הבירוקרטיה תוקעת תמ"א 38? כך תפעלו
פינוי בינוי מטיב עם היזם, הדייר והעיר כולה. אבל במקום לראות מאות בניינים משופצים, הפרויקט תקוע בגלל סחבת במשרדי התכנון. כדי לשפר את המצב, צריך לחשוב מחוץ לקופסא ולבנות קודם את הבניינים החדשים
פרויקטים במסגרת פינוי בינוי משדרגים משמעותית את איכות חייהם של בעלי הדירות, מוספים יחידות דיור חדשות וממתנים את עליות המחירים. לכן, היינו מצפים לראות מאות פרויקטים חדשים צצים מכל עבר, אך בפועל הפרוייקט ממומש רק באופן חלקי.
טורים נוספים במדור בית ישראלי:
בלי עוגמות נפש: כך תבחרו יזם לתמ"א 38
הבניין רשום כחברה בע"מ? היזהרו מקנס
שכשוך נעים: כך תנהלו בריכה בבית משותף
בישראל, הבירוקרטיה והסחבת בכל הנוגע להליכי התכנון הם גדולים ומובלים לכך שההתחדשות העירונית קופאת על שמריה. התיקון הרביעי לחוק התמ"א 38 אשר נמצא זמן רב בתכנון, אמור לתת מענה לכל החוסרים והליקויים אשר נמצאו בתיקונים הקודמים. בנוסף, התיקון אמור להכניס תחת חוק תמ"א 38 בניינים ומבני תעשייה נוספים, אשר גם להם דרוש מיגון מפני רעידות אדמה בדמות חיזוק וכן מיגון מפני טילים.
גורמים שונים דנו בצורך להוציא מידי הרשויות המקומיות את שיקול הדעת בכל נוגע לאישור ורישוי פרויקטים של פינוי בינוי. אינטרס המדינה והשרים העומדים בראש המשרדים הרלוונטיים הוא להגדיל את היצע הדירות, ללא התחשבות בשיקולי הרשות, שמעוניינת בקיום חיים אורבניים מרוסנים בכל הנוגע לבנייה, לצפיפות ולקיום תשתיות ראויות לאוכלוסייה הקיימת והעתידי.
הפתרון לסוגיה זו הוא שילוב גורמים מקצועיים בוועדות בלתי תלויות, בשיתוף נציגי הועדה המקומית, שיחויבו לאשר פרויקטים בזמן קצר. בעבר הלא רחוק, הצהיר שר האוצר, משה כחלון, על כוונתו להקים ועדות חיצוניות, אך אלו לא קמו.
בנוסף להקמת ועדה תכנונית, יש להתייחס לנושא הרגולציה של פינוי בינוי. כיום, כדי לפנות לבית משפט נגד המתנגדים לשיפוץ, יש צורך בחתימות של 80% מהדיירים בבניין. הקטנת אחוזי ההחתמה הנדרשים ל-66% ואף לפחות מכך יזניקו עשרות פרויקטים קדימה אל עבר תכנון והוצאת היתרים.
הפוטנציאל הלא ממומש בהתחדשות העירונית בכלל ובפינוי בינוי בפרט יכול להשלים את החוסר הרב בדירות הקיים כיום בשוק, הגורם לעלייה מתמדת במחירי הנדל"ן.
בינוי ואז פינוי
עוד לפני חקיקת החוקים המתאימים, ניתן לבצע הליכי התייעלות: בשכונות רבות המיועדות לפרויקטים של פינוי בינוי אין מספיק דירות להשכרה, אליהם יוכלו לעבור בעלי הדירות לשם הריסה ובניית הבניינים החדשים. במקרים אלו נדרש להקים פרויקט מסוג אחר - "בינוי פינוי". לפרויקט זה עקרון פשוט: במקום לצאת לשכירות ייבנה הבניין החדש והדיירים יעברו עליו ישירות מהבניין החדש. את הבניין הישן ניתן להרוס ולבנות מוסדות חינוך, גני שעשועים ועוד מבנים הזקוקים לתשתיות.
הסיכויים להקמת פרויקט בינוי פינוי גבוהים, כאשר מתקיימות אחת מן האפשרויות הבאות:
בקצה היישוב: השכונה נמצאת בקצה העיר, בסמוך לקרקעות בבעלות המדינה שניתן לספח לעיר על ידי רכישה, הקצאה או חילופי קרקע. לאחר מכן ניתן לבצע בקרקעות הפשרה על פי חוק ולשם קידום הפרויקט.
קרקעות צדדיים: בסמוך לשכונה ישנם קרקעות בבעלות הישוב או העיר אשר ניתן לבנות עליהם את הפרויקט ולאחר בנייתו יעתיקו בעלי הדירות את מגוריהם למיקום החדש.
עתודות קרקע: לבניינים המיועדים להריסה יש עתודות קרקע גדולות עליהם ניתן לבנות מבנים נוספים ללא פגיעה במבנים הקיימים. כך יבנו בשטחים המקוריים הבניינים החדשים ולאחר אכלוס בעלי הדירות, ייהרסו הבניינים הישנים וייבנו תחתם בניינים חדשים נוספים.
יתרונות הבינוי פינוי
לא שוכרים: הדיירים לא נדרשים לצאת לתקופת השכירות ובכך נחסכת מהם הטלטלה המלווה במקרים רבים בחרדות.
בלי לוגיסטיקה: נחסכת הלוגיסטיקה המורכבת של פינוי הדיירים והחזרתם וכן הסיכונים הרבים ליזם באי פינוי הדירות.
עלויות נמוכות: עלויות הפרויקט פוחתות כשגורעים מסעיף ההוצאות את השכירות וההובלות וכן את עלויות הנפקת הערבויות. הפחתה זו יכול להפוך פרויקטים רבים לכדאיים כלכלית.
ללא התנגדות: החתמת הדיירים קלה וקצרה יותר משום שבמקרה זה לדיירים אין את הקושי נפשי והמנטלי, או את הצורך להתמודד עם ההבנה המשפטית הכרוכה ביציאתם לשכירות.
התיקון קיים, הרשויות מתנגדות
כבר היום, קיים התיקון השני לחוק התמ"א, העוסק בהריסה ובנייה מחודשת (מעין פינוי בינוי) ובא לתת פתרון הולם ומשודרג לתיקון הראשון העוסק בחיזוק ותוספת בנייה על הקיים. למרות זאת, התיקון התקבל בקול ענות חלושה במרבית הערים בהם קמים פרויקטים מסוג תמ"א 38.
תוספת הדירות המרובה הנדרשת כדי להקים פרויקט כזה גורמת להתנגדות הרשויות, ולכן ראשי ערים הצהירו בגלוי כי בעירם לא יקומו פרויקטים מעין אלו. אחרים הגבילו את זכויות הבנייה במצב כזה, עד כי לא ניתן לקיים בהם מכפלת דירות חדשות (כמות דירות חדשות על כל דירה קיימת) כך שהפרוייקט הופך ללא כדאי מבחינה כלכלית.
התנגדות השלטון המקומי רק מחזקת את הצורך בתכנון מחדש של מרכזי הערים. נדרשת חשיבה מחודשת לארגון תשתיות תחבורה, תשתיות חנייה ותשתיות חינוך. אלו יכולות לקום במידה והרשויות המקומיות ינצלו את רצון התושבים להקמת פרויקטים במסגרת הריסה ובנייה לשם חילופי קרקעות במיקומים סמוכים.
מעבר להתנגדות של הרשויות המקומיות ישנו קושי להגיע לרוב החוקי הנדרש כדי לקיים פרויקט כזה. בבניינים קטנים, 3-1 בעלי דירות יכולים למנוע משאר הדיירים "לתקוע" את הפרויקט.
הכותב הוא עו"ד ומגשר, מומחה בתחום המקרקעין ועוסק בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 לסוגיו ופינוי בינוי
לפנייה לכתב/ת 
