כשהאוצר רצה לספסר אלפי דונם אדמות מדינה
בשקט בשקט תכננו באוצר לסגור עסקת ענק: מכירת 100 אלף דונם לידיים פרטיות, במטרה להכניס כסף לקופת המדינה. העסקה החריגה עוררה התנגדות בממשלה והיא טורפדה, אך לא עצרה את הספסרות בקרקעות. זה היה בחורף 1963, אך הספסרות נמשכת עד היום הזה
עסקת הנדל"ן הממשלתית, אולי הגדולה בתולדות ישראל, עמדה להיסגר מאחורי דלתיים סגורות בירושלים בחורף 1963, לפני 53 שנים. התוכנית למכור בשוק 100 אלף דונם מאדמות המדינה למרבה במחיר, עמדה לעלות לאישור מליאת הממשלה. העסקה הייתה רעיון נועז שהגו באוצר לאיזון תקציב המדינה. בכירי משרדים אחרים איימו לטרפד אותה. הדיון נועד לגייס הסכמה רחבה שתקל על הממשלה להתמודד עם הטלטלה שהעסקה תגרום בשוק הנדל"ן.
צפו: עסקת הנפל לפני 50 שנה
העסקה עמדה להתבצע, לכאורה, בניגוד לחוק. במאי 1960, שנתיים וחצי קודם לכן, עבר בכנסת חוק יסוד מקרקעי ישראל, קצר וחדשני יחסית. שורות ספורות האוסרות למכור את מקרקעי המדינה, לרבות אדמות קק"ל ונכסי רשות הפיתוח (של ערביי הארץ שברחו במלחמת העצמאות). הוא קבע במפורש ש"הבעלות עליהם" "לא תועבר במכר או בכל דרך אחרת", לפי הציווי המקראי "והארץ לא תימכר לצמיתות". על סמך מה הוגבלה העסקה רק ל-100 אלף דונם, ואיך בכלל העזו באוצר להעלות את הרעיון החריג?
השאלה העקרונית הטרידה את רוב המשתתפים בפורום הסגור. בכירי האוצר התקשו לרכך את המתנגדים, שהתבצרו מאחורי חוק היסוד מקרקעי ישראל, גם אחרי שהזכירו להם את קיומו של הסעיף בחוק (ממנו התעלמו), שקובע כי איסור המכירה "לא יחול על סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות שנקבעו לעניין זה בחוק".
על איזה חוק היה מדובר? זה לא הובהר בסייג המעורפל, שאולי נקבע מראש כפתח מילוט מתוך כוונה לאפשר בכל זאת מכירת קרקעות. האוצר התכוון לחוק נוסף, נפרד ורגיל, המסדיר את הקמת מינהל מקרקעי ישראל (היום רשות מקרקעי ישראל).
חוק זה עבר בכנסת מיד אחרי חוק היסוד האצילי, אבל נחבא בצילו החגיגי ולא במקרה. הוא התיר מכירה של בעלות על קרקעות כשמדובר ב"קרקע עירונית ובלבד ששטח כל ההעברות לא יעלה על 100 אלף דונם". זה היה המקור החוקי לעסקת הנדל"ן שבמחלוקת.
מר "גאולת הארץ"
מאחורי רעיון העסקה עמד גם הראש החדש של מינהל מקרקעי ישראל, יוסף ויץ, שהתמנה מכוח החוק השני והמתחכם. ויץ פעל ברוח התפקיד, שהמחזיק בו הוא המחליט אם ומתי לסחור בקרקעות שהמדינה הפקידה בידיו.
האיש דחה את הנימוקים המוסריים של מתנגדי העסקה, כשהטיח בהם חד וחלק: "אם המחוקק התיר למדינה למכור 100 אלף דונם מאדמותיה, מה לנו להתווכח אתו?". הוא גילה מיד כי המינהל כבר הקדים להקצות בשנתיים הראשונות שלו את אותם 100 אלף דונם כרזרבה "לפיתוח עירוני עתידי" (שכבר אז התמקד באזורי הביקוש). חלק מהרזרבה הזאת אפילו נמכר כבר בשוק.
ויץ הדגיש את היעד המרכזי של המינהל, עליו הכריז בכניסתו לתפקיד שנתיים לפני כן: "להכין רזרבה קרקעית לבניית שכונות עירוניות בהתאם לתוחלת גידול האוכלוסייה, שגם תביא להורדת הספסרות בקרקעות העירוניות". הוא חתם את נאומו בשאלה: "אם המחוקק רצה כי אף שעל אדמה לא יעבור לידיים פרטיות, מדוע השאיר את הפתח הזה בחוק?". מר "גאולת הארץ" קראו לו בעקבות הקריירה שעשה ב-30 שנותיו כמנהל מחלקת הקרקעות והייעור של הקק"ל, שאיננה מוכרת אלא רק מחכירה את אדמותיה.
בשנות המנדט רכש ויץ לקק"ל מאות אלפי דונמים מאריסים ערבים, והיה שותף לסוכנות היהודית ולהסתדרות בהקמת יישובים חקלאיים ושכונות עירוניות עד ראשית ימי המדינה. הממשלה צירפה אותו לצוות הוגי חוק היסוד וחוק המינהל, בהיותו הרוח החיה בחקיקה ובניסוח האמנה בין הממשלה לקק"ל. באמנה הבטיח ויץ לקרן מעמד עצמאי בניהול קרקעותיה, למרות שנכללו בחוק היסוד, אך לא תחת המינהל. עם זאת, בממשלה לא היו לו מתחרים שחיפשו את המועמד הראשון לראשות המינהל.
הוא קיבל את התפקיד הממשלתי הרם והתפטר רשמית מניהול מחלקת הקרקעות בקק"ל, אך לא נפרד מדירקטוריון הקרן הקיימת, שהותירה בידו את האחריות לפיתוח קרקעותיה. האם הכובע הכפול לא היה נגוע בניגוד עניינים? היום זה היה נחשב לחטא, אך לא בתקופה שבה צמרת המדינה היתה מאוישת בקרובי משפחה; ולמוסדות הלאומיים (הסוכנות וקק"ל) נשמר המעמד של "ממשלת המדינה שבדרך", כמו בימי המנדט. ויץ לא היה חריג אם שר האוצר, לוי אשכול, כיהן בו-זמנית גם כראש מחלקת ההתיישבות של הסוכנות.
מתנגדי עסקת 100 אלף הדונם
אבל המוניטין של ויץ לא גבר על מתנגדי עסקת 100 אלף הדונם. הם ניצחו אותו בפורום הסגור, ובהיעדר הכרעה בעד או נגד, גם הצליחו לעכב את הגשת העסקה לאישור הממשלה בישיבתה הקרובה. בחדר חשו שאפילו התמיכה הרשמית של פקידי האוצר איננה בלב שלם.
אבל ספקנים אלה לא פצו פה. במסדרון פקידי האוצר פקפקו במטרות העסקה - איזון התקציב וספיגת עודפי הכספים מפיחותי הלירה - אבל השאירו בחדר את הבמה לראשי המתנגדים, יו"ר קק"ל, יעקב צור, והמנכ"ל המשותף של בל"ל (לשעבר בנק לאומי לישראל), ד"ר ארנסט להמן.
צור טען: "קרקע עירונית איננה סחורה שניתן ליצור אלא תוצאה של פיתוח. הספסרות רק תגבר באזורים שרוב הקרקעות בהם אינן ציבוריות. בצפון תל-אביב אין מקום למגרשים נוספים שמציעה העסקה".
ד"ר להמן הוסיף: "בעלות פרטית על הקרקע גורמת להתייקרות ולספסרות, ככל שמתקרבים למרכז. לעומתה, פיתוח קרקעות ציבוריות יצור מרכזים רבים שיציעו קרקעות במחירים נמוכים מאלה שמציע המרכז הבודד. הפיתוח הוא פרי מאמצי הציבור כולו, ואין להסכים שאדם פרטי יקצור וייהנה לבדו מהפירות האלה".
לעיתונאי יובל אליצור הזכיר הוויכוח שהעניין איננו חדש. אירוע דומה התרחש 10 שנים קודם, ב-1953, בפורום שגם בו נקרא לגבש הסכמה לעסקת קרקעות דומה. אשכול כבר היה שר האוצר, ולהמן נכח עם אליעזר הופיין, גם הוא מנכ"ל משותף של בל"ל. הבנקאים הקפיטליסטים התפלאו שתומכי ההפרטה הם דווקא נציגי מפלגות הפועלים בראשות שר האוצר המפא"יניק, והופיין האיץ בלהמן: "בוא נלך! אנחנו הסוציאליסטים היחידים ואין לנו מה לעשות כאן".
להמן הסכים, ולא הספיק לחלוק עם הפורום את עמדת חז"ל כלפי העסקה מהידע התלמודי שלו ש"אין מוכרים את (רכוש) הרבים ליחיד מפני שמורידים אותו מקדושתו". כעבור 10 שנים, בפורום של 1963, הם כבר לא השתתפו. אבל גם עוזרי שר האוצר החלו לתפוס שמהדורה ב' של העסקה תהיה "מקסם שווא", כמו זו של 1953, אם תכלית המכירה של אדמות המדינה הייתה ונשארה לתמוך בתקציב או לספוג כספים אינפלציוניים מהשוק.
במבחן התוצאה, הופיין ולהמן כבר נוכחו בעשור שחלף כי הספסרות בנדל"ן לא דועכת - אלא מתעצמת. הם גם למדו להכיר את קוצר הראייה של פקידי האוצר, שכבר מיהרו פעם למכור את קרקעות המדינה מאותם שיקולים פיסקליים; אבל נדרשו כעבור זמן לקנות אותן בחזרה להקמת השיכונים הציבוריים הראשונים בראשית שנות ה-60, בהפסד יקר מהמחיר שקיבלו תמורתן בעבר.
רעידת האדמה הפוליטית טרפה את הקלפים
בסוף היום, עסקת 100 אלף הדונם, שלא הגיעה לממשלה, התאיידה במרוצת השנה ברעידת האדמה הפוליטית שפקדה את הארץ. הרעש החל בהתפטרות ראש המוסד והשב"כ, איסר הראל, בגלל קרע עם ראש הממשלה ושר הביטחון, דוד בן גוריון; והגיע לשיא בהתפטרות בן גוריון והחלפתו בלוי אשכול.
ראש המינהל ויץ התאבל רק על אובדן העסקה, והתמסר ליישום החלופה שהכין מראש - העברת הבעלות על דירות השיכונים הציבוריים על שם הדיירים. דירקטוריון קק"ל התנגד גם לתוכנית הזאת כמו לעסקה. ויץ דחה את התנגדות ביתו השני ללא ייסורי מצפון.
יו"ר קק"ל צור טען שהוא חרד לעתיד דיירי השיכונים, שמא העברת הבעלות על שמם תמסחר את הדירות והם יהיו טרף קל לסוחרי נדל"ן: "די בסוחר אחד שיקנה דירה אחרי דירה, כדי להשתלט על שיכון ולשעבד אותו לצרכיו. מהר מאוד כל הדיירים האחרים יהיו נתונים לחסדיו, כי במוקדם או במאוחר גם הם יאלצו למכור לו את דירותיהם ובחצי חינם". יו"ר קק"ל דאג יותר לאובדן עצמאות הקרן, אבל נימוקיו לא הזיזו לחברי מועצת המינהל, שהיו תחת מרות ויץ וקנו את תוכניתו.
ויץ הבטיח את תמיכתם לאחר ששכנע אותם כי העברת הבעלות, במסגרת מדיניות הפיתוח העירוני שלו, איננה גורעת משליטת המינהל על יתר אדמות המדינה. היא תעשה רק טוב לשני הצדדים. לדיירים היא תעניק ביטחון עצמי של בעלי רכוש, ורק כעבור שנים הם יתחילו למכור את הדירות, אם בכלל, כדי לשפר את תנאי המגורים. למינהל היא תחסוך את כאבי הראש הכרוכים בניהול השיכונים. הם הוקמו על אדמותיו ונמסרו לדיירים בתנאי חכירה, הדומים לבעלות, אבל דמי החכירה הסמליים לא מכסים אפילו את עלויות גבייתם.
הצורך הדחוף בשיכונים חייב בנייה המונית מהירה, לקליטת הקבע של המוני העולים החדשים ולשיפור תנאי הדיור של ותיקי הארץ דלי האמצעים. הדיירים העולים נזקקו נפשית לביטחון שהציעה הבעלות, למרות שעצם מעברם לדירות שיכון מרווחות החל למחוק את חרפת העוני המשפיל במעברות האוהלים והפחונים שברחבי הארץ. הוותיקים קשי היום יצאו לאור גדול - ממצוקת המגורים הנצחיים בחדרים שכורים בתוך דירה קטנה אחת עם מספר משפחות: משפחה בחדר עם מטבח ושירותים משותפים. גיהינום.
סוד הצלחת השיכונים העממיים
סוד הצלחת השיכונים העממיים היה בנייה מהירה של חברות ציבוריות על קרקעות, שאחרי הקמת המדינה ניתנו בחינם להקמת שיכוני העולים בפריפריה, ובמחיר סמלי לשיכוני הוותיקים בפרברי הערים. העולים קיבלו דיור ציבורי בשכירות ובפרוטות. הוותיקים רכשו את הדירות בדמי המפתח שקיבלו תמורת פינוי החדר השכור פלוס משכנתא נדיבה, והנחה על הסכום המזומן.
כך נפתרה גם מצוקתה של משפחתי שלי, ברכישת דירת 2.5 חדרים בשיכון רמת אביב, תמורת 10,000 לירות, היום ליד הקניון הנוצץ, אחרי שהתגוררה 24 שנים בחדר שכור עם 2-3 משפחות בדירה תל-אביבית.
ויץ קידם את מפעל הדיור הציבורי בשנות ה-60, אשר יצר היצע נדיב של דיור בהישג יד ותרם גם לצמצום ממדי הספסרות בנדל"ן; מדיניותו העדיפה ברוח הזמן את הצרכים החברתיים על הפיתוי לסחור באדמות המדינה למילוי הקופה הציבורית. מפעל הדיור הוכיח כי ניתן לבנות ולמכור בזול דיור עממי למשפחות עניות בתקציבי מדינה מצומצמים. אלא שאורך ימי השיטה היה מוגבל. יורשי ויץ החלו לטפח את המינהל בהמרצת האוצר כמקור הכנסה שופע, שהיה כמעיין המתגבר אחרי מותו.
כשנתיים לאחר כישלון עסקת 100 אלף הדונם פרש ויץ לגמלאות מראשות המינהל. ראשי המינהל הבאים לא קידמו גם את העברת הבעלות לדיירים. הם התקשו להיפרד מהשיכונים, כשהחלו להרוויח מגביית "דמי הסכמה" (של המינהל) להעברת דירה על שם דיירים חדשים. דמי הסכמה אלה עמדו על כשליש מפער המחירים בין הקנייה למכירה.
ככל שרמת החיים במדינה עלתה, התגברה גם מגמת שיפור תנאי המגורים, והמדינה נהנתה מעוד ועוד הכנסות עקב תחלופת הדיירים. רק כעבור עשרות שנים הושלמה העברת הבעלות לתושבי הדיור הציבורי, ובשנים האחרונות עולים יכלו לרכוש את הדיור הציבורי בחצי חינם.
למינהל היו הכנסות לא מבוטלות גם ממכירת אדמותיו, בעיקר מעסקאות שקדמו ל"עסקת ה-100 אלף". עסקאות אלה נערכו בחשאי, "מתחת לרדאר", והיקפן נאמד במאות אלפי דונם. עסקאות דומות נעשו גם באדמות קק"ל. הן הוחכרו בתנאים נדיבים, בין השאר, לגורמים פרטיים מקושרים ולגופים ציבוריים פוליטיים, כמו חברות שיכון מפלגתיות שקיבלו שטחים על פי המפתח של מספר חברי המפלגה בתקופת המנדט.
דו"חות מבקר המדינה התייחסו למינהל אך לא לעסקי קק"ל. תגובת שר האוצר אשכול לדו"ח המבקר על עסקאות המינהל מ-1963 מלמדת על הנורמה שהתפתחה לאישור עסקאות לא כשרות לכאורה. השר ציין: "המניע הישיר לאישור מכירה במכרז או במו"מ ישיר איננו תמיד הצד העסקי. בדיון יש הכרח להביא בחשבון גם מניעים ציבוריים, או העדפת קונים דוגמת משקיעי חוץ". כתבים שדיווחו על ממצאי המבקר הבהירו כי "לא רק הכנסות המדינה מכריעות במכירת קרקע לאומית לידיים פרטיות, אלא גם 'מניעים ציבוריים' שאולי מסתירים העדפת מקורבים או קרובים לצלחת".
ב-1963 עסקת הנפל למכירת 100 אלף הדונם מאדמות המינהל בשוק הפרטי, נרקמה כשמחירי המגרשים באזורי הביקוש כבר התייקרו אז במאות אחוזים. דונם זול בפריפריה נמכר בעת ההיא בכ-1,300 לירות, אבל דונם עירוני כבר עלה עשרות מונים. אומדן הכנסות העסקה במחירי השוק, לו התקבלה בשעתה, היה מכניס לממשלה לפחות כ-1.3 מיליארד לירות או 300 מיליון דולר. לתקציב המדינה זה היה עושה טוב, אבל דיור ציבורי זול ובהישג יד של הנזקקים, לא היה קם.
אם נחזור לימינו, נשמע את הקבלנים מתגעגעים לממשלה אשר תציף כבעבר את השוק באדמות המינהל, באותם תנאים שפתרו את מצוקת הדיור לפני 50-60 שנה. הממשלה שולטת על כ-80% של הקרקעות הלא-בנויות. כאז כן עתה היא יכולה גם להחכיר אותן בזול. כי במחירים שהיא גובה היום מהקבלנים, מחיר הקרקע מהווים בפועל לפחות שליש עד מחצית מחירי הדירות בשוק.
אפילו שר האוצר, משה כחלון, הודה בכנסת לפני שנה באחריות המדינה להתייקרות הקרקעות: "המדינה הבעירה את שוק הדיור בספסרות בלתי מתקבלת על הדעת בקרקעות שלה, והעלתה את מחירן ב-60%". אלא שגם בתוכנית ההצלה שלו "מחיר למשתכן", קרקעות המדינה עדיין נמכרות לקבלנים במכרזים. אמנם פחות ממחירי השוק, אבל גם מחירי הדירות שבמבצע עדיין גבוהים ובעיקר רחוקים מהישג ידם של רוב מחוסרי הדיור.
לפנייה לכתב/ת 
