דירה ליד קניון משתלמת - אך לא קרוב מדי
לרגל ראש השנה, הנחשב "חג הקניות", בדקה חברת סביבת מגורים עבור ynet כיצד קרבה לקניון משפיעה על מחיר הדירה. ברוב הערים עדיף לשמור על קצת "ספייס", אך בשתי ערים כדאי לגור ממש בצמוד
ישראל כבר מזמן הפכה ל"מדינת הקניונים", עם כמטר רבוע לכל תושב וישראלי ממוצע המבקר בקניון כארבע פעמים בחודש. בעוד שבמדינות אחרות כמו ארה"ב ישנם סימנים של גסיסה, בישראל עסקים כרגיל - ונראה כי "אינפלציית" הקניונים בשיאה: בנוסף למרכזי קניות עירוניים בערים הגדולות, בשנים האחרונות הוקמו עשרות קניונים בערי הפריפריה (למשל בבאר שבע), וכן קניונים שכונתיים המשרתים את הסביבה הקרובה.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
זה מה ששוות הדירות שעברו בירושה לשוכרות
מיפו לערבה: "זה משוגע - אבל הגשמנו חלום"
לא רק בת"א: 10 השכונות הכדאיות להשקעה
למעשה, הקניונים הפכו לאתרי בילוי מועדפים על הישראלים, שבנוסף לקניות ומוקדי פנאי נהנים מסביבה ממוזגת וחניה זמינה. בימים אלה אף מתוכננים ברחבי הארץ פרויקטים למגורים הכוללים קניונים צמודים ממש, כמו קניון עזריאלי החדש שבשכונת ראשונים בראשון לציון, או קניון באר יעקב, שיהיה הראשון ביישוב המתפתח, וייבנה בצמוד לשכונות המגורים המוקמות בו.
צפו: מחירי דירות בסמיכות לקניונים
לרגל ראש השנה, הלוא הוא "חג הקניות", בדקה חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני, עבור ynet את ההשפעה של מגורים בסמיכות לקניונים על מחירי הדירות. "קניונים מזמנים אפקטים חיוביים ושליליים בו זמנית, אשר עשויים להשפיע על החלטות מיקום של משקי בית", מסביר את הרקע לבדיקה מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים.
לדבריו, "קניון בסמוך לבית יספק נוחות לתושבים, משום שהוא חוסך את זמן ההגעה ואף מאפשר הגעה ברגל או באופניים במקום ברכב הפרטי. אבל הקניון הופך למעמסה כשהוא מייצר יותר מדי תנועה, רעש וזיהום, המפרים את השלווה ואיכות החיים לה מצפים התושבים בבתים הסמוכים. השפעות אלו מתורגמות למחירי הדירות, שמשתנים בהתאם למרחק הנכס מהמרכז המסחרי".
גרינברג מסביר כי בעולם נערכו מספר מחקרים שבחנו את הקשר בין מחירי דירות לבין המרחק ממרכז מסחרי. "כמעט בכולם נמצא כי קרבה לקניון מזמנת פרמיה למחירי הנדל"ן", הוא אומר, "במחקר שנעשה בסינגפור, למשל, נמצא כי נכסים למגורים הממוקמים ברדיוס של עד 100 מטרים מקניון, נהנים מפרמיה גבוהה יותר ביחס לנכסים מרוחקים יותר; ולנכסים המצויים ליד מרכז עיר עם קניון, מלווה פרמיה גבוהה יותר ביחס לנכסים המצויים ליד מרכז עיר ללא קניון".
בשני מחקרים נוספים שנערכו בעיר פורט אליזבת' שבדרום אפריקה ובסיאטל שבארה"ב, הממצאים היו דומים. גרינברג מציין כי במחקרים אלה נמדדה קורלציה חזקה בין קרבה לקניון לבין מחירי דירות גבוהים. "במקרה של קניונים, ההשפעות החיצוניות החיוביות עולות במרבית המקרים על ההשפעות השליליות - עובדה המתבטאת במחירי נכסי הנדל"ן למגורים", הוא מציין.
אז כמה עולות דירות ליד הקניונים?
האם המסקנות הכלל עולמיות תקפות גם בישראל? לצורך כך ערך גרינברג בדיקה שכללה שבעה קניונים עירוניים ברחבי הארץ, רובם ממוקמים במרכזי הערים (בדרך כלל קניונים בשולי הערים אינם בנויים בצמידות לשטחי מגורים). יש לציין כי לצורך הבדיקה והשוואת המחירים בין נכסים שונים, נלקחו בחשבון משתנים כגון גיל וגודל הנכס, מאפייני יוקרה וחניה פרטית.
עבור כל אחד משבעת הקניונים בוצע ניתוח עסקאות לפי מחיר ממוצע למ"ר של נכסי מגורים בשלושה מעגלים גיאוגרפיים: מעגל ראשון - מתחם מגורים בצמוד לקניון או משולב בו; מעגל שני - מתחם מגורים הממוקם במרחק של 100-400 מטרים מהקניון; ומעגל שלישי - מתחם מגורים הממוקם במרחק של 400-800 מטרים מהקניון.
על פי הממצאים, מחיר ממוצע למ"ר של נכס למגורים הסמוך לקניון "דיזנגוף סנטר" בעיר תל-אביב עומד במעגל הראשון (כלומר ממש בצמוד לקניון) על 45,700 שקלים. לעומת זאת, מחיר ממוצע למ"ר של נכס למגורים הממוקם במרחק של 100-400 מטרים מהקניון עומד על 45,800 שקלים, וכך גם מחיר ממוצע לנכס שנצמא במעגל השלישי (מרחק של 40-800 מטרים מהקניון).
לדוגמא, דירת שלושה חדרים בשטח ממוצע של כ-70 מ"ר הצמודה לקניון דיזנגוף סנטר, תעלה לפי הבדיקה כ-3.2 מיליון שקלים. לעומת זאת, דירה דומה הנמצאת במעגל השני תעלה לפי הבדיקה כ-3.206 מיליון שקלים וכך גם דירה במעגל השלישי.
.png "(מקור: סביבות מגורים)")
בכפר סבא, מחיר ממוצע למ"ר עבור נכס למגורים הנמצא במעגל הראשון לקניון "ערים" עומד על 20,800 שקלים. בניגוד לתל-אביב, כאן מחיר ממוצע למ"ר לנכס הנמצא במעגל השני לקניון נמוך משמעותית מהמחיר במעגל הראשון, ועומד על 16,900 שקלים.
מחיר למ"ר במעגל השלישי עומד על 16,800 שקלים. כלומר, דירה בשטח של 70 מ"ר בצמוד לקניון תעלה, לפי הבדיקה, כ-1.45 מיליון שקל; בעוד שדירות דומות במעגל השני והשלישי יעלו, לפי הבדיקה, 1.18 מיליון שקל ו-1.17 מיליון שקל בהתאמה.
בחדרה, מחיר ממוצע למ"ר עבור נכס במעגל הראשון לקניון "לב חדרה" עומד על 10,100 שקלים. לעומת זאת, מחיר ממוצע למ"ר עבור נכס במעגל השני עומד על 10,600 שקלים; ובמעגל השלישי המחיר מטפס ל-11,500 שקלים למ"ר. כלומר, דירת 70 מ"ר במעגל הראשון תעלה כ-707 אלף שקל; אבל במעגל השני המחיר יעלה כ-742 אלף שקל ובמעגל השלישי כ-805 אלף שקל.
.jpg "(מקור: סביבות מגורים)")
בקריית ביאליק, מחיר ממוצע למ"ר עבור נכס למגורים ליד קניון "הקריון" עומד על פי הבדיקה על 8,300 שקלים. מחיר ממוצע למ"ר עבור נכס במעגל השני עומד על 11,300 שקלים ואילו במעגל השלישי על 10,000 שקלים. כלומר, דירת 70 מ"ר ליד הקניון תעלה, לפי הבדיקה, כ-581 אלף שקל; במעגל השני כ-791 אלף שקל; ואילו במעגל השלישי כ-700 אלף שקל.
בבאר שבע, מחיר ממוצע למ"ר עבור נכס למגורים במעגל הראשון של קניון "גרנד קניון" עומד על 9,900 שקלים; במעגל השני על 10,100 שקלים; ובמעגל השלישי על 7,200 שקלים. כלומר, דירת 70 מ"ר תעלה, לפי הבדיקה, כ-693 אלף שקל במעגל הראשון; כ-707 אלף שקל במעגל השני; וכ-504 אלף שקל במעגל השלישי.
ברחובות, מחיר ממוצע למ"ר עבור נכס למגורים במעגל הראשון של "קניון רחובות" עומד על 15,400 שקלים; במעגל השני על 15 אלף שקלים; ובמעגל השלישי על 16,800 שקלים. כלומר, דירת 70 מ"ר תעלה, לפי הבדיקה, כ-1.07 מיליון שקל; במעגל השני כ-1.05 מיליון שקל; ובמעגל השלישי כ-1.17 מיליון שקל.
בבת ים, מחיר ממוצע למ"ר עבור נכס למגורים במעגל הראשון של "קניון בת ים" עומד על 17,500 שקלים; במעגל השני על 22,500 שקלים; ובמעגל השלישי על 20,900 שקלים. כלומר, דירת 70 מ"ר תעלה, לפי הבדיקה, כ-1.22 מיליון שקל במעגל הראשון; כ-1.57 מיליון שקל במעגל השני; וכ-1.46 מיליון שקל במעגל השלישי.
.jpg "(מקור: סביבות מגורים)")
פרמיה של כ-6.6% במחירים בהתקרבות מהמעגל השלישי לשני
לדברי גרינברג, תוצאות הבדיקה דומות למסקנות מחקרים מחו"ל באופן חלקי. "אמנם ישנה פרמיה משמעותית במחירי הדירות של כ-6.6% בממוצע, בהתקרבות לקניון מהמעגל השלישי לשני, אך בנקודה זו הפרמיה נעצרת", הוא מציין. רק עבור מרכז מסחרי אחד - קניון "ערים" בכפר סבא - מחירי הדירות הצמודות לקניון הן גם הגבוהות ביותר.
עבור ארבע מתוך שבעת הקניונים שנבדקו, מחירי הדירות הגבוהים ביותר נמדדו במעגל השני (מרחק של 100-400 מטר). בשני מקרים (קניון לב חדרה וקניון רחובות) המחירים הגבוהים ביותר נמדדו דווקא במעגל המרוחק. "מבחינת ערכי נדל"ן, שהם נגזרת של איכות חיים, לרוב כדאי להתגורר קרוב לקניון בישראל - אך לא קרוב מדי", מדגיש גרינברג.
גרינברג מתייחס גם להשפעות השליליות של מגורים בסמיכות לקניונים. "בניגוד למדינות אחרות, שבהן ההשפעות החיצוניות של הקניון עולות על השליליות בכל המרחב הסובב, ומתקיימת קורלציה בין קרבה לקניון לבין מחירי נדל"ן; בישראל הדבר תקף אך ורק ממרחק של 100 מטרים מהמרכז המסחרי", הוא מסביר.
הדבר, לדבריו, נובע משתי סיבות עיקריות. הראשונה היא עומסי תנועה וחניה. "במרבית המדינות המתוקנות, תנועת המבקרים לקניונים המצויים במרכזי הערים מבוססת על תחבורה ציבורית, הליכה ברגל ורכיבה על אופניים. לחלק גדול מאותם מרכזים מסחריים כלל אין חניון צמוד", הוא מציין. "בארץ, לעומת זאת, רוב מוחלט של באי הקניון מתניידים אליו ברכב הפרטי, מה שיוצר עומסי תחבורה וחניה, ומטרד לא מבוטל לתושבים המתגוררים בסמוך".
סיבה נוספת היא תכנון ומאפייני בינוי. "כמעט כל הקניונים בארץ הם מבנים רחבי ממדים שתוכננו כקופסאות סגורות המנוכרות לסביבה האורבנית שבה הם מצויים", ממשיך גרינברג. "קניון 'ערים' בכפר סבא, לעומת זאת, פתוח ברובו ומשתלב כחלק מהרקמה העירונית של מרכז העיר. לכן זהו גם המרכז המסחרי היחיד שבו מחירי הדירות הצמודים לקניון הם הגבוהים ביותר. גם דיזנגוף סנטר בתל-אביב נחשב למוצלח מבחינה אורבנית, וגם בו מחירי הדירות בטווח המיידי גבוהים יחסית".
אבי צרפתי, סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת צרפתי שמעון, מחזק את גרינברג. צרפתי בונה בימים אלה את פרויקט מגדלי צרפתי בגבול נס ציונה-ראשון לציון, שיכלול גשר שיחבר את הדיירים לקניון עזריאלי החדש בראשון לציון. "פרויקטים הנבנים בסמוך לקניון מהווים השקעה מצוינת עבור הרוכשים, משום שברגע שהקניון נפתח - התשואה גבוהה יותר", הוא אומר, "על נוחות משלמים כסף, וגם כאן המחיר עולה בזכות הנוחות שמביאים עמם המגורים בקרבה למסחר ושירותים".
"תוצאות הבדיקה מאוששות את הסברה כי ישראלים רואים היום בקניון מרכיב חשוב באיכות החיים, ולכן מבקשים להתגורר במרחק הליכה סביר ממנו או בסמוך", מוסיף יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו. אביסרור, שמקים את פרויקט גרנד אביסרור בבאר שבע, שבחזיתו תוקם טיילת שתתחבר לקניון "גרנד קניון" בעיר, סבור שקרבה למרכז מסחרי נותנת מענה מיידי לצרכי הדיירים.
רוני טננבאום, סמנכ"לית המכירות בקבוצת יצחקי השקעות הבונה את פרויקט צמרות גליל ים בהרצליה בסמוך לקניון שבעת הכוכבים, מסכימה עם הדברים. "הסמיכות לקניון מהווה יתרון בולט בביקושים לפרויקט", היא מודה, "למעשה המרחק שלו מהקניון הוא אידיאלי, שכן הוא לא כולל את החסרונות של מרכז קניות הומה וצפוף מתחת לבית - אבל כן נמצא במרחק של דקות ספורות".
