עד לאחרונה זה עבד לא רע ומי שבאמת ידע להתמקח ולנצל את התחרותיות יכול היה לקבל ריבית מוזלת (כמובן בהתחשב בנתוניו האישיים).
המציאות הזו השתנתה. הבנקים כבר לא ממש רודפים אחרי הלקוחות. מכסת הלוואות המשכנתא שהם יכולים לתת מבלי להידרש לשלם על הכסף יותר, כדי לעמוד בהלימות ההון שבנק ישראל דורש מהם – הולכת ומתמלאת.
מקרים רבים מהתקופה האחרונה מלמדים שבמקביל לעלייה בריבית, הבנקים גם לא מתרגשים מהצעות מתחרות בריבית מעט זולה יותר שמציגים להם לקוחות. "לא מתאים לכם? אין בעיה, תקחו בבנק אחר" - זו תשובה שנשמעת כבר יותר ויותר, בעוד בעבר הבנקים "נלחמו" כמעט על כל לקוח.
מנגד, בבנק ישראל טוענים כי השוק עדיין תחרותי ולא חל שינוי במרכיביו.
הצעה לא אטרקטיבית
למרות שבמציאות הנוכחית קשה יותר להשיג הצעה אטרקטיבית, בטח כאשר רוב הציבור גם כך לא מבין הרבה בתחום המשכנתאות, עדיין אסור לוותר על ביצוע סקר שוק והשוואת הצעות.
בעזרת עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG יעוץ משכנתאות, ניתחנו 3 הצעות שקיבלו לאחרונה מבקשי משכנתא. אלו מוכיחות עד כמה חשוב לבצע סקר שוק מקיף ככל הניתן.
הצעה א'
סכום ההלוואה: 815,000 שקל
תקופת ההחזר: 17 שנה
אחוז מימון משווי הנכס: 60%
תמהיל: כ-70% במסלול ריבית קבועה לא צמודה, השאר במסלול ריבית הפריים.
הריבית הקבועה לא צמודה ל-17 שנה, אותה הציע הבנק, עמדה על 4.3%, כאשר הריבית שניתן לקבל בשוק עומדת על 3.9%.
בריבית הפריים הציע הבנק פריים מינוס 0.2% - נכון להיום 1.4%, בעוד לדברי קמינסקי ניתן למצוא ריבית משופרת של אפילו פריים מינוס 0.6% - נכון להיום, אחוז אחד.
על פי תמהיל הבנק, ההחזר הכולל הצמדה עומד על 1,180,581 שקל, אולם על פי הריבית שניתן לקבל בשוק, אפשר להוזיל את התשלום החודשי ב - 162 שקל בשלב הראשון.
שיפור הריביות בלבד, במקרה זה, עשוי לחסוך ללווים כ-63 אלף שקל לאורך חיי המשכנתא. בניית תמהיל שונה עשויה לחסוך סכום גדול יותר שמתקרב ל-100 אלף שקל.
הצעה ב'
סכום ההלוואה: 840,000 שקל
תקופת ההחזר: 30 שנה
אחוז מימון משווי הנכס: 65%
תמהיל: כ-40% מהסכום במסלול ריבית קבועה צמודת מדד. השאר, בריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד.
הריבית אותה הציע הבנק במסלול משתנה כל 5 שנים צמודה למדד, עומדת על 6%, כאשר ניתן לקבל את אותו המסלול בריבית של 3%. במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד, הבנק הציע ריבית של 4%, כאשר ניתן לקבל ריבית של 3.5%.
על פי התמהיל והריביות שהציע הבנק, ההחזר הכולל של המשכנתא, כולל הצמדה, יעמוד על 2,099,562 שקל, בעוד ניתן להוזיל את ההחזר בכ-400 אלף שקל – הוזלה של כ-850 שקל בהחזר החודשי.
הצעה ג':
סכום ההלוואה: 840,000
תקופת ההחזר: 20 שנה
אחוז מימון משווי הנכס: 75%
תמהיל: כ-40% מהסכום במסלול ריבית קבועה צמודת מדד. השאר, בריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד.
התמהיל בהלוואה זו דומה למקרה הקודם, אלא שכאן תקופת ההלוואה קצרה ב-10 שנים ואחוז המימון גבוה יותר.
הריבית אותה הציע הבנק במסלול הריבית המשתנה כל 5, צמודה למדד, עומדת על 5.3%, כאשר ניתן לקבל את אותו המסלול בריבית של 3%.
במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד ל-20 שנה, הבנק הציע ריבית של 4.9%, כאשר ניתן לקבל ריבית של 3.4%.
על פי התמהיל והריביות שהציע הבנק, ההחזר הכולל של המשכנתא, כולל הצמדה, יעמוד על 1,568,956 שקל – אותם ניתן להוזיל בכ-240 אלף שקל בקבלת ריבית נמוכה יותר, הקלה של יותר מ-800 שקל בהחזר החודשי.
גם כאן תמהיל אלטרנטיבי הכולל שילוב מסלול הפריים בכשליש מההלוואה, יכול לחסוך כ-200 אלף שקל נוספים לאורך חיי ההלוואה.
להתמקח על הדבר הנכון
אז מה חשוב לדעת כדי לנסות הוזיל את הריבית, לפני שלוקחים משכנתא?
לא רבים מודעים לכך אך ישנו הבדל גדול בין סניפים שונים של אותו הבנק, שלא לדבר על הבנקים השונים. "נוטלי המשכנתאות חושבים שלבנק יש מחירון אחיד המחייב את כל הסניפים של אותו הבנק, אולם בפועל זה לא כך. לכל סניף, ולכל מחוז, יש אוטונומיה לקבוע את 'גבולות הגיזרה' אותן הוא מציע ללקוח על פי שיקולים שונים כמו אזור המגורים, עמידה ביעדים של הבנק ועוד", אומר קמינסקי.
עניין חושב נוסף הוא בניית תמהיל המשכנתא. לעיתים בניית תמהיל נכון חשובה יותר מאשר הריביות המוצעות. בניית תמהיל המבוססת על צרכי מבקש ההלוואה, יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים של הבדל. בכל בניית משכנתא יש לקחת בחשבון גם צרכים עתידיים כמו רצון להחליף דירה בעוד מספר שנים כאשר המשפחה תתרחב, יכולת החזר עתידית, כספים ממקורות שונים שצפויים להגיע כגון קרנות השתלמות שיפתחו, ירושות וכו'.
חשוב לשים לב לכך שישנם עשרות מסלולים שונים, צמודים ושאינם צמודים למדד, שלמרבית הציבור אינם מובנים. "היות וכל בנק וכל סניף מציע תמהיל אחר, קשה מאוד להשוות ביניהם ולקבל החלטה מושכלת באיזה סניף לקחת את המשכנתא", אומר קמינסקי.
גם אם אתם צרכנים נבונים והולכים להתמקח עם הבנק - חשוב לדעת גם על מה להתמקח. "במקרים רבים גם אם מנסים להתמקח עם הבנק, לעיתים קרובות מתמקחים על נושא אחד מבלי להבין את משמעותם של שאר מרכיבי המשכנתא ואת משמעות החיסכון הכספי שאפשר להשיג", אומר קמינסקי. כך לדבריו, מרבית נוטלי המשכנתא מתמקחים על ריבית הפריים המהווה עד שליש מהמשכנתא ומקבלים ריביות גבוהות בשאר המסלולים, במקום לנהל מיקוח בראיה כוללת.
עוד במשכנתאות: מסייעים להגיע לדירה
לפנייה לכתב/ת 
