כבר לא האחות המקופחת של קיסריה
למרות שמפרידים ביניהן רק מספר נתיבים, הפערים הכלכליים והחברתיים בין קיסריה לאור עקיבא גדלו לאורך השנים, אך לאחרונה אור עקיבא עוברת מתיחת פנים ותנופת בנייה, לצד עליות מחירים וכניסת אוכלוסייה חזקה
אמנם מפרידים ביניהן רק מספר נתיבים בכביש החוף, אולם המרחקים החברתיים והכלכליים בין קיסריה לאור עקיבא היו לאורך השנים גדולים לאין שיעור. התפתחותם ומעמדם של שני היישובים שונה באופן מהותי, אך למרות כל הפערים - לאור עקיבא וקיסריה מערכת יחסים מיוחדת שידעה עליות ומורדות לאורך השנים, ובתקופה האחרונה מי שנחשבה "האחות המקופחת" חווה תנופה נדל"נית ענפה.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
אלה הערים ששוברות שיאים בתמ"א 38
לוקיישן ומיתוג: הבהלה לדירות הפרימיום
זה מה שקרה לשווי הדירות שנקנו שנה שעברה
סקירה שערך מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני, בחנה את השתנות מחירי הדירות באור עקיבא ובקיסריה, על רקע נתוני מספר התושבים, הדירוג החברתי-כלכלי והשכר הממוצע בשנה החולפת. בעוד שבאור עקיבא מתגוררים 16,756 תושבים שמרוויחים 7,715 שקלים בחודש בממוצע, בקיסריה מספר התושבים עומד על 4,760 איש בלבד ומשתכרים מדי חודש בממוצע 16,121 שקלים.
"קיסריה היא ישוב יחיד במינו, היחיד בישראל שמנוהל על ידי חברה כלכלית", אומר גרינברג. מדובר בחברה לפיתוח קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ (החפ"ק), השייכת לקרן רוטשילד קיסריה. "מצב זה נוצר מכיוון שהיישוב המודרני הוקם על אדמות השייכות לברון רוטשילד, אך בשונה מאדמות אחרות באזור שהיו בבעלותו (ישובים כגון זכרון יעקב ובנימינה), האדמות לא הועברו למדינה", מסביר גרינברג.
לדבריו, "עוד לפני קום המדינה, נחתם הסכם חכירה בין קרן רוטשילד לבין המנדט הבריטי, שחודש עם מדינת ישראל וזוכה לאישור מחדש כל כמה עשורים. החוזה הנוכחי יפוג ב-2022, ועד לסיומו אדמות קיסריה ימשיכו להיות מנוהלות על ידי קרן רוטשילד לקיסריה בעזרת החפ"ק". מדובר באחד היישובים היוקרתיים והחזקים בישראל, המהווה בית לחלק מהתושבים המוכרים ביותר במדינה, בהם ראש הממשלה בנימין נתניהו.
רק מספר נתיבים מפרידים ביניהן - צפו במפה
.jpg)
גרינברג מדגיש כי ב-2004 הוכפף היישוב למועצה האזורית חוף כרמל, המספקת את שירותי החינוך ואוכפת בו את דיני התכנון והבנייה. עם זאת, החפ"ק מספק את מרבית שירותי הציבור ליישוב הממוקם על מישור החוף, צפונית לחדרה ובסמוך לעיר קיסריה העתיקה. שטחה גדול מאוד ביחס לגודל האוכלוסייה, דבר המאפשר בנייה בצפיפות נמוכה של קוטג'ים, וילות ושטחים פתוחים רבים.
בתחומה של קיסריה מספר מוקדי תיירות ונופש המניבים הכנסות לא מבוטלות: גן לאומי קיסריה, בית המלון "דן קיסריה", מגרש ומועדון הגולף היוקרתי ועוד. רוב שטחה ממוקם ממערב לכביש החוף, אך בבעלותה גם שטחים נכבדים ממזרח לכביש החוף ולכביש 4 (גהה). על אדמה זו ממוקם פארק תעשייה קיסריה, המניב גם הוא לישוב רווחים רבים - אך בשנת 2022 יועבר לשטחה המוניציפלי של השכנה אור עקיבא.
ההבדלים בין הערים השכנות - צפו בטבלה:
3,500 דונם מול 35 אלף
מעברו של פארק תעשייה קיסריה לאור עקיבא, השכנה ממזרח, מצביע על השינוי שעוברת העיר - שבשנת 1951 שוכנו בקרקעותיה משפחות של עולים חדשים באוהלים. לעומת שגשוגה של האחות ממערב, סיפורה של אור עקיבא שונה לחלוטין. גרינברג מספר שאף שראשית ההתיישבות באזור נעשתה ב-1951, לא נבנו כל תשתיות ורק שנתיים לאחר מכן נחפרה באר המים הראשונה. עוד שנה ארוכה חלפה עד שחוברה העיירה לרשת החשמל הארצית.
"לאורך רוב שנות קיומה, העיר אוכלסה בעיקר על ידי עולים חדשים", הוא מציין, "בתחילת שנות ה-50 של המאה הקודמת היו אלה בעיקר עולים מרומניה. מאמצע שנות ה-50 הגיעו עולים ממרוקו, עירק, ברה"מ לשעבר ופולין. בסוף שנות ה-70 הגיעו לעיירה מספר גדול של עולים מקווקז ובשנות ה-90 שוב מברה"מ, כאשר הגל האחרון כמעט והכפיל את אוכלוסייתה. עם גידול האוכלוסייה, בשנת 2001, קיבלה אור עקיבא מעמד של עיר".
אור עקיבא ממוקמת, כאמור, ממזרח לקיסריה, "כלואה" ברובה בין כביש 4 לכביש החוף. שטחה מצומצם לא רק באופן יחסי לקיסריה, אלא גם ליישובים סמוכים אחרים כגון בנימינה וזכרון יעקב. למרות שבשנים האחרונות הורחבו גבולותיה המוניציפליים, שטח השיפוט שלה עומד על כ-3,500 דונם בלבד. לשם השוואה, שטח השיפוט של קיסריה הוא כ-35 אלף דונם - פי 10 מזה של אור עקיבא.
אור עקיבא במספרים - צפו בסרטון:
שכונת היובל שנבנתה בצפון העיר סימנה את שינוי הכיוון, ומשכה אוכלוסייה מכל האזור וכן משקיעים ממרכז הארץ. יתר על כן, חלק מהביקושים לנדל"ן מגיעים כיום מתושבי קיסריה הרוכשים דירות עבור ילדיהם. על פי נתוני סביבות מגורים, בשנת 2015 נרשמה קפיצה של 400% בביקוש לדירות חדשות ושל 322% בהתחלות הבנייה בעיר (למעלה מ-600 התחלות בנייה - שיא כל הזמנים).
עליות מחירים של 5% בשנה
"נדמה שהיישוב מצליח להשתחרר מהסטיגמה השלילית שדבקה בו בעבר", טוען גרינברג, "הביקושים בשוק הנדל"ן מגובים במיקום טוב וסמוך לשני עורקי תנועה ארציים, מערכת חינוך איכותית והרחבה של שירותי הציבור העירוניים". ובאמת, כיום נבנים באור עקיבא מספר פרויקטים נדל"ניים חדשים, כמו גם אצל שכנתה.
מבדיקת סביבות מגורים עולה כי בקיסריה נבנית שכונה 12, הממוקמת בקצה הדרומי של היישוב ומכילה 240 מגרשים בשטח של 600-800 מ"ר לבנייה עצמית, כאשר רוב המגרשים כבר נמכרו. מחיר למגרש בשטח של 600 מ"ר עומד על כ-2.25 מיליון שקל.
בשכונות הקיימות אף מוצעים למכירה סוגים שונים של נכסים - מדירות סטודיו בנות 2-3 חדרים (בעיקר בשכונת נאות גולף) ועד וילות בנות 10 חדרים. המחיר לדירת סטודיו עם שלושה חדרים מיד שנייה נע סביב 830 אלף שקל בלבד - מחיר המפתיע רבים לאור תדמית היישוב. צמודי קרקע בני 4-6 חדרים נמכרים לרוב בטווח שבין 2.5-6 מיליון שקל. ניתן גם למצוא וילות ביותר מ-20 מיליון שקל.
באור עקיבא המחירים נמוכים יותר באופן טבעי, אך בימים אלה היא נמצאת בתנופת פיתוח. מחירי הדירות עלו בכ-5% בשנה החולפת, וכיום המחיר ממוצע לדירה חדשה בת ארבעה חדרים הוא כ-1.25 מיליון שקל וכ-1.45 מיליון שקל לדירת חמישה חדרים. ניתן גם למצוא דירות פנטהאוז ביותר מ-2.5 מיליון שקל. בשכונות הוותיקות מוצעות למכירה בעיקר דירות בנות 3-4 חדרים, חלקן בפחות מחצי מיליון שקל.
"הצעירים עוברים מקיסריה לאור עקיבא"
בשנים האחרונות נבנות ביישוב מספר שכונות חדשות וכן נבנה מחלף חדש המחבר אותה לכביש החוף. שכונה חדשה הנמצאת בבנייה נקראת נוף ים ונבנית בצמוד למחלף החדש. בפרויקט ייבנו מוסדות ציבור הכוללים משרדים ממשלתיים ובניין עירייה חדש, כיכר עירונית מרכזית, שטח מסחרי, אזור תיירות ונופש וכ-450 יחידות דיור במגדלים בני עד 20 קומות.
היזם דדי ריזל מקבוצת שכטר, הבונה את פרויקט היוקרה "נוף ים קלאב" בשכונה, מספר כי בחברה זיהו שרבע מהפרויקט, הכולל שלושה מגדלים בני 21 קומות ו-270 דירות, נמכר עד כה לתושבי קיסריה הסמוכה. "עבור תושבי קיסריה, אור עקיבא היא העיר שגם ככה הם מקבלים ממנה את השירותים שלהם. בזמן שההורים גרים בקיסריה, זה טבעי עבורם שהילדים יגורו בסמוך", הוא מסביר.
שכונה חדשה נוספת נקראת נווה אור וכוללת מספר פרויקטים חדשים. לדברי רועי אוליניק, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אפי קפיטל הבונה בשכונה את פרויקט OPARK שיכלול 400 דירות, "אור עקיבא חווה תנופת בנייה משמעותית בשנים האחרונות, כאשר רוב הרוכשים הם זוגות צעירים מכל הארץ שהבינו שלא יוכלו למצוא דירות במרכז הארץ במחירים שיש כאן - ולמרות עליית המחירים שכבר באה לידי ביטוי, הם עדיין נחשבים לאטרקטיביים".
גרינברג מוסיף כי גולת הכותרת של היישוב היא שכונת אור קיסריה, שמתוכננת להיבנות על קרקע בבעלות קרן רוטשילד. השכונה תוקם תוך שיתוף פעולה בין שני היישובים, ויוקמו בה כ-3,500 יחידות דיור בתמהיל הכולל צמודי קרקע ובניינים בני 6-13 קומות. חלק מהדירות יהיו בנות השגה ויהיו מיועדות בעיקר לזוגות צעירים.
לדבריו, באזור המזרחי של העיר מתוכננת שכונה חדשה על אדמות שקיבלה ב-2010. על פי התוכניות, בשכונה המזרחית ייבנו 2,100 יחידות דיור, לצד שטחי ספורט ופארק חדש בסמוך לנחל עדה הזורם באזור. בנוסף, ב-2017 צפוי לצאת לדרך פרויקט פינוי-בינוי בשכונת שז"ר, זאת לאחר שכ-95% מבעלי הדירות חתמו על העסקה מול יזמי התוכנית. 355 דירות ישנות ייהרסו לטובת 1,750 יחידות דיור ב-16 מגדלים.
"בניגוד למתיחות שהייתה בעבר, כיום מערכת היחסים בין אור עקיבא לקיסריה טובה מאוד ומתאפיינת בשיתופי פעולה רבים ומגוונים", מסכם גרינברג. "אור עקיבא הצטרפה לרשימה מתארכת של ישובים עירוניים המצויים מחוץ לאזורי הביקוש הקלאסיים, דוגמת טירת כרמל וראש העין, אשר משבר הדיור הביא אליהם תנופת פיתוח וביקושים שלא ידעו בעבר. למעשה, היא כבר אינה חוסה בצילה של קיסריה, וממצבת עצמה כעיר מובילה באזור".
