אלה הערים ששוברות שיאים בתמ"א 38
ניתוח שביצע עבור ynet אתר "מדלן תמ"א 38 ופינוי-בינוי" לגבי התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ממפה את הערים הבולטות ביותר ביישום תמ"א 38 בישראל. האם העיר שלכם ברשימה? צפו במפה האינטראקטיבית
בשבוע שעבר פרסם מינהל התכנון את הדו"ח השנתי שלו ל-2015 לגבי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לרגל ציון עשור לתוכנית. הנתונים העלו כי עיקר היישום של תמ"א 38 הוא במרכז הארץ, ובעקבות זאת החלטנו לבדוק אילו ערים אכן מהוות את המוקד העיקרי שלה. בדיקה שערך אתר "מדלן תמ"א 38 ופינוי-בינוי" עבור ynet מראה אילו ערים הן המובילות בתחום, וכמה דירות יתווספו אליהן בעתיד כתוצאה מהבנייה החדשה.
במסגרת הבדיקה, נבחנו כל הערים בישראל בהן ישנה פעילות ענפה של בניית פרויקטי תמ"א 38. כדי למצוא את שיעור הגידול של מספר הדירות בעיר, חושבה תוספת הדירות החדשות במסגרת תמ"א 38 (דירות שאוכלסו, דירות בבנייה ודירות שהוגשה עבורן בקשה להיתר) והנתון חולק בנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי מספר הדירות למגורים לפי מרשם מבנים ודירות. התוצאה מציגה את מספר הדירות בעיר (לפי מספר הדירות שמשלמות ארנונה).
לחצו על המפה האינטראקטיבית כדי לצפות בפרויקטי תמ"א 38 שאוכלסו בערי ישראל
מהממצאים עולה כי רמת גן היא העיר בעלת היקף הפעילות הנרחב ביותר לבניית פרויקטים במסגרת תמ"א 38. נכון להיום אוכלסו בעיר כ-800 דירות חדשות במסגרת התוכנית, אלא שמדובר בנתון המשקף גידול של 1.2% בלבד במספר הדירות שהתווספו לעיר.
יחד עם זאת, רן בכר, אנליסט באתר מדלן וממבצעי הבדיקה, מציין כי אם נחבר את מספר הדירות בבנייה במסגרת תמ"א 38, יחד עם מספר הדירות שנמצאות בשלב הבקשה להיתר בנייה, נגיע לפוטנציאל של לא פחות מ-11,200 דירות - גידול של כ-18% במספר הדירות בעיר.
"מהבדיקה עולה כי ישנם פרויקטים רבים של תמ"א 38 שעדיין לא אוכלסו. עם זאת, אם נוסיף את תוספת הדירות הפוטנציאליות שייבנו, בהתאם למספר הבקשות להיתרים שהוגשו, יחד עם מספר הדירות שנבנות בימים אלה, ניראה גידול בשיעור משמעותי יותר בהיקף הפרויקטים", מסביר בכר את המצאים.
לדבריו, "רמת גן היא העיר המובילה בקידום תמ"א 38 בפער ניכר, עם כ-20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ. את הסיבה לכך ניתן לייחס למיקום המרכזי של העיר, מחירי הדירות והמדיניות התומכת של הרשות המקומית בשנים האחרונות. כמו כן, בעיר שווי קרקע גבוה יחסית, כך שגם פרויקט בודד יכול להניב רווחים משמעותיים ליזם. לכן הפוטנציאל הכלכלי לייזום פרויקטים של תמ"א 38 הוביל למאות רבות של יזמים הפועלים בעיר".
בגבעתיים, לעומת זאת, אוכלסו עד היום כ-100 דירות חדשות שנבנו במסגרת תמ"א 38 - נתון המשקף גידול צנוע של 0.4% במספר הדירות. עם זאת, מוסיף בכר, בעיר קיימות יותר מ-2,000 דירות בבנייה או שהוגשה לגביהן בקשה להיתר, כך שבפועל קיים פוטנציאל לשיעור גידול גבוה משמעותית שעומד על כ-9%.
ברעננה, הממוקמת במקום השלישי ברשימת הערים שנבדקו, אוכלסו עד כה כ-250 דירות חדשות שנבנו במסגרת של תמ"א 38 - נתון המשקף גידול של כ-1.1% במספר הדירות בעיר. בנוסף, ישנן כ-1,500 דירות בבנייה או שהוגשה לגביהן בקשה להיתר, כך שבפועל קיים פוטנציאל לגידול בשיעור של כ-6.5%.
בהרצליה אוכלסו עד היום כ-200 דירות שנבנו במסגרת תמ"א 38, נתון המשקף גידול של 0.5% במספר הדירות בעיר. 1,900 דירות נוספות נמצאות בבנייה או במסגרת בקשה להיתר, כך שבפועל מדובר בגידול בשיעור של 5.6%. בקריית אונו אוכלסו 109 דירות, המשקפות גידול של 0.4% במספר הדירות; וכן 535 דירות בבנייה או במסגרת בקשה להיתר, נתון המשקף גידול של 4.7% במספר הדירות שיתווספו לעיר.
באשדוד אוכלסו עד היום כ-200 דירות שנבנו במסגרת תמ"א 38, נתון המשקף גידול של 0.2% במספר הדירות שהתווספו לעיר. 2,400 דירות נוספות נמצאות בבנייה או במסגרת בקשה להיתר, כך שבפועל מדובר בגידול של 3.6%. בחולון מדובר ב-50 דירות שאוכלסו (גידול של 0.1%), אך בפועל נמצאות 1,900 דירות בבנייה פעילה או ממתינות לקבלת היתר (גידול של 3%). בהוד השרון אוכלסו 46 דירות במסגרת תמ"א 38 (גידול של 0.2%), ועוד 509 דירות נמצאות בבנייה או במסגרת בקשה להיתר (גידול של 2.6%).
בתל-אביב-יפו אוכלסו עד כה כ-400 דירות במסגרת תמ"א 38 - נתון המשקף גידול בשיעור של 0.2% בלבד במספר הדירות. עם זאת, בעיר קיימות כ-4,800 דירות בבנייה או דירות הנמצאות בשלב הבקשה להיתר, כך שבפועל קיים פוטנציאל לגידול בשיעור של כ-2.4%. לדברי בכר, על פניו נראה ששיעור הגידול הוא נמוך יחסית, אולם בפועל מדובר בתוספת של אלפי תושבים חדשים.
ואילו בחיפה אוכלסו עד כה 100 דירות במסגרת תמ"א 38 - נתון המשקף גידול בשיעור של 0.1% במספר הדירות בעיר; וישנן 2,600 דירות נוספות בבנייה פעילה או במסגרת בקשה להיתר, שמשקפות גידול בשיעור של 2.2% במספר הדירות שהתווספו לעיר. כפי שניתן לראות בגרף, בפתח תקווה ישנן 100 דירות שאוכלסו, לצד 1,100 דירות בבנייה או ממתינות להיתר; ובראשון לציון אוכלסו 200 דירות ועוד 1,700 דירות נמצאות בבנייה או ממתינות להיתר.
רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן, מוסיף כי "מהממצאים עולה ששיעור הדירות החדשות שנמכרו בפרויקטים של תמ"א 38, מכלל עסקאות מכירת דירות חדשות, מגיע לכ-10%. בערי המרכז, בהן כמעט ולא קיימות עתודות קרקע זמינות לבנייה חדשה, יותר מכמחצית מהדירות החדשות שנמכרות הן במסגרת פרויקטים אלה. אם כיום שיעור הגידול במספר הדירות בערים בהן מיושמת התוכנית הוא נמוך יחסית, הנתונים מראים כי היצע דירות בתמ"א 38 יגדל פי כמה בשנים הבאות".
מי השיאנית בהגשת בקשות להיתר הריסה ובנייה?
הבדיקה של אתר מדלן התייחסה גם לערים המובילות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. לפי בכר, "לאחר אישור תיקון 3 לתמ"א 38 במאי 2013, שהעלה את הכדאיות הכלכלית לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, חל זינוק במספר הבקשות להיתר. מהנתונים עולה כי רמת גן וגבעתיים הן השיאניות בבקשות להיתר במסלול של הריסה ובנייה מחדש, עם 90% ו-80% בהתאמה. אחריהן בדירוג עם שיעור של 45% הן הערים חולון, תל-אביב-יפו, נתניה וחיפה".
אחריהן ברשימה הבירה ירושלים בדירוג עם שיעור של 25%, פתח תקווה והרצליה בדירוג עם שיעור של 20% ורעננה בדירוג עם שיעור של 15%. בכר מדגיש כי הממוצע הארצי עומד על שיעור של 37% באשר לפרויקטים במסלול הריסה ובנייה (לפי מספר בקשות להיתר).
ובאילו ערים פרויקטים של תמ"א 38 מהווים את ההיצע העיקרי של דירות חדשות? לדברי בכר, הערים רמת גן וגבעתיים שוב ניצבות בראש הרשימה המדרגת את הערים לפי היקף העסקאות לרכישת דירה חדשה במסגרת תמ"א 38, עם נתון של 68% ו-60% בהתאמה. "בשתי הערים אין ריבוי של עתודות קרקע פנויות לבנייה חדשה, כאשר מרבית הפרויקטים המקודמים בשטחן הם במסלול של הריסה ובנייה מחדש, המאפשר ליזם למכור יותר דירות בפרויקט", הוא מסביר.
אחריהן בדירוג הערים שבהן פרויקטים של תמ"א 38 מהווים את ההיצע העיקרי של דירות חדשות: רעננה עם נתון של 41%, אשדוד עם נתון של 29%, חולון עם נתון של 26%, הרצליה, בת ים וחיפה עם נתון של 22% וראשון לציון עם נתון של 19%.
ויטלי דובוב דותן, אנליסט וחוקר שכונות באתר מדלן, מתייחס לכניסתה של חיפה לדירוג. "חיפה נמצאת במיקום גבוה ברשימת הערים המובילות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש", הוא אומר, "זאת מאחר שבאזורים נרחבים בעיר קיימים בניינים בני 2-3 קומות עם זכויות בנייה מתוקף תמ"א 38, יחד עם זכויות מתוקף התב"ע, ולכן יש להם פוטנציאל כלכלי גבוה".
