דו"ח: האוצר מקדם "תוכניות על הנייר"
דו"ח חדש של החברה להגנת הטבע מגדיר את יוזמת הממשלה לזירוז הקמת עשרות אלפי דירות "בלוף", וטוען כי תוכניות בנייה, שאושרו בהליך מזורז בוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור, לא יקודמו בשנים הקרובות. האוצר: "חובתנו לספק פתרונות למצוקת הדיור של הזוגות הצעירים"
פתרונות אמיתיים למצוקת הדיור או "מראית עין"? על השאלה הזו מבקש להשיב דו"ח חדש של החברה להגנת הטבע שמתפרסם היום (ג'), ובו מגדירים עורכי המחקר את אחד מהצעדים העיקריים של הממשלה לקידום תוכניות בנייה - "הבלוף הגדול של שר האוצר ומשבר הדיור".
צפו: היעדים שעומדים בפני הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור
לטענת עורכי המחקר, תוכניות בנייה הכוללות עשרות אלפי יחידות דיור קודמו ואושרו על ידי הוועדה - אף שיש בהן חסמים מהותיים שימנעו בנייה בשנים הקרובות. זאת, כך נכתב במחקר, "כדי ליצור מראית עין של קידום תוכניות למגורים, שהן לא יותר מאשר תוכניות על הנייר בלבד".
על פי השנתון של מינהל התכנון לשנת 2015, מספר יחידות הדיור שאושרו בשנה זו עמד על כ-99,514 יחידות דיור: 74,198 יחידות אושרו על ידי הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה ו-25,316 יחידות דיור אושרה בותמ"ל.
על פי יעדי התכנון שהציג שר האוצר, משה כחלון, הצפי של הותמ"ל לשנת 2016 הוא 38 אלף יחידות דיור מאושרות. בחלוקה למחוזות, במחוז צפון היעד עומד על 5,500 יחידות דיור; במחוז מרכז על 9,500 יחידות דיור; במחוז תל-אביב על 3,000 יחידות דיור; במחוז ירושלים על 1,500 יחידות דיור; ובמחוז דרום על 18,500 יחידות דיור.
אלא שבחברה להגנת הטבע טוענים כי "חוק הותמ"ל אינו מציע כל פתרון ממשי למצוקת הדיור. הפתרון הרצוי למצוקת הדיור הוא מימוש מאות אלפי יחידות דיור מאושרות אשר מעוכבות בשל חסמים שונים, לצד חיזוק מערכת התכנון הקיימת", אומרים בחברה להגנת הטבע, "זאת, על ידי חיזוק ועדות התכנון הקיימות ועידוד הליכי התחדשות עירונית".
עורכי המחקר מוסיפים כי "הותמ"ל מרוקן מתוכן את גופי התכנון הקיימים, שכן מדובר למעשה בהקמת מערכת תכנון חלופית, המציבה בראש סדרי העדיפויות את יוזמות הממשלה ותאגידי הבנייה הגדולים בישראל, על חשבון השלטון המקומי וכלל הציבור. הותמ"ל מהווה היום את אחד האיומים המשמעותיים ביותר על השטחים הפתוחים בישראל ועל דמותה של הארץ, לדור הנוכחי ולדורות הבאים".
"במקום לנצל את משבר הדיור, על ידי עלייה ברמת התכנון והזדמנות להתחדשות עירונית ופיתוח תחבורה בת קיימא, תוך הפניית המשאבים הנדרשים לוועדות התכנון הקיימות וחיזוקן, מופנה המאמץ להקמת ועדות תכנון חדשות, שמקדמות תכנון מהיר וירוד של שכונות פרבריות, מבוססות רכב פרטי", ממשיכים החוקרים.
לדבריהם, "תכנון זה פוגע ומצמצם את רווחת הדור הנוכחי ויחריף משמעותית את המשבר התחבורתי והסביבתי לדורות הבאים. יש לשמור על מערכת תכנון יעילה ודמוקרטית שאינה מבוזרת. תכנון כולל הוא אמצעי הכרחי להבטחת ניהול יעיל של משאב הקרקע ושמירת איכות החיים ואיכות הסביבה בישראל".
"קידום תוכניות בלי הבחנה, תוך הצגת מצג שווא של תכנון מהיר"
המטרה של חוק הותמ"ל היא לקדם מתחמי בנייה באופן מהיר כדי להגדיל את היצע יחידות הדיור. תוכנית מועדפת לדיור חלה על קרקע מדינה וכוללת לכל הפחות 750 יחידות דיור. אולם על פי הדו"ח, הוועדה "מקדמת תוכניות בלי הבחנה ומציגה בכך מצג שווא של הליך תכנון מהיר. בכך היא מחליפה את השלב שבו תוכנית תיתקל בקשיי מימוש, משלב התכנון לשלב הביצוע".
למעשה, מסבירים מחברי הדו"ח, כאשר הוועדה נתקלת במכשולים מורכבים בלו"ז הקצר שלה (סביבה, תשתיות תחבורה וכדומה), היא מטילה את האחריות לטיפול בהם על צוות מלווה ממשלתי, שפעילותו מתחילה לאחר אישור התוכנית. "זאת, במקום לפתור כמקובל את הסוגיות בהליך התכנון, ולפרט בתוך הוראות התוכנית את התנאים לביצוע שלבי התוכנית, אל מול החסמים השונים", כך לדברי עורכי המחקר.
כדוגמא מספקים זנזורי ובן דוד את ארבע התוכניות שאושרו בותמ"ל בשנת 2015, אשר כוללות יחד 25,316 יחידות דיור - תל השומר מרכז, תל השומר צפון, פרדס בחיסכון (אור יהודה) ומתחם מ-7 באשקלון. לדבריהם, עבור תוכניות אלה הוקם צוות מלווה שסמכויותיו אינן קבועות בחוק. "הסמכויות אשר ניתנו לו הן סמכויות תכנוניות הנוגעות להיבטים מהותיים בתוכנית, שרק חברי הוועדה מוסמכים להחליט לגביהם", נכתב בדו"ח.
החוקרים צוללים לתוככי התוכניות, ומגלים כי הצוות המלווה בכל תוכנית ותוכנית צריך לטפל בחסמי סביבה ותחבורה. כך, למשל, מצוין בדו"ח כי בתוכניות תל השומר (מרכז וצפון), שצפויות לכלול כ-13 אלף יחידות דיור, קיימת בעיה מהותית של זיהום קרקע ומים. מדובר בשטחים ששימשו את צה"ל, ועל פי ממצאים מצטברים, קיימים מוקדי זיהום קרקע ומים כבדים ונרחבים בתחומם. מחוות דעת מקצועית שהוגשה לוועדה, עולה כי הליכי סקירת השטח, לא כל שכן טיהורו, אורכים שנים רבות ומעורבים בהם מספר רב של גורמים ורשויות.
דוגמא נוספת היא תוכנית אפולוניה בהרצליה, שצפויה לכלול כ-3,000 יחידות דיור. בעבר שכן בשטח התוכנית מפעל תע"ש נוף ים, אשר התפנה מהמקום בשנת 1996. לדברי החוקרים, המפעל ופעילותו הותירו במקום תשתיות הרוסות וקרקע מזוהמת. מחוות דעת מקצועית שהוגשה לוועדה עולה כי עקב זיהום הקרקע והמים, ייתכנו השלכות על התכנון.
זאת מאחר שבשטחים מזוהמים לא תתאפשר בנייה למשך מספר שנים. כמו כן, יש צורך בטיפול בשטחים אלה על ידי הקמת מתקנים במיקומים שעלולים לסתור את התכנון לבנייה, וקיימת סכנה ששטחים מזוהמים ישפיעו על שטחים נוספים שכבר טוהרו.
החוקרים מתייחסים גם לתוכנית חיפה בת גלים, שצפויה לכלול כ-1,000 יחידות דיור, ומגדירים אותה "תוכנית הנכללת בסביבה חופית, במרקם עירוני מרובה בעלי עניין, כאשר הבסיס הצבאי באזור אינו צפוי להתפנות בעתיד הנראה לעין". לדבריהם, התנאים ליישום התוכנית הם פינוי המחנה הצבאי הקיים והשתתפות במימון שיקוע קו הרכבת בחזית הים העירונית.
אלא שעל פי הדו"ח, לא רק שהלו"ז לפינוי לא הוצג בפני קבינט הדיור - מדובר ב"אירוע שלא יתרחש בשנים הקרובות, ודאי לא בטווח הזמן הקבוע בחוק". לפיכך, נטען, העברת התוכנית למסלול ותמ"ל אינה עומדת במטרות הוועדה, וקידומה נועד ליצור מצג שווא של פתרונות למשבר הדיור".
"רק שיעור של 4%-10% מיחידות הדיור מוקצה להשכרה לטווח ארוך"
בתוכנית מועדפת לדיור, למעט במגזר הערבי, אמורות להיות 30% מסך יחידות הדיור דיור מיועדות להשכרה לטווח ארוך. בדו"ח של החברה להגנת הטבע נמצא כי התוכניות החדשות המקודמות בותמ"ל מתעלמות מחובה זו, בטענה כי אין לכך ישימות כלכלית.
על פי הממצאים, בחלק גדול מהתוכניות אין הקצאה כלל לדיור להשכרה, ובחלק מהתוכניות קיימת הקצאה בשיעור של בין 4% ל-10% בלבד לדיור להשכרה. לטענת זנזורי ובן דוד, המשמעות היא אובדן של כ-14 אלף יחידות דיור להשכרה בסך הכל.
כך, למשל, מדגימים מחברי הדו"ח כי בתוכנית מערב קריית גת הוחלט שיוקצו רק 10% ממספר יחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך, כלומר אובדן של כ-1,872 יחידות דיור להשכרה. בתוכנית רובע מנחם באר שבע הוחלט שיוקצו רק 4% ממספר יחידות הדיור להשכרה, כלומר אובדן של כ-1,400 יחידות דיור להשכרה.
בתכניות צריפין הוחלט שיוקצו רק 10% ממספר יחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך, כלומר אובדן של כ-1,440 יחידות דיור להשכרה. בתוכניות קריית אתא וקריית אתא צפון הוחלט שיוקצו 0% - כלומר אובדן של כ-5,100 יחידות דיור להשכרה.
עוד דוגמאות מהדו"ח: בתוכנית בת חפר הרחבה הוחלט שיוקצו 0% להשכרה, כלומר אובדן של כ-360 יחידות דיור להשכרה; בתוכנית אופקים הוחלט שיוקצו רק 15% ממספר יחידות הדיור להשכרה, כלומר אובדן של כ-1,395 יחידות; בתוכנית חיפה בת גלים הוחלט שיוקצו 0% ממספר יחידות הדיור להשכרה, כלומר אובדן של כ-300 יחידות; בתוכנית קצרין (רובע 12) הוחלט שיוקצו רק 10% ממספר יחידות הדיור להשכרה, כלומר אובדן של כ-360 יחידות דיור.
עוד טוען הדו"ח כי בעוד שבזמן כהונתו של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, תוכניות הבנייה במסגרת הותמ"ל כללו הקצאה של 30% יחידות דיור להשכרה - בקדנציה של שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, רק מחצית מהתוכניות מקצות כ-30% מיחידות הדיור להשכרה, והשאר אינן עומדות בדרישת החוק. כך, למשל, טוענים מחברי הדו"ח כי תוכניות רבות בקדנציה הנוכחית כוללות כ-10% יחידות דיור להשכרה, למשל בקצרין, צפת, נהריה, אופקים צריפין ועוד; כ-15% במעלות תרשיחא; וכ-20% בעכו ובאשקלון.
תגובות: "טענות החברה נועדו לשרת את האינטרסים שלה בלבד"
ממשרד האוצר, שבמסגרתו פועלים מטה הדיור, מינהל התכנון והחברה הממשלתית דירה להשכיר, נמסר בתגובה: "טענות החברה להגנת הטבע מעידות כי מדובר בדו"ח חובבני ומוטה אשר נועד לשרת את האינטרסים של החברה ואותם בלבד. עד היום הוכרזו תחת הוועדה למעלה מ-130 אלף יחידות דיור, מתוכן יותר מ-30 אלף יחידות דיור מיועדות להשכרה אשר מהוות כ-25% מסך יחידות הדיור.
"חובתה של הממשלה ושל משרד האוצר לספק פתרונות למצוקת הדיור של הזוגות הצעירים. רק הגדלה משמעותית של היצע הדירות וקיצור הבירוקרטיה ולוחות הזמנים הנדרשים לתכנון ובנייה יובילו להגדלת ההיצע ופתרון משבר הדיור. תוכניות הותמ"ל הן אלו המעניקות פעמים רבות את הפתרון לבעיות מורכבות כמו טיהור קרקעות מזוהמות ותוכניות המאושרות בבסיסי הצבא המתפנים.
"התנגדותה הקבועה של החברה להגנת הטבע רק ממחישה את הגישה המצערת אותה מובילה החברה להתנגדות גורפת לכל מתחם בנייה גדול, ובעצם לפתרון משבר הדיור. כל פעילות הותמ"ל היא בכפוף לשמירה על ערכי הטבע והסביבה".
באשר לטענות לגבי אחוז הדירות להשכרה לטווח ארוך המוקצה בתוכניות המאושרות בותמ"ל נמסר כי "לעתים יורד אחוז ההשכרה בשל בעיית כדאיות כללית, ואף על פי כן הותמ"ל הביא להגדלת מספר יחידות הדיור גם באזורי עדיפות לאומית, שם היכולת הכללית לייצר דיור להשכרה בהיקף של 30% הוא בעייתי. זאת בעיקר נוכח העובדה כי הממשלה החליטה שבשנתיים הקרובות כלל השיווקים יהיו במתכונת של מחיר למשתכן".
על פי נתוני האוצר, עד כה הוכרזו בותמ"ל 32,490 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך ברחבי הארץ. בחלוקה למחוזות, במחוז תל-אביב הוכרזו 5,940 יחידות דיור להשכרה; במחוז מרכז הוכרזו 6,060 יחידות דיור להשכרה; במחוז ירושלים הוכרזו 1,350 יחידות דיור להשכרה; במחוז צפון הוכרזו 3,430 יחידות דיור להשכרה; במחוז חיפה הוכרזו 3,900 יחידות דיור להשכרה; ובמחוז דרום הוכרזו 11,810 יחידות דיור להשכרה.
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "קידום תוכניות בותמ"ל נעשה לאחר שהוכרזו על ידי קבינט הדיור כמתאימות למסלול זה, ותוקפן כתוקף החלטת ממשלה לכל דבר ועניין. לכל מתחם גדול מוקם צוות מלווה מכוח קידום התוכנית וכחלק מהחלטת ההפקדה שלו. הצוות מורכב מנציגי הממשלה, ותפקידו ללוות כל תוכנית לאורך חייה הסטטוטוריים והביצועיים עד למימושה, למען הבטחת פתרון כל החסמים (ובכללם חסמי התחבורה, הסביבה, הביוב, המים וכו'). יודגש כי אחוז השכירות בכל תוכנית נקבע על ידי הקבינט למאפיינים המיוחדים ועל פי החוק.
"בנוגע לתוכניות עם חסמים, המקודמות בותמ"ל, כגון תוכניות על קרקעות שבחלק מהן בלבד יש זיהום, השיווק יתבצע בשיתוף מלא עם המשרד להגנת הסביבה ורשות המים. יש להדגיש כי כבר היום נעשות במקביל פעולות על ידי החברה לשירותי סביבה לטיפול בקרקע בתיאום עם המשרד להגנת הסביבה ובהנחייתו.
"ראוי לציין כי במהלך השנה האחרונה, אושרו תוכניות רשות מקרקעי ישראל בהיקף של עשרות אלפי יחידות דיור, ומקודמות על ידי הרשות תוכניות בהיקף של מאות אלפי יחידות דיור במסלול זה. מסלול הותמ"ל, המהווה למעשה לשכת תכנון נוספת, הוכיח עשייה מקצועית ואיכותית לצד תמיכה חוקית ואפשרית בלוחות זמנים קצרים וקצובים, וזאת בשיתוף פעולה מלא בין גופי משרד האוצר, משרדי הממשלה והרשויות המקומיות. חוק הותמ"ל מאפשר לרשות מקרקעי ישראל לקדם את תוכניות המגורים שלה למגזרים השונים, ולתת מענה מהיר וזמין למשבר הדיור תוך הזנת יחידות דיור זמינות בהיקפי ענק למשק".
