דו"ח: ישראל לקראת ירידה במחירי הדירות

האם אנו צעד אחד לקראת ירידה משמעותית במחירי הדירות? דו"ח של מרכז שורש למחקר כלכלי-חברתי שפורסם היום (ב'), טוען כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה - מה שעשוי להוביל למפולת במחירים. לפי המחקר, שבוצע על ידי ד"ר נעם גרובר, לאחר שנים בהן מספר הדירות החדשות שנבנו היה נמוך מהגידול במספר המשפחות, החל משנת 2013 קצב הבנייה כבר הדביק ועבר את הגידול בביקוש הטבעי.

כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:

עפולה: אושרה תוכנית ל-1,580 דירות חדשות

ביהמ"ש אישר לאורתם סהר לעבוד בחריש

התיקון החדש לתמ"א 38: "זו לא מהפכה"

כיוון שהביקוש האצור לדיור, כפי שהוא נאמד על ידי שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים, נמצא ברמה נמוכה - גרובר מצפה כי בתקופה הקרובה יתחילו משקיעי הדירות להתקשות למצוא שוכרים, וכי הדבר יתבטא בירידה בשכר הדירה. תהליך כזה יפגע בכדאיות ההשקעה בדירות, יעצור את עליות המחירים ואף יתחיל מגמה של ירידת מחירים. הכוונה בביקוש אצור היא למשפחות שאינן מתגוררות כרגע בדירה (בבעלות או בשכירות) המעוניינות לעבור לדירה משלהן.

המחקר מוצא שדווקא משקי בית המתגוררים בשכירות, מחזיקים דירה להשקעה בשיעור ניכר יותר ממשקי בית ברמות הכנסה דומות המתגוררים בדירה בבעלותם.

"פערים אלה מצביעים הן על נטייה חזקה מצד משקי בית שוכרים 'לנעוץ יתד' בשוק הבעלות באמצעות רכישת דירה להשקעה, והן על סיוע משמעותי במימון לו הם זוכים, כנראה מצד משפחתם, המאפשר את הרכישות האלו. סביר גם כי במקרים מסוימים, סיוע זה מהווה למעשה השקעה מוסווית של בני משפחה שכבר יש בבעלותם דירה, תוך ניצול של תנאי המימון והמיסוי העדיפים הזמינים לרוכשי דירה ראשונה", כותב גרובר.

(מקור: מכון שורש למחקר חברתי-כלכלי)

מחיר למשתכן תורמת דווקא לרכישת דירה להשקעה?

על רקע זה, טוען מחבר הדו"ח כי התוכניות הממשלתיות, המיועדות לספק סיוע לרוכשי דירה ראשונה כגון מע"מ אפס ומחיר מטרה בעבר ומחיר למשתכן כיום, משמשות במקרים רבים למימון רכישת דירה למטרת השקעה.

"תמוהה המוכנות של דרגי השלטון המקצועיים והפוליטיים לוותר על הכנסה של מיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה כדי לממן פעילות השקעה, כאשר ניתן להשקיע כסף זה בפתרון הבעיות המערכתיות הקשות בתהליך אישור הבנייה, ועל ידי כך להגדיל את היצע הקרקעות המאושרות לבנייה ולהוריד את מחירן", נכתב בדו"ח.

עוד נכתב: "ברור כי הניסיון הממשלתי לצמצם את רכישות המשקיעים על ידי העלאת מס הרכישה מוגבל מאוד ביעילותו, עקב חוסר היכולת של גופי הממשלה לזהות רכישות של דירות להשקעה על ידי או באמצעות משקי בית הגרים בשכירות".

המחקר טוען בנוסף כי העובדה שהמשקיעים מצאו עד כה שוכרים בקלות, יחד עם מגמת העלייה במחירי השכירות, הפכה את ההשקעה בדירות למשתלמת יותר. אלא שכאמור, החל מ-2013 קצב הבנייה (מספר הדירות החדשות) נעשה גבוה משמעותית מהגידול בביקוש הטבעי (מספר המשפחות), ואם מצב זה יימשך - יגיע זמן בו המשקיעים יתקשו למצוא שוכרים עקב היצע עודף של דירות להשכרה, ומחירי הדירות והשכירות יירדו. כיוון שהתשואה על ההשקעה בדירות תרד, ואף תהפוך שלילית, תרחיש זה יכול להביא לעצירת גל רכישת הדירות להשקעה.

על פי הדו"ח, בשנים 2008-2003, בהן מחירי הדירות היו באופן כללי במגמת ירידה ריאלית, גם הביקוש האצור היה במגמת ירידה. "במילים אחרות, פחות ופחות זוגות נשואים בחרו לחלוק משק בית עם משפחות אחרות, כאשר האלטרנטיבה - התגוררות במשק בית משלהם - הייתה זולה יחסית", הוא כותב. הכוונה במגורים עם משפחות אחרות היא למגורים עם ההורים, למשל.

ב-2004 עמד שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים (הורים וילדיהם הנשואים למשל) על 2.5% מכלל משקי הבית; בשנת 2008 כבר ירד שיעור זה ל-1.9%. עם עליית המחירים בשוק הדיור, יותר ויותר משפחות בחרו לחלוק משק בית עם משפחות אחרות. תופעה זו ושיעור משקי הבית הרב-משפחתיים עלה ל-2.6% ב-2011, שיעור הגבוה ביותר בכל התקופה הנמדדת. ד"ר גרובר מציין כי "מעניין לראות שלמרות המשך עליות המחירים, החל מ-2012 התהפכה המגמה - ושיעור משקי הבית הרב-משפחתיים החל לרדת, עד ל-2.1% ב-2014".

(מקור: מכון שורש למחקר חברתי-כלכלי)

המחירים אינם יכולים לרדת? "זו אשליה"

גרובר מוסיף בדו"ח כי "לאחר תשע שנים של עליות מחירים, ייתכן שנוצרה בקרב הציבור הישראלי האשליה שמדובר במגמה קבועה, ומחירי הדירות כלל אינם יכולים לרדת כפי שניתן ללמוד מהניסיון הישראלי והעולמי", עם זאת הוא מדגיש כי "אשליה זו אינה מציאותית כלל ועיקר".

לדבריו, "קצב הבנייה גבוה מהגידול במספר המשפחות, וכן מספר הדירות בבנייה צפוי להישאר גבוה בשנתיים הקרובות. לנוכח רמתו הנמוכה של הביקוש האצור לדיור, עתיד להיווצר עודף היצע של דירות במשק הישראלי, מה שיוביל לירידה הן במחירי השכירות והן במחירי הדירות. תהליך זה, אם יקרה במהירות ובעוצמה, עלול להביא למשבר קשה בענף הבנייה ולפגיעה בערך נכסיהם של משקיעים רבים".

לפי הדו"ח, עודף ההיצע בשוק הדיור עשוי לבוא לידי ביטוי בצורה שונה באזורים שונים בארץ. ייתכן כי באזורים מסוימים יווצר עודף היצע מוקדם יותר, ו/או בהיקף גדול יותר, מאשר באיזורים אחרים. כמו כן, באזורים מסוימים, משקיעים יכולים להתמודד עם המחסור בשוכרים לטווח ארוך על ידי הסבת דירות שבבעלותם להשכרה לטווח קצר למטרות נופש. לדעת גרובר, מעורבות ממשלתית, כדוגמת הסכמי הגג, עשויה לעוות את מנגנון השוק וליצור היצע רב באזורים מעוטי ביקוש.

"עם זאת, מגמות מחירי הדירות במחוזות השונים בארץ מתואמות מאוד. תופעה זו מעידה על התחליפיות הרבה בין המחוזות ומצביעה על כך שירידות מחירים באזור אחד, ישפיעו באופן משמעותי על רמות המחירים באזורים סמוכים", הוא כותב.

אף שקשה לצפות במדויק את תזמונו והיקפו של תרחיש זה, גרובר סבור כי ההסתברות לו עולה - כל עוד קצב הבנייה גבוה מהגידול בביקוש הטבעי (מספר המשפחות). במקביל, גם הריבית משחקת תפקיד חשוב: מגמה ברורה של עליית הריבית תקדים, וסביר להניח גם תחמיר, את קריסת השוק.

"לעומת זאת, אם הריבית תישאר יציבה ברמתה הנמוכה, ייתכן כי הדבר יעכב ויאט את הירידה במחירי הדירות, ויאפשר לענף הבנייה להתאים את עצמו בהדרגה וללא משבר. לנוכח הסיכון המתגבר, יש לקוות כי הן היזמים והן רוכשי הדירות ישכילו להיערך בהתאם ולצמצם את המינוף בהשקעותיהם".