אושר תיקון לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בראשות יו"ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי, אישרה את הצעתו - להוסיף קומות למבנים קיימים על בסיס שטח המבנה בפועל ולא לפי תוכניות בניין עיר ישנות החלות במגרש. המשמעות: במיזמי הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה להרחיב את הזכויות ככל שהבניין גבוה יותר
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בראשות יו"ר מטה הדיור במשרד האוצר אביגדור יצחקי, אישרה היום (ג') בישיבתה את הצעתו של יצחקי לתיקון 3 א' במסגרת תמ"א 38. התיקון קובע שיטת מדרג לחישוב זכויות בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38/2 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה).
למה פרויקטי תמ"א 38 מתעכבים? בדקנו
אלה הערים ששוברות שיאים בתמ"א 38
במינהל התכנון מסבירים כי עד היום, השיטה הנהוגה יצרה מגוון פרשנויות מצד הרשויות המקומיות והיזמים בגלל תחשיבים מסובכים ומורכבים. בניגוד לשיטה הקודמת, השיטה החדשה, המכונה "שיטת המדרג" ואותה הציע יצחקי עצמו, קובעת כי תוספת הקומות תחושב על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, ולא על בסיס תב"עות (תוכניות בניין עיר) ישנות החלות במגרש.
החישוב יעשה באופן הבא: תוספת של 3.5 קומות לבניינים בני שלוש קומות ומעלה, תוספת של 4.5 קומות לבניינים מעל ארבע קומות, תוספת של 2.5 קומות לבניינים מעל שתי קומות ותוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה אחת. במסגרת התיקון, נקבעו גם הוראות המרחיבות ומחזקות את שיקול הדעת של הרשויות המקומיות במתן היתרים מכוח תמ"א 38. בבניינים על עמודים, שקומת העמודים שבהם מהווה שטח בנוי בשיעור של כ-50%, ניתן להוסיף קומה נוספת.
תמ"א 38 אושרה לראשונה בשנת 2005. במהלך השנים אושרו בה שלושה תיקונים וכן תקנות וחוקים משלימים. השיטה החדשה לא מצריכה הפקדה מחדש של התוכנית, ובהמשך לאישור במועצה הארצית תובא לאישור קבינט הדיור. יצחקי אמר לאחר ההחלטה: "סוף סוף הגענו להחלטה מאוזנת ובלתי ניתנת לפרשנות של תמ"א 38 ועכשיו פנינו לעבודה".
צפו: המאבק על פרשנות התמ"א
"הפרויקטים יסייעו להגדלת ההיצע"
נשיא התאחדות בוני הארץ (הקבלנים), רוני בריק, בירך את ההחלטה: "ההחלטה באשר לפרשנות בדבר אופן חישוב הזכויות בתמ"א 38 תפשיר את הקיפאון שחל בשנה האחרונה בתחום. לכל אורך הדרך, ההתאחדות בחנה לגופה כל הצעה שעלתה לדיון במסגרת המועצה הארצית, על בסיס ניסיון רב שנים של הקבלנים שעוסקים בתחום, וניסתה לסייע ככל יכולתה בגיבוש שיטת חישוב זכויות בנייה שתבטיח היתכנות כלכלית לביצוע תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש".
הוא הוסיף: "צר לי כי נציגי השלטון המקומי בחרו להתנגד לאורך כל הדרך לכל פתרון שהוצע, מתוך ראייה צרה ולא מתוך ראייה לאומית וציבורית רחבה, והמועצה נהגה נכון כשפעלה למרות זאת לסיום הסאגה המיותרת הזו. מה גם שהפרשנות שניתנה היום אינה מרחיבה את היקף זכויות הבנייה מעבר למה שהיה נהוג בעבר, אלא מצמצמת אותו במעט, במקרים מסוימים".
אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל-אביב-יפו-בת ים, חיזק את הדברים: "אנו מברכים על כל צעד נוסף שעושים הממשלה וקבינט הדיור במטרה להיחלץ מהקיפאון אליו נקלע ענף הבנייה, ובפרט מכך שהמועצה בחרה לאשר פרשנות שאינה מצמצמת את זכויות הבנייה ובכך אינה מורידה מהכדאיות של הפרויקטים. אנו מקווים כי ההחלטה מסמלת שינוי בתפיסה של העוסקים במלאכה של פתרון מצוקת הדיור".
ח"כ אלי כהן (כולנו), יו"ר ועדת הרפורמות והרשות להתחדשות עירונית, אמר: "התוכנית חיונית לצורך הגדלת מספר הפרויקטים שעונים על הכדאיות הכלכלית והרחבת הפריסה הגיאוגרפית מעבר לגוש דן. פרויקטים של תמ"א 38/2 מסייעים להגדלת ההיצע באזורי הביקוש על בסיס התשתיות הקיימות, מסייעים ליצור איזון בין המרקם הוותיק בישוב לשכונות החדשות שנבנות, ומעבר לחשיבות הנדל"נית - מהווים בשורה חברתית לשדרוג ופיתוח השכונות הותיקות בכל ישוב וישוב".
הוא התייחס להתנגדות של פורום ה-15 (פורום הערים העצמאיות) לגבי סוגיה זו וציין: "ההתנגדות אינה במקומה, שכן אין בנוסח המוצע פגיעה בסמכויות הוועדה המקומית לאשר את תוספת הבנייה כולה או חלקה לפי השיקולים התכנוניים המקומיים. יחד עם זאת יש לתת פיצוי לרשויות המקומיות, חלף היטל השבחה, בסך של 20 אלף שקל בגין כל יחידת דיור. עלות הפיתוח למדינה בגין כל יחידת דיור במתחמים חדשים עומדת על כ-50 אלף שקל ומעלה, בהתאם פיצוי על סך 20 אלף שקל יענה על צרכי הרשויות המקומיות וישתלם למדינה".
עו"ד איתן אטיה, מנכ"ל פורום ה-15, ציין בהקשר זה:"המועצה הארצית אכן הלכה היום כברת דרך, והגדירה באופן מפורש יותר את עדיפות שיקול הדעת התכנוני של העירייה ביישום של תמ"א 38. עם זאת, לדעתנו יש מקום לשיפור וחיזוק נוסף בגזרה זו, ובכוונתנו לפעול ולקדם זאת בתקופה הקרובה. בנוסף, בכוונתנו לפעול יחד עם הממשלה ומטה הדיור לקדם הצעת חוק לביטול הפטור מהיטל השבחה על הזכויות הנוספות שקובע התיקון הנוכחי בתמ"א 38, ועל כל זכות נוספת אם וכאשר תינתן בעתיד. היטל ההשבחה הוא המקור התקציבי היחיד של העיריות באמצעותו הן תצטרכנה לשדרג תשתיות, להוסיף כיתות לימוד, גני ילדים, גינות ציבוריות ומבני ציבור".
לדבריו, "אין כל הצדקה לכך שיזמים וקבלנים המוכרים דירות תמ"א 38 במחיר של מיליוני שקלים לכל דירה יהנו מפטור מהיטל השבחה, כאשר מן הצד השני - העירייה תצטרך להוסיף מבני ציבור ותשתיות לצורך קליטת הדיירים החדשי. זאת ללא מקור תקציבי, ועל ידי נטילת הלוואות עתק מהבנקים - הלוואות שימומנו בסופו של דבר על ידי הציבור הרחב של תושבי העיר. ראש מטה הדיור הביע היום הבנה לדרישתנו זו במסגרת הדיון במועצה, ואמר שיש לקדם זאת במסגרת הגשת הצעת חוק. במקביל משרד האוצר בוחן גם אפשרות של שיפוי תקציבי לעיריות בגין הפסד היטל ההשבחה הזה".
