בלי עוגמות נפש: כך תבחרו יזם לתמ"א 38
וגם שמאי, אדריכל, עו"ד, מפקח ונציג דיירים - פרויקט התחדשות עירונית שיוזמים הדיירים מורכב וסבוך, לפניכם צעדים שיקלו עליכם בתהליך
תהליך תמ"א 38 מורכב וסבוך מבחינה רגולטורית, אך גם עבור הדיירים מדובר במשאב זמן לא קטן. אחת הדרכים להקל ולייעל את חיי הדיירים היא לבחור את היזם המתאים לתוכנית, ובכך להימנע מעוגמות נפש, מזמן המתנה ממושך ומתקלות בהמשך הדרך.
מדריכים נוספים במדור בית ישראלי :
תמ"א 38: כך תבחרו את נציג הדיירים
מכרז יזמים: הדרך הנכונה לביצוע תמ"א 38
ההגנה שתציל אתכם: ממה להיזהר בתמ"א 38
אז איך בוחרים יזם? כשדיירים מחליטים ליזום תהליך תמ"א בבניין, עליהם לשקול ברצינות פנייה ליזם גדול בשוק, ולהימנע מהתקשרות עם יזמים קטנים. השוק הפרוץ מאפשר כניסה ליזמים שלא תמיד אמינים. מומלץ לבדוק את הניסיון של היזם בתחום: כמה פרויקטים בביצוע, כמה בהיתר בנייה, כמה דירות נמסרו וכיוב'. לעתים, דיירים אף פונים לדיירים שקיבלו דירה ומבקשים את חוות דעתם.
חשוב למצוא יזם שניתן לתת בו אמון. חלק מהאמון הוא האיתנות הפיננסית שיש לרוב ליזמים הגדולים. האיתנות הפיננסית מאפשרת ליזם לתת יותר לדיירים בתהליך המו"מ. חיסרון נוסף של יזם קטן הוא הסיכון הקיים שלפיו היזם עלול להעביר את הפרויקט ליזם אחר. חשוב לשים לב שליזם הנבחר אין אפשרות יציאה כזו במסגרת החוזה.
איתנות פיננסית באה לידי ביטוי גם באשראי הבנקאי שמקבלים היזמים הגדולים, תנאי אשראי באחוז רווחיות נמוך וליווי צמוד של בנק שמאמין בהיתכנות הפרויקט. כמו כן, כדאי לדעת שליזם גדול יש יתרונות מובהקים בהשגת מחירים משתלמים יותר מהספקים - ואת הוזלת העלויות הוא יכול לגלגל לדיירים במו"מ על הזכויות.
במקרים מסוימים ניתן למצוא יזם שהוא גם הקבלן המבצע, ואז היתרונות בולטים אף יותר. חברה כזו מצמצמת עלויות, והדיירים לא צריכים להתנהל מול מספר גורמים ולצוף בבירוקרטיה. למעשה, כל ההתנהלות נעשית מול גוף אחד בלבד. כמו כן, ליזם גדול יש אפשרות טובה יותר לבצע הערכת עלויות לפרויקט - הוא יכול לתמחר אותו באופן שקול וקרוב לוודאי שייקח פחות סיכונים.
באשר להתנהלות מול רשות מקומית, גוף גדול ומסודר שיש לו ניסיון של מספר פרויקטים יתנהל טוב יותר מיזם קטן ויקדם את הפרויקט יותר ביעילות. אל תשכחו לבדוק את הביטחונות והערבויות של היזם, ולוודא שקיים יועץ ביטוחי שיכול לייעץ ולבחון את ההתחייבות של היזם אל מול הערבויות במימון הפרויקט כולו, בתשלומי שכר דירה וכו'.
בחרנו יזם, מה עכשיו?
מומלץ לדיירים להשקיע כמה אלפי שקלים כדי לשכור שמאי ואדריכל מטעמם, לפני התקשרות עם היזם. אלו יוכלו להגיש דו"ח מפורט לדיירים על מהות הפרויקט, להבהיר מה הזכויות המגיעות להם על פי הקרקע הספציפית, מה שולי הרווח הראויים ליזם ועוד. כל אלו יהיו יעילים מאוד עבור הדיירים במו"מ מול היזם.
חשוב גם שהדיירים יבחרו נציגות דיירים חזקה ודומיננטית, אך שתהיה לרוחם. לנציגות תפקיד משמעותי - היא זו שמנהלת את המו"מ מול היזם עבורם, ולכן חשוב שידעו לייצר שיח חיובי בשני הכיוונים. לאחר בחירת אדריכל, שמאי ויזם, יש לבחור עו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית. לעתים דיירים בוחרים בעו"ד מתחום הנדל"ן הכללי, אבל עדיף שמי שמטפל בפרויקט יהיה מעורה ברגולציה של התחדשות עירונית - וכך לא יתבזבז הרבה משכר הטרחה.
אגב שכר טרחה, חשוב לנהל גם על הנושא הזה מו"מ. לעתים עורכי דין "סוחטים" את הדיירים וכל תמורה עודפת באה על חשבונם. חשוב לבדוק מה שכר הטרחה המקובל בשוק ולנהל מו"מ חכם בעניין זה. במקרים מסוימים עורכי הדין מחליטים לעשות "שופינג יזמים", ופונים ליזם שייתן להם את העמלה הגדולה ביותר על סגירת הפרויקט - ולא בהכרח לפי טיבם.
בכלל, לפני יציאה לפרויקט ובחירת כל היועצים הרלוונטיים, חשוב לגייס מפקח פרויקט איכותי ומנוסה שיוכל לנהל ולפקח על הנעשה בשטח. תפקידו של המפקח הוא להציף בעיות בתקנים או בהתחייבויות מול הדיירים, ולנהל לגביהם מו"מ מול היזם והקבלן. נציגות דיירים לא מנוסה מספיק בתחום כדי לעשות זאת, מה גם שזה דורש זמן רב.
שימו לב: עסקאות תמ"א בבסיסיהן יוצרות א-סימטריה בתמורה שהן מעניקות לדיירים, ותמיד יהיה דייר שירגיש מקופח. כדי לפתור סוגיות כאלו ללא סכסוכים, מומלץ לבקש מהיזם להכניס לתמונה שמאי מטעמו שיוכל ליישב את הדברים באופן מקצועי.
ובכלל, שקיפות חשובה עד מאוד בתהליכים מורכבים ומהותיים כמו תמ"א. חשוב שנציגות הדיירים ביחד עם היזם יזמו אסיפות קבועות אחת לחודשיים לפחות, על מנת לעדכן בהתקדמות הפרויקט או לסיבות שאינו מתקדם. קורים מצבים רבים בהם הדיירים לא מעודכנים זמן מה ואז מגלים על החלטות שאינן לרוחם.
הכותב הוא מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת גבאי
לפנייה לכתב/ת 
