האוצר יוזם: שני מדדים למחירי הדיור

ועדת מדדי מחירי הדיור, שהוקמה לדרישת שר האוצר משה כחלון, בוחנת אפשרות לפרסם שני מדדים מרכזיים בנוגע לשינוי במחירי הדירות. ל"כלכליסט" נודע כי המהלך נועד לעשות סדר במדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), על רקע העלייה בנפח הדירות שנמכרות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן :

סופי: רק הלמ"ס תפרסם את מחירי הדירות

"ימנעו מהציבור נתוני אמת על מחיר הדירות"

כחלון מנסה לבטל פרסומי השמאי הממשלתי

ככל שיימכרו דירות רבות יותר במחיר למשתכן, עלול להיווצר עיוות גדול במדד בגלל פער של מאות אלפי שקלים בין דירות שנמכרות במחיר השוק לבין דירות שמסובסדות על ידי המדינה. אנשי האוצר היו רוצים לראות את הלמ"ס ממשיך לפרסם את המדד הנוכחי, שכולל את הנתונים על כלל הדירות שנמכרו, אך לצורך זאת הוועדה צריכה לבדוק אם קיימת מתודולוגיה מתאימה.

עד כה דירות שנמכרו במחיר למשתכן השפיעו במידה זניחה בלבד על מדד מחירי הדירות של הלמ"ס. רק 3,512 דירות הוצעו למכירה עד ספטמבר, כלומר ההגרלה שלהן הסתיימה אך לא כולן נמכרו, כאשר בזמן הזה יותר מ־100 אלף דירות נמכרו ונכנסו לחישוב המדד. אם כחלון יצליח להציע למכירה כ־30 אלף דירות במחיר למשתכן בשנתיים הבאות, תהיה לכך השפעה משמעותית על מדד מחירי הדיור.

הרשמה להגרלות מחיר למשתכן בת"א. השפעה זניחה בלבד על מדד מחירי הדירות(צילום: מוטי קמחי)

הוועדה קמה לפני כשבועיים כוועדה מקצועית במסגרת המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, ובראשה עומד ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל-אביב. המועצה הקימה את הוועדה לדרישת קבינט הדיור הממשלתי, בראשות כחלון, שבמקביל עצר את פרסום מדד המחירים של השמאי הממשלתי בטענה כי פרסום של השמאי במקביל לזה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מבלבל את הציבור ויוצר אי ודאות בשוק הנדל"ן.

מהדיון הראשון של ועדת מדד מחירי הדיור ומפעולות ועדות המשנה שהתכנסו לאחר מכן עולה כי הכיוון העיקרי שמומחי הוועדה יבקשו לבדוק הוא אפשרות לפרסם שני מדדים במסגרת הלמ"ס. בשלב הראשון הם יבדקו אם אפשר בכלל לקבל נתונים מספיקים ולפתח מתודולוגיה מתאימה לשני מדדים שיהיו אמינים.

במקרה שכן, מדד אחד יחושב במתכונת דומה לזו שמתפרסם כיום וכולל את כל הדירות שנמכרו בישראל בתקופה מסוימת, והמדד השני ינכה את ההשפעות של הדירות שנמכרו דרך מחיר למשתכן ויציג רק דירות שנמכרו במחירי השוק ללא סבסוד ופיקוח של המדינה. הוועדה צפויה גם להמליץ על הוספת מדדי נדל"ן כמו סטטוס הבנייה של הדירות בישראל, כלומר קבלת היתר בנייה, סיום שלד וכדומה.

לכאורה, פרסום שני מדדים נראה הגיוני, לאור פערי המחיר שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים לדירה, אולם לא בטוח בכלל שיש בשלב זה נתונים מספיק אמינים ומסודרים כדי להעמיד מדד שיכלול את מחיר למשתכן. קושי אחד הוא הצורך לסנכרן בין קובץ הנתונים של רכישת ומכירת הדירות שמגיע מרשות המסים ובין רשימת הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי שנמצאת במשרדי השיכון והאוצר. שנית, לא ברור כלל אם ניתן להכניס למדד אחד דירות בעלות מאפיינים דומים כגון במספר בחדרים ומיקום הגיאוגרפי, אבל עם שונות גדולה מאוד במחיר, ועדיין לשמור על תמונה סטטיסטית נכונה.

אם פרסום שני המדדים יימצא אפשרי, והוועדה תמליץ על כך לממשלה, סביר שהמהלך הזה יצא לפועל. קודם כל משום שככל שיש יותר נתונים סדורים על שוק הנדל"ן כך התמונה שמשתקפת על השוק היא מדויקת יותר. אבל לא פחות חשוב, זו עשויה להיות פשרה בין הפוליטיקה לסטטיסטיקה, כלומר בין הרצון של כחלון לראות מדד מחירי דיור שעם הזמן אולי יראה קיטון בעליית המחירים ובין ההבנה שקשה מאוד לקבל תמונה על השינוי במחירי הדירות כאשר מערבבים דירות "רגילות" עם דירות בסבסוד ממשלתי משמעותי.