לפי הלמ"ס - מחירי הדירות גם עלו וגם ירדו

בשבוע שעבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) את מדד מחירי הדירות עבור חודש אוגוסט-ספטמבר (הבדיקה נעשית מאמצע חודש לאמצע חודש), יחד עם מדד המחירים לצרכן . הנתון הציג עלייה נוספת במחירי הדירות בשיעור של 1.3%, זאת בניגוד להכרזות משרד האוצר לפיהן חלה התמתנות בשוק הדיור. זאת ועוד, מהנתונים עולה כי ב-12 החודשים האחרונים נרשם זינוק של 8.5% במחירים.

כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:

"צריך להפסיק להבטיח ירידות במחירי הדיור"

"מספר חד ספרתי של הרוגים באתר בנייה"

כ-70% מהקבלנים: הדירות ימשיכו להתייקר

אולם יתכן שכדאי להיזהר ולבחון את התמונה בכללותה, מאחר ולפי נתונים אחרים של הלמ"ס, נרשמה דווקא ירידת מחירים קלה בתקופה האחרונה. נציין כי הלמ"ס משתמשת בנתוני דיווחי העסקאות של רשות המסים.

בלמ"ס פרסמו הסתייגות מסוימת לנתון וטענו כי "בשל כך שבחודש אוקטובר התקיימו כל חגי תשרי, מספר העסקאות שדווחו בארץ היה פחות ממחצית בהשוואה לחודש ללא חגים. לפיכך, הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו".

שר האוצר משה כחלון מציג דווקא התמתנות במחירי הדיור

בנוסף לנתון החודשי, מפרסמת הלמ"ס כל רבעון נתונים אודות מגמת המחירים בכל מחוז בישראל, הכוללים גם מחירים ממוצעים וגודל דירות. מהפרסום עבור הרבעון השלישי, הכולל חפיפה עם נתוני חודש אוגוסט-ספטמבר, ניכר כי דווקא נרשמה ירידה של 1.75% במחירים בהשוואה לרבעון השני של 2016; וכי ב-12 החודשים האחרונים נרשמה עלייה מתונה של 2.5%, בניגוד כאמור לזינוק של 8.5% שנרשם לפי המודל החודשי. בימים אלו מחפשת הוועדה הציבורית לסטטיסטיקה מד חלופי לזה הקיים לבחינת מחירי הדירות.

"נתון המחירים החודשי עשוי להשתנות"

דרור סייג, ראש תחום מקצועי בלשכת הסטטיסטיקן הראשי, התייחס בשיחה עם ynet למגמות המחירים הסותרות. "מדד מחירי הדירות, הבוחן את מגמות המחירים ברמה החודשית, הראה כי המחירים עלו ב-1.3%, כולל סינון של תצפיות חריגות. לדוגמא: דירות גדולות או קטנות במיוחד, נתונים של מבצעי מכירות באזורים זולים או יקרים במיוחד וטעויות ברישום", הסביר סייג. "מנגד, המדד הרבעוני בוחן את המחירים הממוצעים בכל אחד מהמחוזות במדינה לפי גודל דירה, אלא שנתון זה הוא גולמי ואינו מסנן דירות חריגות".

מי שיבחן את המודל הרבעוני יגלה כי מחירי הדירות בתל-אביב רשמו ירידה של 5.3% ברבעון השלישי, וכי בסקטור דירות בנות 4.5-5 חדרים התרסקו המחירים ב-26%. אך מאחר שמדובר בנתונים גולמיים, יתכן שההסבר למגמה השלילית במחירים הוא גידול במספר העסקאות באזור דרום העיר, הנחשב זול יותר, ומיעוט מכירות בשכונות הצפוניות היקרות יותר.

סייג הוסיף כי נתון עליית המחיר בחודשים אוגוסט-ספטמבר בשיעור של 1.3% עוד עשוי להשתנות: "רישום העסקאות מתבצע עד 50 יום מיום ביצוע העסקה, ומאחר שבחודש אוקטובר הגיעו פחות דיווחים לרשות המסים בעקבות החגים, בחודש נובמבר צפויות להירשם עסקאות רבות נוספות ולהשפיע משמעותית על הנתון".

נזכיר כי בסוף ספטמבר הוחלט כי הלמ"ס תהיה הגוף היחיד שיפרסם את נתוני מחירי הדירות. עד לאחרונה פרסם השמאי הממשלתי הראשי, הכפוף למשרד המשפטים, את נתוני המחירים של דירות ארבעה חדרים ב-16 ערים מרכזיות מדי רבעון. מבקרי ההחלטה לבטל פרסומים נוספים טוענים כי נתוני הלמ"ס פחות מהימנים ועשויים להציג ירידה במחירי הדירות עם הכנסת מכירתן של דירות במחיר נמוך יותר במסגרת מכרזי מחיר למשתכן.

החודש התכנסה לראשונה הוועדה הציבורית לסטטיסטיקה אשר בוחנת מודל חלופי לבחינת מחירי הדירות. בוועדה זו התייצבו מלבד נציגי הלמ"ס גם נציגים של קבינט הדיור, בנק ישראל, משרד הבינוי והשיכון והשמאי הממשלתי. על ועדה זו מוטלת האחריות ליצור מדד חדש, עקבי וברור שיאגד את כלל הנתונים באופן מדויק יותר, ולו כדי ליצור מעט ודאות בקרב הציבור שרק הולך ומתרחק מחלום הדירה.