מחקר: "ירידת הריבית הקלה על רוכשי הדירות"
מחקר מפתיע טוען שבעקבות ירידת הריבית והגידול בהכנסות משקי הבית, לישראלים קל יותר לשלם משכנתא בהשוואה לעבר. בחיפה, בקריות, בשרון ובדרום השתפרה יכולת הרכישה. אך יש גם אזהרה לגבי שינוי כיוון בעתיד
האם נמצא ההסבר לכך שלמרות מחירי הדיור הגבוהים - הישראלים ממשיכים לקנות דירות? מחקר חדש שהגיע לידי ynet מצא: היכולת לשלם משכנתא דווקא השתפרה בשנים האחרונות. הבעיה היא עליית הריבית - שעלולה להוביל את עשירוני הביניים לחדלות פירעון.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
"אני לא מאשים קבלן שרוצה לחסוך"
3,200 דירות בצריפין, 2,000 דירות בנתיבות
בכירים באוצר: לא להטיל מס על 3 דירות
מודל שפותח במסגרת התוכנית לכלכלנים חברתיים של המכללה החברתית-כלכלית וקרן ברל כצנלסון, מצא כי הירידה בשיעור הריבית והעלייה בהכנסות משקי הבית הביאו ליציבות ואף לשיפור בנשיגות הדיור (Housing Affordability) - על אף העלייה במחירי הדירות. עם זאת, מראה המודל כי עלייה של כ-1.5% בריבית המשכנתאות עלולה להכניס את משקי הבית מעשירוני הביניים, אשר נטלו משכנתאות, לסיכון גבוה לחדלות פירעון.
התוכנית לכלכלנים חברתיים כוללת סטודנטים לכלכלה מהאוניברסיטה העברית ומאוניברסיטת תל-אביב, שמתמחים בכתיבת פרויקטים כלכליים תומכי מדיניות בשיתוף עם משרדי ממשלה ורשויות מקומיות. במסגרת שיתוף הפעולה עם המכון לרפורמות מבניות, פיתחו את מודל נשיגות הדיור, שמשמעותו היכולת לרכוש דירה בתנאי השוק. המודל משקלל את תנאי השוק (מחיר הדירות וגובה ריבית המשכנתאות), משך וגודל המשכנתא הממוצעות תחת מגבלות המינוף של בנק ישראל וההכנסה נטו למשק הבית.
נשיגות גבוהה מוגדרת כך שההוצאה על החזר חודשי למשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה למשק בית עומדת על 30% ומטה; נשיגות בינונית - כאשר ההוצאה על החזר חודשי למשכנתא עומדת על 30%-50% מההכנסה הפנויה למשק הבית; ונשיגות נמוכה - כאשר משק הבית יאלץ להוציא מעל 50% מהכנסתו הפנויה על החזר חודשי למשכנתא אם ירכוש דירה.
עוד עולה מהממצאים כי למרות שנרשמה עלייה במחירי הדיור, היכולת של משקי הבית לשלם משכנתא בתנאי השוק הייתה ונשארה בטווח נשיגות בינונית בעשור האחרון, הודות לעלייה בהכנסות משקי הבית ולירידה בריבית.
על פי מדד מספר המשכורות הממוצעות לדירה של משרד הבינוי והשיכון, כיום דרושות יותר משכורות כדי לרכוש דירה מבעבר. כאן נוצר, בעצם, פער מול המודל. עורכי המחקר מסבירים כי הפער נובע מהעובדה שהמודל משקלל את ירידת הריבית ומדד מספר המשכורות של משרד הבינוי והשיכון לא מבצע שקלול זה. בנוסף, המודל בודק את ההכנסה למשק בית, בעוד שמשרד הבינוי והשיכון בודק את השכר הממוצע במשק.
יותר קשה לקנות בת"א, קל ביותר בחיפה
בפילוח לעשירונים ולערים הגדולות, הממצאים מראים כי מי שיש לו נשיגות גבוהה לרכישת דירה בתנאי השוק מתגורר בעיקר בחיפה. לדוגמא, משק בית בעשירון החמישי בחיפה יוציא 30% מהכנסתו על החזר חודשי למשכנתא. בירושלים, לעומת זאת, יהיה לו הרבה יותר קשה לקנות דירה, שכן יוציא על ההחזר 51% מההכנסה; ואם יקנה דירה בתל-אביב יאלץ להוציא 70% מהכנסתו הפנויה על ההחזר החודשי למשכנתא, כך שיימצא בתחום הנשיגות הנמוכה.
עורכי המחקר מסבירים כי הפער בין הערים נובע הן ממחירי הדיור השונים והן מהפערים בהכנסות משקי הבית. "כלומר, בחישוב שקללנו את הפערים בהכנסות בין הערים, כך שהכנסותיו של משק בית בעשירון החמישי בירושלים נמוכות מהכנסותיו של משק בית בעשירון החמישי בתל-אביב, ובמקביל מחירי הדיור מולם עומד משק הבית נמוכים יותר", כך לדברי עורכי המחקר.
עורכי המחקר, הסטודנטים בר הודיש, מאיה מילר, בר וייס ויובל אביגדור, בהנחיית אלי גרשנקרוין ובליווי של בוגר התוכנית גל בן חורין, מסיקים ממנו כי הירידה בשיעור הריבית והעלייה בהכנסה למשק בית הביאו ליציבות ואף לשיפור בנשׂיגות הדיור, על אף העלייה במחירי הדיור.
עוד הם מסיקים כי לשיעורי הריבית למשכנתאות השפעה משמעותית על נשׂיגות הדיור בכלל ועל עשירוני הביניים בפרט. "למעשה, עלייה של כ-1.5% בריבית המשכנתאות עלולה להכניס את משקי הבית מעשירוני הביניים, אשר נטלו משכנתאות בסביבת השוק הנוכחי, לסיכון גבוה לחדלות פירעון".
בנוסף מצאו החוקרים כי נשׂיגות הדיור בתל-אביב ובירושלים הורעה באופן ניכר, ולעומת זאת כאמור חל שיפור בנשׂיגות הדיור בחיפה, בקריות, בשרון ובדרום הארץ. "מנגד, יש לציין כי יכולתו של מעמד הביניים להשיג את ההון העצמי הנדרש נשחקה, ככל הנראה כתוצאה משחיקה בשכר הריאלי", הם מבהירים.
היכולת לגייס הון עצמי לוקחת יותר זמן
עוד עולה מהממצאים כי מצבם של עשירוני הביניים הורע בעשור האחרון, וכיום נדרשים להם יותר חודשים כדי להגיע להון עצמי הנדרש ללקיחת משכנתא. מצבו של העשירון השני השתפר במקצת, וכיום דרושים מעט פחות חודשים כדי להגיע ל-30% מערך הנכס. עם זאת, חשוב לציין כי כדי לגייס סכום זה על הזוג הצעיר הישראלי לעבוד שנים רבות יותר או לקבל עזרה כספית גדולה יותר מהוריו.
למעשה, בעקבות הגידול בהון העצמי, גיל רוכשי הדירות עולה בהתמדה בשנים האחרונות, וזוגות צעירים רבים גרים בשכירות שנים רבות יותר ואף ממשיכים לדור תחת קורת גג הוריהם. נכון שבעקבות ירידת הריבית בשנים האחרונות קל יותר לשלם את המשכנתא, אך במקום שכספיו של הזוג הצעיר יופנו לחסכונות או לשיפור איכות חייו - הם מופנים לדירת המגורים.
מילר, מעורכות המחקר, מסבירה כי אכן סוגיית ההון העצמי מהותית לנשיגות הדיור. "במחקר אפשר לראות מגמה של קושי בצבירת ההון העצמי בעשירוני הביניים. כלומר, על אף עליית ההכנסות למשק בית, אכן לוקח למשקי בית בעשירונים 6 ו-7 יותר זמן לחסוך את ההון העצמי הדרוש", היא מסבירה.
לדבריה, "ברור שלא כל עשירון יכול לשים בצד 30% מההכנסה החודשית שלו. יש מחקרים רבים שעוסקים בשיעור החיסכון של משקי בית בעשירונים שונים ומראים ששיעור זה בעשירונים נמוכים נמוך בהרבה, אך אנו העדפנו לשמור על פשטות המדד. הייחוד במחקר הוא בהתמקדות בהחזר החודשי כפונקציה של תנאי השוק - ולא בפרק הזמן הדרוש לצבירת הון עצמי".
