בדיקה: 37% מהבתים בר"ג מתאימים לתמ"א
בדיקה כלכלית שערך מכון גיאוקרטוגרפיה לקראת כנס התחדשות עירונית שיתקיים ביום ראשון, מצא כי בעיר רמת גן כ-3,300 בניינים נבנו לפני שנת 1980 ויש להם פוטנציאל לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. מה חושבים היזמים על תוכנית הצפיפות העירונית ועל התחדשות עירונית בכלל?
כ-3,300 בניינים בעיר רמת גן נבנו לפני שנת 1980 ויש להם פוטנציאל לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. כך עולה מבדיקה כלכלית שערכה ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה. על פי הבדיקה, ברמת גן יש כ-9,000 בנייני מגורים, כאשר יותר מ-50% מהם נבנו לפני 1980. עם זאת, כ-20% מהבניינים הם בני קומה עד שתיים ולכן אינם כלולים בתוכנית ההתחדשות בשלב זה.
עוד על התחדשות עירונית בערוץ הנדל"ן :
המדינה תחדש דירות בפריפריה מכספי המרכז
דירוג החברות המובילות בהתחדשות עירונית
"בארץ יש סיכון ממשי לפגיעה בבנייני מגורים"
על פי הבדיקה, שנערכה לקראת כנס נדל"ן של חברת מידע כנסים שיעסוק בהתחדשות עירונית בערים רמת גן, קריית אונו וגבעתיים, ויתקיים בכפר המכביה בתחילת השבוע הבא, כ-65% מהבניינים שנבנו לפני 1980 הם בני שלוש וארבע קומות, ולכן מיועדים להתחדשות עירונית. בסך הכל מדובר ב-37% מכלל הבניינים ברחבי העיר שיכולים לעבור מתיחת פנים בעידוד המדינה.
בבדיקתה התייחסה דגני לתוכנית רג/53 שמקדמת עיריית רמת גן מאז 2014 בנושא צפיפות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. לדברי דגני, "התוכנית יעדה להכפיל כמעט את מספר יחידות הדיור בעיר, ואמורה לכלול דירות קטנות ובינוניות שיתאימו לזוגות צעירים ומשפחות משפרות דיור. בתוכנית הופחתה הצפיפות הממוצעת וגובה הבניינים הוגבל עד 8.5 קומות כולל קומת קרקע".
דגני מוסיפה כי "ההחלטה המהותית ביותר במסגרת התוכנית הייתה לקבוע מכפיל בכל שכונה (היחס בין הדירות המתפנות לחדשות - ה.צ), שנקבע על 2.5 עד 4 לפי שכונות. אולם קביעת מכפיל אחיד לפי שכונות שגויה מיסודה ולא ניתנת לביצוע בכל הארץ - לא רק ברמת גן. קביעת מכפיל קבוע לפי שכונה יגרום לתוכניות רבות להפוך ללא כדאיות, וזאת למרות שניתן להפוך אותן למוצלחות".
מה שהופך פרויקט התחדשות עירונית לכדאי כלכלית עבור יזמים, זו העובדה שהמדינה והעירייה מאפשרות לו לבנות יותר דירות בבניין החדש כדי למכור אותן בשוק החופשי. שיטת ה"מכפיל" קובעת את היחס בין מספר הדירות בבניין הישן שהורס היזם, למספר הדירות שייבנו (מספר גדול יותר). בשיטה בה נקבע מכפיל שונה לשכונות שונות, המשמעות היא שבשכונות מסוימות ינתנו ליזמים זכויות לבניית דירות נוספות בהיקף מצומצם יותר, ובשכונות אחרונות ינתנו זכויות לבניית דירות בהיקף גבוה יותר.
דגני מסבירה כי "שכונה איננה דבר אחיד במבניה. רמת השכונה אינה הרמה הרלוונטית לתכנון, ונדרש מיפוי גיאוגרפי-אנליטי, שמחלק את העיר לגזרות שאינן תואמות את החלוקה המקובלת לשכונות או לאזורים. המכפיל הנדרש יכול להשתנות מבניין לבניין, בהתאם למספר הדירות שבו, שטח הדירות, מספר הקומות ואופי הבניין. מגוון זה מרכיב היום שכונות רבות, ולכן ניתן להגיע לפתרון רק בפיצול למתחמי משנה, תוך ניסיון לערוך איזון ביניהם מבחינת כמות הפינויים והמכפיל הנדרש".
"הצפיפות שנקבעה לרמת גן עלולה לחלק את העיר לשני אזורים - האזור שקרוב לתל-אביב או לפארק לעומת יתר העיר", מסביר עומר גוגנהיים, מנהל חברת אשדר בוטיק. לדבריו, "לעניין הצפיפות, עלולה להיות בעיה כך שאזורים שלמים בעיר לא יעברו הליך התחדשות. זה עלול לחלק את העיר לאזורים עשירים ומטופחים ואזורים עניים ומוזנחים".
צפו: פרויקט פינוי-בינוי ברמת גן
"תוכניות המאקרו עלולות לפגוע במיקרו"
"רמת גן ניצבת כיום בחזית תחום ההתחדשות העירונית בארץ", אומר דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן יזום ופיתוח, "חברות מובילות רבות ניתבו את פעילותן לתחום, מתוך הבנה שזו כמעט הדרך היחידה לייצר קרקעות באזורי הביקוש. ולכן על עיריית רמת גן, כמו גם על רשויות אחרות, לוודא שהתוכניות המקומיות יוצרות כדאיות כלכלית לפרויקטים על מנת שהפוטנציאל ימומש במלואו".
ליאור בכר, מנכ"ל ובעלי קבוצת בכר, מוסיף כי "כל רצון וניסיון של הרשות לזוז קדימה ולשחרר את הפקק הוא מבורך. יחד עם זאת, חייבים לזכור שכל בניין הוא עולם ומלואו, ולכל פרויקט אנשים ומשפחות שחיות בו, לכן יש לתת מרווח תזוזה כדי לנסות ולפתור בעיות ספציפיות של כל מגרש".
עו"ד גיא פרבמן, שמשרדו מלווה מעל 450 פרויקטים בהתחדשות עירונית, מציין כי המדיניות של רשויות מקומיות ליצור תוכניות מאקרו לתחום ההתחדשות העירונית היא נכונה וחשובה. אולם לעתים ייתכן מצב שבו "המאקרו פוגע במיקרו", ושמדיניות שנכונה לשכונה שלמה ומכפיל שנקבע לשכונה שלמה - דווקא פוגעים בבניין בודד והופכים אותו לפחות כדאי לפרויקט של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). לכן הוא ממליץ לרשויות לאזן בין המאקרו למיקרו ולאפשר חריגים במידת הצורך.
לדיירים המעוניינים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית, ממליץ עו"ד פרבמן לזכור בראש ובראשונה כי פרויקט של התחדשות עירונית מיועד לחיזוק נגד רעידות אדמה, "על מנת שלא נראה בישראל אסונות כמו באיטליה", כך לדבריו.
עם זאת, לא בטוח שהדיירים ירצו להסתפק בפרויקטים של חיזוק ותוספת בלבד. "ברמת גן, מרבית הפרויקטים מקודמים במסלול הריסה ובנייה מחדש", אומר אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין. לדבריו, "זה מעיד על הלך הרוח של השוק - היזמים, הדיירים ואפילו מרבית הרשויות מעדיפים ביצוע פרויקטים מסוג זה".
אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית מקבוצת אפריקה ישראל, סבור כי "העיר רמת גן היא הסמן הימני במדיניותה המעודדת כלפי התחדשות עירונית. זאת, מתוקף החשיבות הרבה אותה מייחסת העירייה לצורך בחידוש, והצערת מרכז העיר והשכונות הסובבות אותה".
מעיריית רמת גן נמסר בתגובה לעניין הצפיפות בעיר כי "ההתנגדויות לתוכנית המדוברת כבר נדונו לפני זמן רב והיא נמצאת בשלבים אחרונים של אישור בוועדה המקומית, הצפויה לקבל את מרבית המלצות החוקרת (שמונתה כדי לדון בהתנגדויות לתוכנית - ה.צ). התוכנית נותנת ביטוי למרחב הציבורי ולהולך הרגל, ואף מצמצמת את הצפיפות לאחר בדיקה שמאית מעמיקה, שבחנה את כלל ההיבטים הכלכליים על מנת לוודא שהפרויקטים אכן יוכלו להתממש.
"מיותר לציין שכל אזורי העיר, ללא יוצא מן הכלל, מתחדשים ומאות בקשות ממתינות לדיון בוועדה המקומית, מכל קצוות העיר. מעבר להגבלת הצפיפות, ישנן הגבלות תכנוניות נוספות, שישמרו על אופי הרחובות בעיר, בהם מתן ביטוי לרחובות הצרים והאפשרות להרחיב אותם על ידי קווי בניין קדמיים גדולים יותר, הקפדה על דירות מינימליות שאינן קטנות מ-50 מטרים, חיוב בחניות תקניות על פי התקן המחמיר ביותר שנבדק על ידי יועצי תנועה מטעם העירייה ועוד.
"התוכנית המדוברת היא לא פחות ממהפכנית, ומאפשרת להסתכל על תמ"א 38 בצורה רחבה, הלוקחת בחשבון את כל היבטי איכות החיים, ולא רק על הבניין הבודד. לעיריית רמת גן אין ספק כי התוכנית תהווה דגל וסמן ימני בכל הקשור להליכי התחדשות עירונית באחריות, עבור כל ערי הארץ".
